出租人实战指南
商铺腾房诉讼房产，收回未归还店铺的最快途径
房租拖欠、合同到期、擅自占有。商铺腾房诉讼房产纠纷中出租人不可忽视的程序与判断标准一次性整理。
对商铺出租人来说最痛苦的时刻是房租不到账的月份反复出现时，以及合同到期但租户不腾退店铺时。在这种情况下如果情绪化应对，反而会使收回时间更加延迟。商铺腾房诉讼房产问题的核心是留下证据、利用制度、尽快获得实务经验丰富的律师的判断。
现在出租人们正在经历的现实
来商铺腾房诉讼房产咨询的案例有共同的模式。一开始接受租户"再等等"的请求，但从某个时候开始联系不上，期间拖欠金额像滚雪球般增大。出租人以为保证金能覆盖，但到腾房纠纷正式化时保证金大多已消耗殆尽。
租金拖欠达到3期 房租已拖欠三个月以上但租户继续赖着不走的情况
合同到期后擅自占有 期限已过但不腾退继续营业的情况
租户失联 发送内容证明也没有回复，只有店门还开着的状态
占有转移给第三方 不是原合同方的其他人在经营的情况
放任不管产生的损失规模
商铺腾房诉讼房产案件中时间直接换算为损失。犹豫一个月的期间一个月的房租就蒸发了，无法引入新租户的话空置期间的租赁收入就消失了。更大的问题是现有租户损坏店铺内部、留下库存消失、或将占有名义转让给他人的情况。
特别是占有转移给第三方的那一刻起，诉讼对方的确定变得困难，即使获得判决在执行阶段也会再次碰壁。因此在腾房程序中，与本案诉讼同等重要的是及时申请占有转移禁止假处分。即使占有人变了，如果假处分决定先作出，现有判决的效力就能原样及于新占有人。
实际委托人的故事
案例一 一位在首尔郊区拥有2层商铺建筑的出租人前来咨询。1楼餐厅经营者已6个月未支付房租，失联已超过2个月。从内容证明到占有转移禁止假处分、本案诉讼一次性设计推进，中途租户试图将经营权转让给他人，但因假处分决定先行作出，得以顺利回收。
案例二 另一位委托人的租户在判决后仍不自行搬离，不得不进行强制执行。法院所属执行官在执行日到场强制搬出物品的程序结束，委托人从假处分申请到正式执行全程无需到访，仅通过电话和材料交换完成。因委托人在外地，对此特别给予了高度评价。
商铺腾房程序的整体流程
商铺腾房诉讼房产的程序各阶段角色明确。跳过任何一个阶段后面必定出问题，因此最初设计时需画好整体蓝图再开始。
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发送内容证明：以正式文件留下拖欠事实和解约意思的阶段。成为后续诉讼的证据基础。
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占有转移禁止假处分：防止租户将占有转移给第三方的装置。与本案诉讼几乎同时进行。
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腾房（建筑物交付）本案诉讼：获得要求返还商铺的判决的阶段。证据整理完善的话进度会加快。
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房产交付强制执行：判决后仍不自行交付时，由法院所属执行官在现场强制搬出物品的程序。
这里经常产生误解的部分是期限。本案判决根据案件难度有所不同，但强制执行从申请到实际正式执行一般约需3个月。要缩短这一期限需要在判决后立即着手准备执行材料。
选择可信赖律师的实务标准
处理过大量商铺腾房诉讼房产案件的律师有几个共同点。第一是在诉前阶段能够区分可通过协商解决的案件和必须走到判决的案件的判断力。第二是同时设计假处分和本案诉讼的习惯。第三是着眼到执行阶段准备材料。
持续被各类媒体作为房产·腾房领域专家介绍。
费用与现实预算
选任费标准表
占有转移禁止假处分（腾房诉讼选任时）0韩元
内容证明（腾房诉讼选任时）0韩元
仅单独委托内容证明 20万韩元
房产交付强制执行 另行签约
法院实际费用（印花·送达费·邮费等）大约50万~100万韩元
选任腾房诉讼后内容证明和占有转移禁止假处分无额外费用一同进行。得益于此，出租人可以轻松预测"最初需要投入多少"。
出租人常问的问题
房租拖欠2个月的状态下也能立即提起腾房诉讼吗？
根据商铺建筑租赁保护法，租金拖欠额须达到3期才可解除。但在此之前先准备内容证明更为有利。以正式文件留下拖欠记录将左右后续诉讼速度。
商铺腾房诉讼房产案件中最常见的失误是什么？
不申请假处分仅进行本案诉讼的情况。占有转移给第三方后即使获得判决也难以执行，因此应同时设计假处分和本案。
诉前和解或建筑物腾房公证何时可以使用？
建筑物腾房公证一般因为租赁合同期限在1年以上，合同签订时难以使用，在期满前6个月内才可以。如果是合同签订时点，考虑诉前和解更符合实务。
建筑物在外地也能选任首尔律师吗？
可以提前收到胜诉资料吗？
现在应该做的一件事
商铺腾房诉讼房产问题独自烦恼是找不到解决方向的。拖欠记录、合同、与租户往来的消息、保证金状态。整理好这四样，打一通电话就是最快的出发点。在咨询过程中案件难度、预计期限、所需材料会自然整理清楚。
7千件以上房产纠纷经验不仅仅是积累在文件上的，更是留下了"这个案件应该如何处理"的直觉。即使只是咨询一下，也能感受到自己的案件目前处于什么位置。
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