不动产处分禁止假处分实务指南
不动产处分禁止假处分申请方法，因不了解而失去财产的人们忽略的核心程序
诉讼中对方将不动产卖掉的话，胜诉判决书就成了废纸。正确了解不动产处分禁止假处分申请方法，管辖·文件·费用·周期一次讲清。
不动产相关诉讼
腾房诉讼直接办理
为什么现在需要不动产处分禁止假处分
明明有收回不动产的合法权利，但在准备本案诉讼期间对方将不动产转让给第三人的事情并不罕见。签订买卖合同却拒绝履行并寻找其他买家的情况、共有份额纠纷中一方暗中转让份额的情况、准备腾房诉讼过程中占有人连所有权都要动的情况最为典型。判决出来需要数月，如果期间不动产被转移，判决书就成了废纸。
不做假处分 判决前存在买卖·根抵押设定风险
对方在本案诉讼中处分不动产，即使胜诉也无法对抗第三取得人，需重新准备另一诉讼。时间·费用损失巨大。
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假处分登记后 记载于登记簿，阻断处分
登记簿上记载处分禁止假处分后，买卖·赠与·根抵押设定等一切处分行为实际上被阻止。本案胜诉时权利实现得到保障。
不动产处分禁止假处分适用的典型情况
所有权转移登记请求诉讼中担心对方出售时、离婚·财产分割诉讼中需保护分割对象不动产时、债权人准备执行债务人不动产但存在隐匿·出售可能时、共有份额权争议中需阻止一方任意处分时等，在本案诉讼前后广泛适用。
不动产处分禁止假处分申请方法，5步程序一览
实务中不动产处分禁止假处分申请方法经过以下步骤记入登记簿。每个步骤所需文件和决定时点不同，准确理解顺序非常重要。
- 确认管辖法院并撰写申请书: 1～2天
本案管辖法院或争议不动产所在地管辖的地方法院为管辖法院。申请书需载明债权人·债务人、标的物标示、被保全权利内容、标的物价额、申请事项、申请理由。
- 缴纳印花·送达费·登记许可税并提交: 当天
缴纳印花税、送达费（当事人数×3次）、登记许可税·地方教育税、收入印纸，将申请书和附件提交管辖法院。也可通过电子诉讼办理。
- 担保提供命令及供托·保证保险办理: 2～4天
提交后2～4天内下达担保提供命令。债权人可通过现金供托或提交保证保险公司的支付保证委托合同文件来提供担保。
- 法院的假处分决定: 担保提供后数天
担保提供完成后审判部作出不动产处分禁止假处分决定。被保全权利和保全必要性疏明越充分，决定越快。
- 登记嘱托→登记簿记入完成: 决定后数天
审判部向管辖登记所发送登记嘱托书，登记所在该不动产登记簿上记入处分禁止假处分登记。从此刻起处分阻断效果对外产生。
从申请到登记记入，总耗时
因案件复杂程度和担保提供方式而异，从申请到登记记入通常约需2周～3周。但如被保全权利疏明不足收到补正命令则需额外时间。
申请书必须包含的记载事项
不动产处分禁止假处分申请书须依据民事执行法第23条、第279条、第301条等，同时满足形式要件和实质要件。缺少任何一项都将成为补正命令的对象，决定也将相应延迟。
当事人（债权人·债务人）标示
标的物价额及不动产标示
被保全权利内容
申请事项
申请理由（保全必要性）
管辖法院及疏明方法
需一并提交的附件
✓ 不动产登记簿誊本——用于确定标的物和确认当前权利关系
✓ 附页目录（不动产标示）——以土地·建筑物登记簿标题部为准准确记载
✓ 疏明申请原因的资料——买卖合同、内容证明、短信·即时通讯记录等
✓ 登记许可税缴纳确认书及登记申请手续费缴纳确认书
费用是多少？——实费逐项整理
不动产处分禁止假处分的法院实费既有因标的物价额变动的项目（登记许可税），也有定额项目（印花·送达费·收入印纸）。下表为典型费用结构。
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项目: 标准及金额
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印花税: 10,000韩元（可适用电子诉讼折扣）
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送达费: 每位当事人3次×当事人数
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登记许可税: 标的物价额的千分之二
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地方教育税: 登记许可税的百分之二十
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收入印纸（登记申请手续费）: 3,000韩元
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担保提供: 因标的物价额·案件类型而异（可用保证保险替代）
律师委托时参考费用
申请不被驳回——保全必要性的疏明是关键
所有保全处分都必须同时被认可被保全权利和保全必要性才能获准。被保全权利是"我对这个不动产拥有什么权利"，保全必要性是"为什么现在必须阻止处分"。申请理由栏中必须以具体事实和证据阐述保全必要性，审判部才能迅速作出决定。
常见问题点
! 金钱债权不能成为被保全权利。此时应考虑假扣押。
! 未登记不动产仅限可进行保存登记时才能申请。
! 原则上不能对1块土地的特定一部分进行处分禁止假处分登记，必须对整块土地申请。
! 为保全基于与被继承人之间原因行为的权利转移·设定登记请求权，可以对继承人申请。
如果您正在准备腾房诉讼的出租人·房东
租赁终止后租户不解除占有时所需的假处分通常是不动产占有转移禁止假处分。这是阻止占有转移、保全腾房诉讼判决执行力的制度。但根据案情，有时占有人连该不动产的所有权都要争，或者作为债权人需要同时阻止债务人处分其他不动产。此时可能同时使用不动产处分禁止假处分。
即"处分禁止"是阻止所有权·登记转移等权利变动，"占有转移禁止"是固定谁在占有。两种假处分目的不同，应根据案情选择或并用。如果难以判断自己的情况适合哪种假处分，最安全的方式是寻求长期办理不动产诉讼的专家的意见。
现在立即可以做的3件事
取得不动产登记簿誊本确认当前权利关系
整理买卖合同·内容证明等疏明资料
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