Practical Legal Guide
胜诉了但租户不搬走。
房产强制执行程序， 现在该怎么办？
判决书拿到了，但房产钥匙仍在租户口袋里。准确了解房产强制执行程序，就能大幅缩短合法收回钥匙的时间。
仅凭判决书无法收回房产
房东在腾房诉讼中胜诉，意味着"租户归还房屋的法律义务已确定"。但现实中，即使收到败诉判决仍坚持不搬的情况并不少见。在这种情况下房东自行开门或搬出物品，反而可能因非法侵入住宅罪、妨碍业务罪等受到刑事处罚。
法律允许的唯一解决手段就是房产强制执行程序。由法院所属执行官到场，将占用者的物品强制搬出，将房产交付给房东的公共程序。如果执行经验不足，可能因缺少一份文件导致日程延后数周以上，或因占用者变更导致执行本身不可能。
是我的房子为什么不能进去？
所有权和占有权是不同的权利。即使登记簿上是自己名下，未经当前占用人同意进出，就无法逃避刑法处罚。必须走房产强制执行程序。
上午10点～下午6点（节假日休息 / 12点～1点午休）
房产强制执行程序，这样进行
房产强制执行程序从申请到正式执行完成约需3个月。根据管辖法院执行官的排期、房产用途（住宅或商用）、需搬出物品的数量，期限可能有所变化。以下逐步了解各阶段。
- 取得执行依据与赋予执行文：腾房诉讼胜诉判决确定后，在判决正本上获取执行文。同时需要取得送达证明，确认判决书已正常送达对方。执行依据和执行文不齐全，房产强制执行程序就无法启动。
建议判决确定后立即进行
- 申请强制执行及预缴费用：附上已赋予执行文的判决正本、送达证明、确定证明等，向管辖法院执行官办公室提交房产交付强制执行申请书。受理后立即获得案件编号，收到执行费用预缴通知。缴纳费用后房产强制执行程序正式启动。
受理后缴纳费用即启动程序
- 催告执行（引导自行退出）：负责执行官亲赴该房产，向占用者告知"在规定期限前不自行交付将不予通知直接强制执行"。通常给予1～2周的自行退出期限，在此过程中因心理压力自行退出的占用者也为数不少。
给予1～2周自行交付期限
- 正式执行（强制搬出）：催告期限过后占用者仍不退出，则提交正式执行续行申请书并缴纳正式执行费用。执行日由法院所属执行官到场强制搬出占用者的物品。需要强制开锁时由锁匠和2名证人在场见证，当日完成房产交付。
房产交付完成日
- 动产保管及拍卖：正式执行搬出的物品转移至保管仓库。占用者不来领取则发送催告书后进行动产拍卖程序。保管费每月产生，因此在3个月内完成拍卖是控制费用的关键。
建议保管后3个月内完成拍卖
房产强制执行程序，费用大概多少？
- 费用项目：内容
- 律师委托费：腾房诉讼标准200万韩元起（因案件难度而异，咨询时透明告知）
- 委托时包含服务：占有转移禁止假处分费用0韩元 / 催告函费用0韩元
- 法院缴纳实费合计：印花税、送达费、锁匠费、邮费等共约50万～100万韩元
- 强制执行：另行签约（因物品规模・出入结构而异）
- 仅委托催告函时：20万韩元
节省执行费用最确定的方法
催告阶段占用者自行退出就不产生正式执行费用。实际上在房产强制执行程序中，仅凭催告占用者就自行退出的案例相当多。从诉讼初期到强制执行一气呵成地设计，可以减少不必要的延迟和额外费用。
遗漏就无法挽回的3个实务风险
房产强制执行程序不是法庭内的文书审查，而是在现场投入物理力量的程序。变数多，一次失误可能导致数周到数月的延迟。
第一，因文件遗漏程序停滞
执行文未赋予，或判决书送达未完成就提交强制执行申请书，程序连启动都不会。房产强制执行程序的第一道关卡是文件准备。
第二，占用者将占有转让给第三方
腾房诉讼中或判决后执行前，占用者将占有转让给他人，该判决就无法对新占用者执行。要提前阻断这种情况，必须在腾房诉讼的同时进行占有转移禁止假处分。
第三，没有动产处理计划就进入正式执行
不事先规划搬出物品的保管场所和拍卖日程，保管仓库费用就会急剧增加。将房产强制执行程序整体视为一个项目，从头到尾设计每个阶段才是关键。
占有转移禁止假处分，为什么必须与腾房诉讼同时进行？
腾房诉讼通常需要数月，期间占用者将占有转让给第三方的话，即使胜诉房产强制执行程序也会失效。假处分印花税按电子诉讼标准约9,000韩元，但这一步就能防止数月的延迟。
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谁来办理房产强制执行程序？
房产专业律师（大韩律师协会） 民事专业律师（大韩律师协会） 持证房产经纪人
委托程序4阶段 - 仅通过电话全国任何地方
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初次咨询及文件指引
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深度咨询：根据文件具体告知案件难度、预计期限和费用。
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委托签约：对推进方向和费用表示同意后签订委托合同。电话也可办理。
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诉讼及执行进行：催告函、假处分、腾房诉讼、房产强制执行程序全程代理。
常见问题3则
Q. 房产强制执行程序整体需要多长时间？
从强制执行申请到正式执行完成约需3个月。但根据管辖法院执行官排期、房产类型（住宅/商铺）、搬出物品量可能有所变动。催告阶段占用者自行退出的话可能更快结束。
Q. 强制执行花的费用能从占用者那里要回来吗？
房产强制执行程序全部结束且拍卖完成后，可向法院申请执行费用确定。确定裁定书具有与确定判决同等的效力，可据此向占用者追偿费用。
Q. 住在外地也能办理首尔房产的强制执行吗？
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