腾房诉讼实务指南
不动产占有转移禁止假处分申请方法
4步完全整理
假处分办理
不动产诉讼经验
胜诉了却无法执行的事情真会发生
不了解不动产占有转移禁止假处分申请方法会产生什么现实问题，需要先搞清楚。
出租人最常犯的错误
腾房诉讼获得了胜诉判决，但诉讼过程中承租人将占有转移给了第三人，那份判决书就无法将新占有人赶出去。因为判决效力仅及于诉讼当事人。最终只能从头再来，对新占有人另行起诉。
提前阻止这种情况的程序就是不动产占有转移禁止假处分。向法院申请并获得该假处分裁定后，即使诉讼中承租人将占有转移给他人，也可获得承继执行文书将第三人的占有一并排除。
实务中与腾房诉讼同步进行不动产占有转移禁止假处分已成为事实上的必经程序。不做占有转移禁止假处分就只打腾房诉讼，简单来说就像不买保险就上路开车。
核心概念梳理
不动产占有转移禁止假处分是为保全对不动产的交还及腾房请求权而采取的假处分。是法院命令将标的物当前的占有状态维持到正式执行时点的程序，禁止承租人或占有人变更占有名义或将占有转移给第三人。
不动产占有转移禁止假处分申请方法 4步
从撰写申请书到现场执行，按实务操作顺序整理。
STEP 01
撰写申请书及准备材料
STEP 02
法院受理及缴费
STEP 03
法院审查及提供担保
STEP 04
领取裁定书及现场执行
- 撰写申请书及准备材料：不动产占有转移禁止假处分申请方法的第一步是准确撰写申请书。申请书须完整记载当事人信息、标的物价额及标示、申请趣旨、申请理由、管辖法院和疏明方法。
尤其目标不动产须与登记簿副本记载内容完全一致加以特定；如仅涉及不动产的一部分，须以图纸或照片明确标示相关部分。
必备附件材料
建筑物登记事项证明书（登记簿副本）、租赁合同副本、标的物价额计算明细及依据材料（课税台账副本等）、租金拖欠明细入账凭证（如有）、当前占有状态照片、内容证明邮寄记录（如有）
- 法院受理及缴费：将准备好的申请书和附件材料提交至不动产所在地管辖地方法院的民事申请部门（综合窗口）。通过电子诉讼提交可享受印花税折扣，有利于节省费用。
提交时须缴纳印花税和送达费。不动产占有转移禁止假处分执行时无需登记，因此不需缴纳登记许可税和收入印花。
电子诉讼提交小贴士
通过大法院电子诉讼网站提交可享受印花税折扣。同时材料管理和案件进展查询更为便捷，建议积极利用电子诉讼。
- 法院审查及提供担保：法院根据提交的材料审查被保全权利是否存在及保全的必要性。如认定存在占有转移风险则作出假处分裁定，此时法院通常会要求提供担保。
担保可通过现金提存或提交保证保险凭证的方式提供。实务中大多使用保证保险凭证，实际负担降低到保险费水平。担保金额由法院按案件逐一确定，综合考虑标的物价额等因素。
- 领取裁定书及现场执行：假处分裁定作出后领取裁定书，随后向标的物所在地管辖法院执行官办公室申请执行。假处分执行申请不能通过电子诉讼办理，必须亲自前往执行官办公室。
执行官到现场向债务人（承租人）告知假处分裁定内容，并在该不动产上公示假处分裁定事实。自此占有转移行为受到法律限制。不动产占有转移禁止假处分申请方法的全部流程通常与腾房诉讼同步进行，不会额外增加太多时间。
不动产占有转移禁止假处分费用说明
透明说明向法院缴纳的实费和律师费。
法院缴纳实费明细
印花税（电子诉讼标准） 约9,000韩元
送达费（当事人数 × 3次） 因案件而异
执行官手续费及出差费 约5～10万韩元
保证保险费 按担保金额计算
开锁技师、邮费等其他 因案件而异
法院实费合计（约） 约50万～100万韩元
申请不动产占有转移禁止假处分时必须了解的要点
提示实务中常见的失误和注意事项。
第一，时效性是关键。不动产占有转移禁止假处分是临时措施，错过时机则占有可能已转移给第三人。发现承租人有转移占有迹象时，或在准备腾房诉讼阶段就应同步推进。
第二，材料的准确性决定费用。须提前确认承租人的准确地址和身份信息。地址不准确会导致送达退回，产生额外的再送达费用。提前准备好登记簿副本和居民登记表等最新地址确认材料，可减少不必要的费用。
第三，不动产占有转移禁止假处分本身并不能实现腾退。这一程序只是法院"维持当前占有状态"的命令，承租人的搬离要通过本案的腾房诉讼和强制执行来实现。假处分是确保腾房诉讼实效性的辅助手段，这一点须牢记。
第四，假处分裁定后对方违反的，视为违反法院命令，可申请间接强制或损害赔偿。持有假处分裁定书即获得强有力的法律保护。
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一通电话即可完成委托
无需到访，全国各地均可办理。
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初次咨询及材料准备：电话告知案件概况即为您指导所需材料。
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深度咨询：审查材料后详细说明案件争点和预计走向。
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委托签约：就费用和办理范围达成一致后签订委托合同。
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诉讼推进：内容证明、占有转移禁止假处分、腾房诉讼全程由专责律师负责办理。
不动产占有转移禁止假处分常见问题
咨询时出租人最常问到的问题。
申请假处分后租户就会立刻搬走吗？
不会。不动产占有转移禁止假处分是法院要求维持当前占有状态的命令。租户的搬离要通过腾房诉讼判决后的强制执行程序实现。假处分是确保诉讼实效性的预防措施。
必须与腾房诉讼同时进行吗？
法律上并非必须同时进行，但实务中与腾房诉讼同步办理是惯例且事实上不可或缺。为预防诉讼中占有人变更，强烈建议同时申请。
假处分费用以后能要回来吗？
本案诉讼胜诉后可通过执行费用额确定裁定申请向对方追偿。法院认定为合法费用的，将对承租人下达支付命令。
在外地也能委托吗？
可以，全国各地仅凭电话即可委托。无需到访，不受不动产所在地限制均可受理和推进。
实务研究资料室说明