不动产强制执行方法完全指南
腾房诉讼赢了
但租户坚持不搬怎么办？
手握判决书却拿不回钥匙的房东，不动产强制执行方法的每一个步骤为您逐一解读。从执行文赋予到催告、正式执行、剩余物品处理——读完后您就知道下一步该做什么。
获得腾房诉讼胜诉判决却因租户不腾房而夜不能寐的房东不在少数。即使是自己的房子，擅自搬出租户的物品或破门进入，可能面临侵入住宅罪或妨害业务罪的处罚，因此必须按照法律规定的程序进行。这个程序就是不动产强制执行方法。
不动产强制执行是指持有腾房诉讼胜诉判决等执行依据的出租人（债权人）向法院执行官申请，在执行官主导下强制搬出租户物品并收回不动产的民事执行程序。仅有胜诉判决并不意味着一切结束，必须完成强制执行，房东的权利才能完全恢复。
擅自搬出租户物品会怎样？
即使是自己的房产，未经租户同意进入其住所或营业场所搬出物品，可能面临侵入住宅罪和妨害业务罪的刑事处罚。情绪化应对反而可能使房东成为被告，务必按照法律规定的不动产强制执行方法进行。
从腾房诉讼到强制执行，全过程经验丰富的专家为您提供免费咨询。
不动产强制执行方法，逐步全程序
不动产强制执行方法的整体流程大致按照确保执行依据 → 赋予执行文 → 申请强制执行 → 催告执行 → 正式执行 → 剩余物品拍卖的顺序进行。从申请到正式执行完成约需3个月，根据现场情况期间可能有所变化。下面逐一详细了解。
STEP 1
确保执行依据及赋予执行文
不动产强制执行方法的第一步是具备执行依据。腾房诉讼胜诉判决书、起诉前和解笔录、调解笔录等属于执行依据。判决确定后向法院申请赋予执行文，并确认判决书是否已送达对方，领取送达证明书。执行文和送达证明书全部齐备后才能进入下一步。
STEP 2
提交强制执行申请书及预缴费用
将具有执行力的判决正本、执行文、送达证明书等材料附上，向管辖法院执行官办公室提交不动产交付强制执行申请书。受理后立即分配案件编号，按指引预缴催告执行费用后强制执行即启动。实务中这个材料准备过程比想象中复杂，因此获得有经验的法律专家帮助非常重要。
STEP 3
催告执行（第1次预告）
催告执行是执行官到访该不动产，向租户（债务人）警告"强制执行已受理，请在规定期限内自行交付"的程序。通常给予1~2周的自行履行期间。在此阶段租户自行搬离的情况也相当多，有时无需正式执行即可结束。催告时债权人（或代理人）、执行官、2名见证人、锁匠需到场。
STEP 4
正式执行进行
催告期限届满仍未自行交付的，提交正式执行续行申请书并缴纳正式执行费用后进行正式执行。正式执行当日在法院执行官的主导下，将不动产内租户的物品强制搬出。更换锁具，将建筑物的占有移交给出租人。这一天就是房东实际收回不动产的日子。
STEP 5
剩余物品保管及拍卖
通过正式执行搬出的租户物品保存在物流仓库。这些物品不能擅自处置，必须按照法律规定的程序申请拍卖。保管期间会产生保管费，因此尽快进行拍卖程序是减少费用的关键。
不动产强制执行方法中最重要的是什么
强制执行是在现场动用物理力的程序，因此意外变数非常多。占有人变更、提出执行停止申请、动产处理计划不足等情况都可能导致执行延迟或无法进行。因此从腾房诉讼阶段开始就以可进行强制执行的结构设计程序，是最可靠的方法。
不动产强制执行方法，费用需要多少？
执行不动产强制执行方法所需的费用主要分为律师委托费和向法院缴纳的实际费用（印花税、送达费、锁匠费、邮费等）。实际费用因案件规模和执行难度而异，大约为50万至100万韩元。不动产交付强制执行与腾房诉讼委托另行签约。
腾房诉讼律师委托费
200万韩元起
因案件难度、证据状况而异，咨询时透明说明。
法院缴纳实际费用
约50~100万韩元
印花税、送达费、锁匠费、邮费等全部合计金额。
委托时免费提供
假处分＋内容证明
腾房诉讼委托时包含占有转移禁止假处分（0韩元）和内容证明（0韩元）。
仅委托内容证明时
20万韩元
也可以不经诉讼单独委托内容证明。
不动产强制执行方法的陷阱，占有人变了怎么办？
腾房诉讼进行中如果占有人悄悄变更，即使获得胜诉判决也可能无法强制执行。因为判决效力仅及于诉讼当事人。为防止这种情况，在腾房诉讼初期必须同步办理占有转移禁止假处分。
要正确完成不动产强制执行方法，从开始腾房诉讼时就必须以可进行强制执行的结构来设计。所以占有转移禁止假处分不能遗漏。
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从腾房内容证明到强制执行，全程支持
腾房内容证明
向租户正式通知合同解除意思的第一项法律措施。
阻止因占有人变更导致强制执行无法进行的核心保全措施。
腾房诉讼＋强制执行
确保胜诉判决后，必要时通过不动产强制执行方法完成最终交付。
委托流程是怎样的？
无需到访，仅凭电话即可委托。全国任何地方均可办理，流程如下。
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初次咨询
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深度咨询：审查材料后制定具体诉讼策略
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委托合同：确定费用并签订委托合同
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诉讼进行：从腾房诉讼到强制执行全程专办
不动产强制执行方法，常见问题
Q. 不动产强制执行方法整体需要多长时间？
从强制执行申请到正式执行完成约需3个月。但根据管辖法院执行官的日程、不动产类型（住宅/商铺）、物品数量等可能有所不同。如果在催告阶段租户主动搬离，时间会大幅缩短。
Q. 强制执行费用由谁承担？
法律上强制执行费用应由债务人（租户）赔偿。但现实中租户可能没有支付能力，因此先由债权人（房东）预缴，之后再追偿。
Q. 搬出的租户物品怎么处理？
正式执行中搬出的物品保存在物流仓库，不能擅自处置。必须按照法律规定的程序申请拍卖，由于会持续产生保管费，尽快进行拍卖程序更为有利。
需要更详细的实务信息吗？
无需到访，一通电话全国任何地方均可委托。