REAL ESTATE LITIGATION

商铺专业律师在腾房诉讼中

快速帮助出租人的5大核心

从月租拖欠3期到合同到期非法占用，商铺出租人最快收回占有的途径

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工作日上午10时至下午6时（12时-1时午休，节假日休息）

拥有商铺的出租人最害怕的时刻另有其事。每月应到账的租金中断了，租户连电话都不接，店铺却照常营业。此时搜索框中输入最多的词就是商铺专业律师。不是寻求一般法律咨询，而是寻找能熟练处理商铺占有收回即腾房程序的专家。

商铺和住宅不同。营业权、设施投资、权利金、营业执照等变数复杂交织，租户方的抵抗也激烈得多。同样是腾房，商铺专业律师亲自办理的案件和非专业律师办理的案件，结果的速度本身就不同。

找商铺专业律师的出租人真正的困扰

商业建筑租赁保护法规定，租户拖欠租金达3期时出租人可以解除合同。但现实中仅知道这一条文什么也解决不了。何时发出解除通知、如何收集哪些证据、租户突然部分还款时解除效力是否仍然有效、占有转移禁止假处分与本案诉讼的顺序如何安排——必须了解这些才能迈出第一步。

商铺专业律师首先做的事就是准确指出这些分叉点。出租人自行判断而在内容证明的措辞上出错导致解除效力不被认可，因为这一行字而浪费数月的情况很常见。

核心一、在案件入口处夯实解除事由

商铺腾房的出发点永远是合法的合同解除。月租拖欠、租赁期满、擅自转租、擅自变更用途、违约解除等事由多种多样，但共同点一样：解除意向送达租户的事实必须客观存留。

因此商铺专业律师一接到案件就收集租赁合同、入账记录、KakaoTalk和短信记录、历次通知记录，按时间顺序重新构建事实关系。在此基础上重新设计内容证明发送给租户，案件才真正变成可以在法院使用的形态。这一步一旦走错，整个本案诉讼期间都会被牵着走。

核心二、本案诉讼前先锁定占有

出租人常忽视的一点有些出租人为省钱不申请占有转移禁止假处分就直接打腾房诉讼。但本案进行中租户将占有转移给第三方的话，辛苦获得的判决对新占有人没有效力。结果时间和费用翻倍。

商铺专业律师接到案件后几乎无一例外地在本案诉讼前或同时申请占有转移禁止假处分。此程序防止租户在诉讼中将店铺转给他人或以营业转让的形式更换占有人。假处分获准后执行官到现场张贴公告，此后租户不能擅自变更占有状态。

商铺中这一程序更加重要。因为以营业权转让的形式事实上转租的情况很多。不用假处分锁定占有，本案赢了还要重新起诉的荒唐情况就会出现。

核心三、第一份诉状一次通过

同样的腾房诉讼，诉状写法不同进度完全不同。房产标注不准确、诉讼请求不适合强制执行、举证方法遗漏的话法院会发出补正命令。每次出租人为改一行字等上数周，期间租户照常使用店铺。

实务中常见的场景出租人自己写的诉状拿来的情况很多。每次首先检查的就是诉讼请求的那一行和房产标注。必须以着眼强制执行阶段的措辞来打磨，最后才不会卡住。

核心四、从一开始就设计到强制执行的流程

拿到判决并不意味着租户就会自动搬走。租户不自行交付的话就要进入房产交付强制执行程序。房产交付强制执行从申请到本执行通常约需3个月。本执行由法院执行官强制搬出物品。

商铺专业律师在推进本案诉讼期间就在脑中描绘强制执行阶段。判决主文是否适合执行、交付的房产范围是否充分特定、执行当天现场可能出现什么变数，都会事先检查。执行阶段虽是单独委托，但判决前的全过程都要以执行为目标来设计，最后阶段才不会再次浪费时间。

核心五、出租人一个电话就能进入全部程序

商铺腾房程序，一页整理的流程

内容证明解除通知
假处分约1个月
腾房诉讼约3-6个月
强制执行约3个月

以上日程为一般流程，可能因案件难度、租户应对方式和法院情况而异。但商铺专业律师从一开始就设计好整体流程，各阶段就能自然衔接，消除不必要的空档。

商铺腾房费用，如实告知

占有转移禁止假处分（委托时包含）0韩元

内容证明（委托时包含）0韩元

仅单独委托内容证明 20万韩元

法院缴纳实费（印花·送达费·换锁等）约50-100万韩元

房产交付强制执行单独合同

委托后出租人几乎不需要亲自做什么

商铺专业律师接手案件后，出租人只需做初次咨询、递交资料和接收结果报告。发送内容证明、申请假处分、提交本案诉状、辩论应对、领取判决、准备强制执行等所有环节都由专业律师经手。出租人专注本业，案件交给专家。

常见问题

月租只拖欠了两个月的商铺也能打腾房诉讼吗

商业建筑租赁保护法在租金拖欠达3期时才认可解除权。拖欠两个月时还差一个月，此时提前获得商铺专业律师的指导，在达到3期后就能立即启动程序，这是最快的方式。

租户部分还款后解除会无效吗

要看是分文未收还是部分偿还使拖欠额降到3期以下，结论不同。租户突然部分还款导致解除要件动摇在实务中经常发生，因此无论是还款前还是后，慎重选择通知时点非常重要。

合同到期了租户还在继续营业

租赁期满后租户不归还占有也是腾房诉讼的典型案例。此时除拖欠之外有期满这一明确解除事由，可以直接进入本案程序。但占有转移禁止假处分仍应一并办理以确保安全。

不去律师事务所只通过电话可以吗

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