腾房诉讼专业法律中心

房产强制执行停止申请，

出租人必须了解的 应对策略

腾房诉讼获得胜诉判决后，对方上诉并申请房产强制执行停止怎么办？ 执行被阻止的瞬间，出租人的损失急剧增大。

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在腾房诉讼一审胜诉、强制执行即将实施之际，突然遇到房产强制执行停止申请这堵墙的情况并不少见。租户或占有人不服判决提起上诉，同时申请强制执行停止，执行官就无法到场，房产交付被无限期推迟。

本文将全面介绍房产强制执行停止申请是什么、出租人会受到哪些损害，以及经过实务验证的应对方法。

房产强制执行停止申请，到底是什么？

房产强制执行停止申请是指，对附有临时执行宣告的一审判决，败诉方在提起上诉的同时，请求法院在判决确定前暂时停止强制执行的程序。以民事诉讼法第500条和第501条为依据，法院在认定有充分理由时，可以在提供担保供托的条件下作出执行停止决定。

腾房诉讼中，大多数判决都附有临时执行宣告。因此出租人可以在判决宣告后立即推进强制执行，但败诉的租户也可以通过房产强制执行停止申请来阻止执行。

房产强制执行停止申请一旦被采纳，强制执行将全面停止直至上诉审判决宣告。上诉审通常需要6个月至1年以上，出租人收回房产也将相应延迟。该决定不可申诉这一点对出租人来说也是一个负担。

房产强制执行停止申请的实务程序

1. 递交上诉状：判决书送达后2周内向原审法院递交上诉状，并获取上诉状受理证明书。

2. 提交强制执行停止申请书：申请书附上上诉状受理证明书和判决副本，缴纳印花1,000韩元和送达费2次费用，向保管诉讼记录的法院提交。

3. 法院的担保供托命令：法院审理房产强制执行停止申请后，大多数情况下以现金担保供托为条件作出决定，以保障债权人的损害。

4. 执行停止决定及生效：债务人完成担保供托，并将停止决定正本提交给执行机关（执行官办公室）后，强制执行才从该时点起停止。仅有决定书并不产生效力，这一点很重要。

对出租人的实际损害

在腾房诉讼中艰难胜诉后，因房产强制执行停止申请导致执行中断，出租人在此期间的经济损失会像滚雪球一样越来越大。明确了解会出现什么情况是应对的第一步。

不应对的话

损失持续累积

每月租金相当的损害金不断累积，房产无法管理的状态持续。上诉审结束前也无法寻找新租户，空置损失双倍产生。

与专家一起应对

可以利用担保供托金

可以就对方供托的担保金证明因强制执行停止造成的损害并申请提取，上诉审的应对也可以系统性地准备。

对方获得房产强制执行停止申请的附条件决定，并不意味着执行一定已经停止。必须确认担保供托是否实际履行。未能筹集供托金，仅获得决定而未实质停止的情况在实务中也时有发生。

出租人的实务应对清单

即使对方获得房产强制执行停止申请的决定，也应立即确认担保供托是否履行。未供托的话可以继续推进强制执行。

强制执行停止期间也应同步积极应对上诉审，争取上诉被驳回的判决。

妥善保存执行停止期间产生的租金相当损害赔偿的证据。

上诉审胜诉后迅速对担保供托金进行扣押及取款命令。

检查最初提起腾房诉讼时是否已先行申请占有转移禁止假处分。没有该假处分，诉讼中占有转移时判决可能失去效力。

腾房诉讼全流程中强制执行停止的位置

腾房诉讼的一般程序按照发送内容证明 → 占有转移禁止假处分 → 腾房诉讼本案 → 判决 → 强制执行的顺序进行。房产强制执行停止申请是在"判决后至强制执行启动之间"介入的变数。

因此从一开始就应预见强制执行停止的可能性来制定诉讼策略，才能避免不必要的时间浪费。有经验丰富的专业律师同行，各阶段都能及时应对，将损害降至最低。

强制执行停止也有不成立的情况

房产强制执行停止申请并非总能获准。法院会综合审理申请理由的证明程度、本案判决的妥当性、债权人可能受到的损害规模等。申请理由证明不充分的可能被驳回，被驳回后也可以补充后重新申请。

反过来，出租人也可以积极向法院主张对方的房产强制执行停止申请属于滥用。为此需要系统性地准备支撑一审判决正当性的证据资料。

担保供托，出租人必须了解的核心

房产强制执行停止申请中法院命令的担保供托，是为事先担保因执行停止可能给出租人造成的损害而设的机制。供托方式大致分为两种。

类型1

担保提供命令型

法院先下达担保提供命令，债务人完成供托后才作出执行停止决定。有机会就担保金额提出意见。

类型2

附条件决定型

先作出决定，"以担保供托为条件"许可停止。速度较快但供托金往往设定较高，债务人可能无法筹集资金。

附条件决定型的情况下，出租人必须确认对方是否实际履行了担保供托。决定书下达并不意味着执行自动停止，供托未履行的状态下可以立即启动强制执行。

费用是多少？

腾房诉讼费用说明

委托时 占有转移禁止假处分 0韩元

委托时 内容证明 0韩元

仅委托内容证明 20万韩元

法院实费（印花税/送达费等） 约50万-100万韩元

强制执行 单独合同

委托流程

STEP 1

初次咨询及资料准备

通过电话了解案件概况并告知所需资料。

STEP 2

深度咨询

审查资料后，具体讨论案件争议点和策略。

STEP 3

委托合同

费用和进行方式达成一致后签订委托合同。

STEP 4

诉讼进行

实务研究资料介绍

房产强制执行停止申请相关易忽视的要点

第一，房产强制执行停止申请的决定本身并不排除执行依据的执行力。也就是说，赋予执行文并不违法，因此停止决定解除后应随时准备恢复执行。

第二，在强制执行案件尚未启动之前，执行机关有不受理停止决定书的实务惯例。因为尚不存在需要停止的执行案件。出租人可以利用这一空隙迅速启动强制执行。

第三，强制执行从申请到本执行约需3个月。在此期间需要密切关注对方是否申请房产强制执行停止，同时准备上诉审应对的双重策略。

房产强制执行停止申请的应对，为什么需要专家

房产强制执行停止申请不仅仅是向法院提交一份文件的问题。担保供托金规模的妥当性、停止决定后不可申诉情况下的策略制定、上诉审胜诉可能性的最大化，以及停止期间的损害最小化，都需要复合性的法律判断。