房东·出租人必读
不动产处分禁止假处分申请程序全攻略
房东必须了解的7项核心
腾房诉讼中对方把房产卖了怎么办？ 拿到判决却无法执行的最坏情况，不动产处分禁止假处分申请可以防止。
为收回建筑而准备诉讼的房东最害怕的情况：辛苦数月拿到胜诉判决，结果房产已经过户到第三人名下。事实上，诉讼旷日持久期间债务人急忙出售房产或设定抵押的案例并不少见。
防止这种意外的法律手段就是不动产处分禁止假处分申请。这是在本案判决出来之前预先封锁不动产处分行为的保全措施，可以说是保护房东权利的第一道屏障。本文整理了不动产处分禁止假处分申请的含义、程序、费用和注意事项等房东必须了解的核心内容。
危险情形 不做假处分直接诉讼
胜诉了但房产已转移给第三人无法执行。不得不从头再来
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安全情形 同步办理假处分
登记簿上记载处分禁止，从根本上阻止买卖·赠与·设定担保。确保胜诉后的执行安全
不动产处分禁止假处分申请是什么
不动产处分禁止假处分申请，是债权人在提起本案诉讼时，请求法院禁止债务者在判决前通过买卖、赠与、设定抵押等方式处分争议不动产的保全程序。法院准许后，在该不动产登记簿上记载"处分禁止假处分"，此后债务人事实上无法将该不动产转让给第三人。
核心要点 不动产处分禁止假处分申请的目的只有一个：确保本案判决生效后顺利执行。如果债务人在判决前就转移了产权或设定了抵押，再好的判决书也可能成为一纸空文。这一措施就是从根本上阻止这种情况的发生。
什么情况下需要申请
需要不动产处分禁止假处分申请的典型情形包括：提起产权过户登记请求诉讼时担心对方卖给他人；继承或离婚财产分割中需要保护待分割的不动产；债权人准备对债务人不动产执行但担心债务人处分。在租赁纠纷中，如果房东争议的是不动产所有权本身，也可以考虑。
申请程序7个步骤
不动产处分禁止假处分申请全流程
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确认管辖法院：可选择本案诉讼管辖法院或不动产所在地地方法院（《民事执行法》第303条）
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撰写申请书并准备附件：备齐不动产登记簿、请求原因疏明材料、被保全权利证明材料等
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缴纳印花·送达费后提交：在电子诉讼网站获取虚拟账号缴费，完成申请书提交
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法院审理（书面审理）：无需传唤债权人·债务人，仅凭申请书和疏明材料审理
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收到担保提供令：法院命令提供一定金额担保，以现金供托或保证保险证券提交
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假处分裁定及登记嘱托：裁定书送达后法院向登记所嘱托处分禁止登记
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登记簿记载完成及效力生效：登记簿记载"处分禁止假处分"，此后买卖·担保设定不可
担保提供令会是多少
不动产处分禁止假处分申请中最让人担心的就是担保提供令。法院在作出假处分裁定前发出的命令，意在"如本案败诉，预先担保对方可能遭受的损失"，金额由法院根据案件性质和不动产价额酌定。
担保提供方式 担保主要有两种方式：一是现金供托，二是提交保证保险证券。现金负担较大时，通过保险公司出具保险证券提交的方式在实务中广泛使用。本案胜诉后担保可以收回。
申请时缴纳的实费
印花费（电子诉讼）
约9,000韩元
适用电子诉讼折扣
送达费
按当事人计算
因对方人数而变
登记许可税
不动产价额×税率
地方政府另行通知
担保提供额
法院酌定
可利用保证保险
腾房诉讼中同步办理假处分的作用
在争夺建筑交付的腾房诉讼中，最常用的保全措施是占有转移禁止假处分。但根据案件情况，可能同时需要不动产处分禁止假处分申请。特别是房东面对的不是租户而是以第三人名义登记的非法占有者，或所有权本身存在争议时，需要同时考虑两种假处分。
实务要点
假处分与本案诉讼的关系
不动产处分禁止假处分申请归根结底是临时措施。假处分裁定并不会将不动产所有权转移给房东，必须在本案诉讼中获得最终胜诉判决才能确定实际权利。因此必须在假处分申请的同时或之后立即提起本案诉讼，从假处分对象不动产范围设定到文书撰写、诉讼推进都需要全面的专业能力。
实务中常被忽视的要点
不动产处分禁止假处分原则上仅适用于已登记的不动产。但即使是未登记不动产，如果可以办理保存登记，假处分法院可以同时嘱托保存登记和假处分记载。此外，对土地的特定部分不能申请处分禁止假处分，除非以分割登记为前提，否则必须对土地整体申请。
不可遗漏的4项检查要点
检查一 明确被保全权利。申请书中需具体记载为保全何种权利而申请假处分。是产权过户登记请求权还是注销登记请求权，申请内容因此不同。
检查二 疏明保全的必要性。需用材料证明为何现在需要假处分、债务人处分不动产的具体担忧是什么。仅凭模糊的不安可能被驳回。
检查三 准确特定不动产。需准确记载登记簿上的地址、地号、房号。有份额的需写明登记簿上标示的准确份额比例。
检查四 设计与本案诉讼的衔接。假处分生效了但本案诉讼不胜诉就没有意义。从假处分申请时起就要一并制定本案策略。
为什么需要专业律师
不动产处分禁止假处分申请看似只要把文件写好就行，但实务中需要考虑的变量远比想象的多。从被保全权利构成、疏明材料选择、担保金额协商、本案诉讼衔接策略到对方异议应对，所有环节环环相扣。任何一步失误都可能导致假处分被驳回或本案陷入不利。
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委托流程电话即可完成
4步委托流程
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费用如何计算
委托时占有转移禁止假处分·催告函 0韩元
催告函单独委托
20万韩元
合同解除通知等
法院实费
50万-100万韩元
印花·送达费·邮费·锁匠等
不动产交付强制执行
另行签约
执行阶段另行办理
常见问题
不动产处分禁止假处分裁定后对方完全不能卖房了吗？
登记簿记载处分禁止后，买卖、赠与、设定抵押等事实上不可能。买方查看登记簿会看到处分禁止假处分，交易本身就难以成立。
仅凭不动产处分禁止假处分申请能收回建筑吗？
不能。假处分只是临时措施，要收回建筑必须在本案诉讼（腾房诉讼、产权过户登记请求诉讼等）中获得胜诉判决。假处分的作用是在判决出来之前保全不动产的状态。
担保提供令的金额能降低吗？
担保金额属于法院酌定事项，但根据被保全权利的性质、疏明材料的充分程度和案件紧迫性，有调整余地。律师将申请书和疏明材料准备得多扎实会影响金额。
假处分裁定需要多长时间？
因案件和法院情况而异，通常申请后数周内收到担保提供令，提供担保后数日内即可裁定。但如因文件不完备收到补正命令则会延长。
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