出租人必读指南
租户搬走时检查清单，仅仅一次的仔细就能守住数百万韩元
退还保证金前只要确认这7项，从原状恢复纠纷到非法占用・腾房诉讼，大多数都能防患于未然。
租赁合同到期那天，很多房东心里都很急。下一个租户的日程、中介联络、筹备保证金……要操心的事堆积如山。所以退出当天匆匆扫一眼租户搬走时检查清单就收了钥匙的情况并不少见。
但恰恰是那10分钟的从容，几个月后可能以数百万韩元的纠纷卷土重来。退还保证金后才发现的损坏、物品原封不动放着就断联的租户、拖欠房租锁上门消失的租户……事态升级后最终走向腾房诉讼这条漫长而麻烦的路。
没检查的出租人 vs 检查了的出租人
BEFORE
草草确认就退还了保证金的出租人
租户走后才发现墙纸损坏、水槽破损、部分物品遗留。联系不上，费用全部由出租人自己承担。新租户的日程也被打乱。
AFTER
退出当天检查了7个事项的出租人
现场确认损坏项目，就保证金扣除范围达成一致。物品全部搬走，钥匙也已回收。下一个租户的入住日程顺畅衔接。
差别只有一个。退出当天手里有没有租户搬走时检查清单。同一套房子、同一个租户，根据出租人的准备程度，结果天差地别。
出租人必须确认的7个核心事项
仔细记录墙纸・地板・装修状态 租户使用过程中自然产生的变色或轻微划痕通常视为正常磨损，出租人难以要求原状恢复。但因故意或过失造成的撕裂、涂鸦、大洞、宠物造成的损坏由租户承担。
实务提示 每个房间用手机拍摄带日期的视频留存，以后即使产生情绪冲突也能作为客观资料使用。
水槽・卫生间・锅炉等核心设备运行确认 水槽柜门和铰链、水龙头、马桶、智能马桶盖、锅炉电源和供暖、门锁状态都要亲自按一按、开一开确认。特别是智能马桶盖被拆走不恢复的情况很多，是纠纷常客。
注意 锅炉因老化故障属于出租人的维修义务范围，难以向租户追偿。
空调・嵌入式衣柜等配套家电和家具状态 精装修房源应对照入住时的照片确认。遥控器、滤网、嵌入式衣柜把手、搁板固定状态都要检查，为日后的维修费追偿提供依据。
实务提示 配套清单需在合同特约中具体记载，纠纷时才有效力。
钉孔・打孔・自行施工的恢复确认 墙上新安装了搁板、电视支架、窗帘杆等的话，确认恢复范围。原有的钉孔不是租户的责任，但未经同意新打的多个孔一般由租户负责。
物品是否完全搬走，钥匙是否全部回收 房间角落、阳台储物间、鞋柜、水槽下方、锅炉室都要一一打开确认。哪怕留下一点物品，就会产生"继续占有"的解释余地，可能演变为非法占用纠纷。大门钥匙、门锁临时密码、单元门钥匙都要全部收回。
重要 物品还在出租人就擅自处理的话，反而可能承担损害赔偿责任。必须通过合法程序处理。
未缴管理费・公用事业费・长期维修储备金结算 电费、燃气费、水费、管理费欠款、网络注销等都要确认。如果是公寓，可能需要向租户退还长期维修储备金，双方核对结算明细更为清楚。
保证金扣除项目达成一致后书面化 如有维修费或结算款需要扣除，金额和原因最好以短信或书面形式留存。先擅自扣除事后再通知的话，租户可能会提出异议。一张"退出确认书"能防止日后无数纠纷。
务必确认
断联或只留下物品就消失的租户
长期欠租后断联，或只留下部分物品就走人的情况最为危险。出租人心急之下开门清理物品，反而可能因侵入住宅或毁损而处于不利地位。这种情况正式走腾房诉讼程序才是最安全、最快的路。
此时一起办理占有转移禁止假处分更好。这是防止诉讼中占有被转让给他人的机制，实务上与腾房诉讼几乎配套进行。
用数字看出租人纠纷的现实
3个月
房产交付强制执行 从申请到正式执行
50～100万韩元
法院缴纳实费总额 （印花税・送达费・锁匠费等）
200万韩元～
腾房诉讼律师 委托费标准
看数字就知道纠纷有多漫长，消耗多少费用和时间。同样的费用，花在"退出当天的10分钟"和花在"3个月的诉讼"上，完全是两回事。
纠纷已经开始的话，下一步这样做
如果租户一再推迟搬家、不清理物品、在欠租状态下断联，就必须毫不迟疑地准备程序。发送催告函传达最后意思后，同时准备占有转移禁止假处分和腾房诉讼是常规做法。
-
催告函：正式发送合同解除通知和腾退要求
-
占有转移禁止假处分：诉讼中阻断占有转移的机制
-
腾房诉讼：通过判决取得执行依据
-
强制执行：法院执行官收回占有
每个阶段的文件、时机、证据确保方式都不同。自己准备往往补正命令反复出现只是拖延时间，从一开始就与实务经验丰富的律师一起规划，才是缩短整体日程最确定的方法。
撰写操作手册的律师亲自负责出租人的案件直到最后
房产相关诉讼7千件以上 租赁・腾退领域累计实务经验
实际办理・胜诉案例积累
诉讼前必要程序实务专责
判决后现场执行陪同经验
作为腾退・租赁专家被多家媒体报道
仅通过电话即可委托 全国任何地方无需到场即可受理
如果费用有压力，费用结构如下
委托时占有转移禁止假处分和催告函费用不另行收取。仅单独委托催告函为20万韩元，房产交付强制执行以另行签约方式进行。向法院缴纳的实费（印花税・送达费・邮费・锁匠费等）全部加起来通常在50万至100万韩元之间。