出租人 实战应对指南

租户拖欠月租，保证金耗尽前现在就该行动的原因

月租拖欠2至3期起，出租人的选择余地迅速缩小。从内容证明到腾房诉讼·强制执行，为您整理实务中有效的应对顺序。

合同上写明的月租每月都收不到的情况，从数字上看只是简单的"收入空缺"。但出租人的现实完全不同。贷款利息、管理费、税费照常支出，租户却联系不上或只是反复说"再等一下"。在此期间保证金悄悄减少，随着时间推移，能回收的金额本身也在消失。

租户拖欠月租这个词背后，隐藏着出租人必须承受的心理和经济压力。问题在于，很多出租人抱着"好好解决"的心态让2至3个月过去后才开始咨询法律程序。越晚开始诉讼，可回收的金额越少，程序也越复杂。

现在出租人面临的真正问题

不仅仅是"几个月月租"的问题

月租拖欠持续下去保证金就会被扣减，保证金耗尽的那一刻起就与擅自占用无异。在这个时间点开始诉讼，判决前的拖欠部分回收可能性降低，出租人会遭受"房子收不回来钱也拿不到"的双重损失。

许多出租人错过的三个时机

从不动产实务来看，租户拖欠月租的情况大致经历三个决策时机。第一个是拖欠1期时，第二个是拖欠2期产生合同解除事由时，第三个是保证金减少到一半以下时。在这三个阶段的哪个阶段获得专家协助，将很大程度决定最终回收金额和腾房所需的时间。

拖欠越积越多，损失越来越大

为什么"再等等看"是最昂贵的选择

租户拖欠月租的咨询中最常听到的话是"觉得人家挺可怜的就又给了一次机会"。出租人的善意可以理解，但从法律角度看，这个选择只是在为租户争取有利的时间。月租拖欠的时间越长，租户越没有理由搬走，保证金耗尽后连谈判筹码都消失了。

出租人亲自打电话发短信的时候，在租户看来不过是"随时可以拖延的催促"，不多不少。而当正式的内容证明送达的那一刻，相当多的租户会以完全不同的态度来对待。实务中在内容证明阶段达成自行搬离或和解的案例也不少。

出现这些信号时应立即考虑法律应对

• 住宅租户拖欠2期、商铺租户拖欠3期以上月租的情况

• 失联或只反复回答"下个月""马上处理"的情况

• 保证金可扣减的余额降至一半以下的情况

• 租户有将店面或住宅腾出转给他人的迹象的情况

• 管理费、公共事业费也一起长期欠缴导致损失如滚雪球般增大的情况

解决的关键，按顺序走法律程序

整理租户拖欠月租问题的标准流程比较明确。不与对方产生情绪冲突，按照这个顺序进行，既能减少不必要的纠纷，又能快速达到收回占有这个根本目的。

STEP 01 发送内容证明通知合同解除

以正式文件传达拖欠月租明细、合同解除意愿和自行搬离要求。日后诉讼中将成为合同解除的核心证据。

STEP 02 申请占有转移禁止假处分

防止诉讼过程中租户将占有转移给第三方的保全程序。必须与腾房诉讼同步进行，否则判决效力可能动摇。

STEP 03 提起腾房（建筑物交付）诉讼

以拖欠事实和合同解除通知为证据，向法院请求交付建筑物。经过提交诉状、辩论、判决等程序，根据案件难度期限有所不同。

STEP 04 判决后不动产交付强制执行

如果租户到最后仍不搬离，由法院执行官强制搬出物品的程序完成。从申请到正式执行通常约需3个月。

内容证明和假处分为什么要"一起"进行

实务中经常被问到的问题之一是"只打诉讼不就行了，为什么还要做假处分"。答案很简单。不做占有转移禁止假处分只进行腾房诉讼的话，如果租户在判决前将占有改为家人或熟人名义，即使胜诉判决也难以强制执行。因此几乎所有月租拖欠案件都是诉讼和假处分"打包"进行的。

费用和期限，坦诚整理

腾房诉讼 费用结构一览

律师委托费（基本） 200万韩元起

委托时占有转移禁止假处分 0元 包含

委托时内容证明 0元 包含

仅单独委托内容证明 20万韩元

法院缴纳实费（印花·送达费·开锁费·邮费等） 约50万至100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

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出租人最常问的问题

月租拖欠2期了可以立即起诉吗？

住宅的情况下拖欠2期，商铺的情况下拖欠3期以上时产生合同解除事由。但需要同时考虑保证金余额和剩余租赁期限。如果保证金不充足或难以招募新租户，比起仓促发出解除通知，需要策略性的方法。

只发送内容证明租户就搬走的情况也有吗？

正式文件送达时感受到情况严重性后选择自行搬离的案例在实务中持续存在。如果不用打诉讼就能解决，出租人既节省时间又节省费用，所以初期阶段的内容证明非常重要。

判决后租户还是赖着不走怎么办？

进入法院执行官强制搬出物品的不动产交付强制执行程序。从申请到正式执行通常约需3个月，此过程中会提供现场陪同和钥匙交接等实务支持。

只咨询也收费吗？

最后，现在能迈出的最现实的一步

租户拖欠月租的问题不会随着时间自行解决。反而时间越长，出租人可选择的牌一张张消失。今天一通咨询电话，至少能明确整理"在我目前的情况下有哪些选择"，这本身就是防止损失的第一步措施。

不要一个人苦恼或被周围零散的建议所左右，请直接咨询专门处理月租拖欠·腾房诉讼的专业律师。咨询内容不会外泄，决定完全由出租人做出。

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