建筑物腾房与不动产交还的区别，

出租人必须了解的 诉讼核心整理

合同到期了租户还不搬？从建筑物腾房与不动产交还的概念到实战诉讼程序，为出租人整理了必备信息。

建筑物腾房是指租赁合同终止或出现解除事由后承租人仍不交还建筑物时，出租人向法院请求收回占有的程序。不动产交还同样指接收不动产的占有，实际诉讼实务和法院判决中两个术语不加区分地混用。

网上偶尔有文章将两者区分为"腾房是完全清空后归还，交还是即使留有物品只要移交占有即可"。但这种区分**在实务中毫无意义。**因为法院无论使用哪个术语，都会作出移交不动产占有的相同判决。

• 建筑物腾房：自古以来约定俗成的表述。主要用于租赁终止后请求承租人搬离。
• 不动产交还：法律条文和判决书中常见的正式表述。指请求移交占有。

总之，与其纠结建筑物腾房和不动产交还的区别，弄清适合自己当前情况的诉讼程序才更为重要。在术语上花费时间的同时，每月相当于租金的损失在不断累积。

比建筑物腾房和不动产交还这两个术语的区别更重要的是诉讼时机。承租人一开始拖欠月租就应立即考虑腾房诉讼。住宅租赁保护法规定拖欠2期、商业建筑租赁保护法规定拖欠3期的月租即构成解除事由。从开始拖欠到腾房诉讼判决最少需要数月，越拖出租人的损失越呈几何级数增长。

租赁合同到期但承租人拒绝搬离、长期拖欠月租后仍占据建筑物、非承租人的第三人非法占有、擅自变更用途或转租导致租赁合同解除事由发生等均为典型情形。

此外通过拍卖竞得不动产并缴清买受款后原占有人仍不交还建筑物的，也需要腾房诉讼。缴款后6个月内可申请交付命令，超过该期限须另行提起腾房诉讼。

占有转移禁止假处分为何必不可少

提起腾房诉讼前务必申请占有转移禁止假处分。不经此程序，诉讼过程中承租人将占有转移给第三人的，即使胜诉也无法强制执行。需要从头对新占有人重新起诉，时间和费用双重浪费。

内容证明——不发也行但发了更有利

法律上腾房诉讼前发送内容证明并非必须。但它是出租人正式要求承租人搬离的证据，在审判中可作为有利材料。建议明确写明合同终止事由和搬离期限后发送。

建筑物用途不同策略不同

住宅还是商铺，承租人可主张的抗辩内容不同。商铺可能主张妨碍权利金回收机会，住宅可能涉及默示续约争议。提前制定与建筑物类型相适应的诉讼策略非常重要。

从内容证明到强制执行，整理了出租人需要经历的各步骤。

1. STEP 01 发送内容证明：向承租人发送载明合同终止或解除事由的内容证明。非必经程序，但可在诉讼中作为证据。
2. STEP 02 申请占有转移禁止假处分：防止诉讼中承租人将占有转移给第三人。约需1个月，是确保腾房诉讼实效性的核心程序。
3. STEP 03 提起腾房诉讼并进行审判：向管辖法院提交起诉书，经辩论和调解后获得判决。通常需4至6个月，案情复杂的可能更长。
4. STEP 04 强制执行：胜诉判决后承租人仍不搬离的，法院执行官到场强制搬出物品并移交占有。从申请到正式执行约需3个月。

建筑物腾房诉讼要胜诉，仅提交租赁合同是不够的。需要能证明月租欠缴期间和金额的银行流水、要求承租人搬离的短信或内容证明记录、建筑物现状照片等多种材料。

证据不足不仅会拖长审判，还可能得到不利判决。尤其承租人主张默示续约或妨碍权利金回收机会时，提前准备好反驳证据在策略上更有利。

• 律师费：200万韩元起
• 占有转移禁止假处分（委托时）：0韩元
• 内容证明（委托时）：0韩元
• 仅单独委托内容证明时：20万韩元
• 法院实费（印花税、送达费、邮费等）：约50万～100万韩元

• 因案件难度和证据状况费用可能有所不同。

无需到访，电话即可委托，全国各地均可办理。

1. STEP 01 初次咨询及材料准备：电话了解案件概况，获取所需材料指导。
2. STEP 02 深度咨询：根据材料详细说明诉讼策略和预计日程。
3. STEP 03 委托签约：确认费用和办理范围后正式签订委托合同。
4. STEP 04 诉讼推进：假处分申请、提交起诉书、辩论、判决全程代理。

腾房诉讼越早提起越有利。等待与承租人和解期间每月积累相当于租金的损失，建筑物管理状况也可能恶化。尤其承租人将占有转移给第三人后，可能面临诉讼从头再来的最坏局面。

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免责声明 本文旨在提供关于建筑物腾房与不动产交还的一般性信息，不构成法律咨询。因个案不同适用的法律和结果可能有所差异，具体事项请务必咨询专业人士。