腾房诉讼专业律师实务指南
腾房确认书的写法，一张文件挡住数百万韩元的纠纷
租户搬走了并不代表结束。腾房确认书写得不准确，保证金结算、恢复原状、占有问题都可能再次引发纠纷。现在起逐步为您说明，让您在现场即可直接使用。
不动产专业律师（大韩律师协会注册）
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OVERVIEW
腾房确认书——为什么是必须撰写的文件
租赁合同终止，租户搬离建筑的那一刻，出租人会松一口气。然而，恰恰这个时刻也是最危险的。保证金如何结算、设施状态如何、钥匙是否真的归还——如果不以书面形式记录下来，之后可能发生意想不到的纠纷。
腾房确认书是证明租户已将不动产的占有完全移交给出租人的文件。因为是书面记录而非口头约定，即使日后出现"尚未交付"或"保证金未足额支付"的主张，也可作为法律依据使用。
未撰写腾房确认书的情况
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退出日期引发纠纷
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恢复原状范围争议
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保证金结算明细无法举证
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额外诉讼费用和时间消耗
撰写了腾房确认书的情况
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建筑物交付时间明确记录
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设施状态和钥匙归还得到确认
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保证金结算依据有保障
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未来纠纷时的决定性证据
实际上，因为缺少一张腾房确认书而引发数月法庭纷争的案例不在少数。准确掌握腾房确认书的写法，就能从源头杜绝这类不必要的纠纷。
ESSENTIAL ITEMS
腾房确认书必须包含的记载事项
撰写腾房确认书时最重要的就是不遗漏任何必填项。内容不完善的话，日后作为证据的价值会大打折扣。以下是实务中必须包含的事项。
腾房确认书 必填事项清单
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不动产标示 - 准确记载所在地、楼栋房号、面积等能够特定该不动产的信息。必须与不动产登记簿上的地址一致。
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腾房日期 - 明确记载租户实际搬离建筑物的日期。以该日期为基准确定租金结算和不当得利返还范围。
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钥匙归还与否 - 记载作为占有手段的钥匙已归还给出租人。未收回钥匙的话难以认定腾房已完成。
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保证金结算明细 - 具体记载保证金返还金额、未缴租金扣除情况、恢复原状费用扣除明细等，可有效预防日后保证金纠纷。
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设施状态确认 - 记载建筑内部毁损情况、残留物品有无。同时记录租户留下的物品是否放弃所有权为佳。
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双方签名盖章 - 出租人和租户双方均须签名（或盖章）。拍卖程序中须附买受人的印章和印鉴证明。：撰写前务必确认
腾房确认书必须在租户实际退出后撰写。在尚未退出的状态下提前撰写，将成为日后法律纠纷的隐患。出租人务必亲自到场确认空置状态后再签署。
STEP BY STEP
腾房确认书的写法——现场可直接使用的4步骤
腾房确认书可在法院获取格式，也可从最高法院电子民愿中心下载。但仅有格式远远不够。要在实务中确实防止纠纷，请按以下步骤依次进行。
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到场确认空置：亲自到现场确认租户是否已将所有物品搬出并完全退出。仔细检查是否有残留物品、设施是否有损坏。如有条件，建议拍摄现场照片或视频留存。
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填写必填事项：将上述必填事项逐一填写，不得遗漏。不动产标示、腾房日期、钥匙归还事实、保证金结算明细、设施状态——一项项记录。务必基于事实准确填写。
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双方签名及附印鉴证明：出租人和租户一同签名。如为拍卖竞得物件，须盖买受人印章并附印鉴证明（用于不动产腾房确认）。没有签名的腾房确认书证据力将大幅下降。
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副本保管及收取钥匙：腾房确认书原件由出租人保管，副本1份交给租户。收取钥匙并在确认书中记载该事实，至此腾房程序正式完成。
CAUTION
撰写腾房确认书时容易忽略的注意事项
初次撰写腾房确认书的出租人常犯一些错误。小失误可能日后酿成大纠纷，请务必确认以下内容。
绝对不可填写虚假内容
腾房确认书中只能记载准确事项。填写与实际退出日不同的日期，或将保证金结算明细与事实不符地记录，可能承担法律责任。含有虚假内容的确认书反而对撰写方不利。
残留物品的处理要明确
本以为租户已搬空所有物品，却发现建筑内仍有物品残留。此时如果不在确认书中记载租户放弃该物品所有权，日后可能出现"擅自处理了我的东西"的主张。
拍卖与普通租赁的区别
普通租赁中，出租人和租户双方签名即可。而通过拍卖竞得的不动产，腾房确认书必须附上买受人（竞得人）的印章和印鉴证明。缺少这些文件可能无法领取分配款。
腾房确认书写法中最核心的原则是"实际退出确认后撰写"和"仅记载准确事实"。只要做到这两点，绝大多数纠纷都可以预防。
CASES
以下情况必须撰写腾房确认书
腾房确认书并非仅在租赁终止时才需要的文件。在以下多种情况中也必须撰写，才能日后作为证据使用。
腾房诉讼进行中租户自行退出的情况
诉讼进行中租户先表示要搬走的情况时有发生。此时如果仅凭口头承诺就撤诉非常危险。务必撰写腾房确认书，以书面确认实际退出后再进行后续程序。
拍卖竞得后租户退出的情况
拍卖竞得不动产后，原租户要领取分配款须从买受人处获得腾房确认书。对买受人而言，这也是确认占有转移是否确实完成的重要程序，因此对双方都是必备文件。
合同期满后协商退出的情况
即使合同到期后和平退出，如果不留下保证金结算明细和设施状态的记录，事后仍可能产生争议。关系越好的时候，越要撰写腾房确认书。
FULL PROCESS
租户不搬走时——腾房诉讼全流程
- 发送内容证明：以书面形式 通知退出要求
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- 占有移转禁止假处分
提前阻止 占有人变更
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- 提起腾房诉讼：向法院请求 交付建筑物
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- 强制执行：法院执行官 收回占有
腾房诉讼律师费200万韩元起即可办理。委托时内容证明和占有移转禁止假处分不另收费。法院缴纳的实费（印花税、送达费、锁匠费、邮费等）因案件而异，约50万至100万韩元。
强制执行需要多久？
腾房强制执行从申请到正式执行约需3个月。由法院执行官强制搬出建筑物内物品，需预留充足准备时间。
EXPERT
MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各大媒体报道
HOW TO START
律师委托——无需到访，电话即可办理
不仅是腾房确认书的写法指导，如果需要腾房诉讼，也可按以下程序便捷办理。全国各地均可通过电话委托。
- 初次咨询：电话了解情况 告知所需材料
❯
- 深度咨询：审查材料后 制定定制策略
❯
- 委托签约：费用说明后 签订合同
❯
- 诉讼推进：从内容证明 到强制执行