腾房诉讼专业指南

腾房确认书格式，法院提交方法及

撰写时必须了解的核心要点

拍卖竞得后领取分配款、租赁终止后恢复占有等多种情况下都需要腾房确认书。从获取格式到撰写要领、实务注意事项，由不动产专业律师亲自为您说明。

证明原占有不动产的承租人已完全搬离的书面文件就是腾房确认书。通过拍卖买受不动产的竞得人为承租人出具该文件后，承租人即可向法院提交腾房确认书领取分配款。

简单来说，就是新所有人确认"这栋建筑物里住的人已经完全搬走了"的文件。腾房确认书格式在法院民事执行科备有，也可从大法院电子民事中心下载。

需要腾房确认书的典型情形

拍卖竞得后原承租人搬离要领取分配款时、通过公卖取得不动产后需证明承租人已搬离时、以及任意拍卖中需向法院确认小额承租人已腾房时等。在所有这些情况下，腾房确认书都是核心证明文件。

向法院提交腾房确认书格式时，以下事项须一一填写完整。遗漏任何一项都可能收到补正要求，请仔细核对。

1. 填写案号：准确填写法院拍卖案件的案号（如：20XX타경XXXXX）。公卖的填写管理编号。

2. 不动产标示：照抄拍卖卷宗中记载的不动产地址。与登记簿保持一致至关重要。

3. 腾房事实记载：具体写明承租人何时完全交还了该不动产，即腾房日期。

4. 买受人印鉴盖章：盖竞得人（买受人）的印鉴章，并务必附上印鉴证明。普通印章不被认可。

POINT

腾房确认书格式可亲自前往法院民事执行科领取备用格式，或从大法院电子民事中心网站的格式汇编中下载。提前整理好需要填写的内容后再撰写，可减少失误。

承租人最头疼的情况之一是竞得人拒绝出具腾房确认书。没有腾房确认书就无法在法院领取分配款，分配日期过后法院会将该分配款提存。要取回提存款须日后向提存所提交腾房确认书，问题更加复杂。

实务中常见的问题

如果已完全搬离但竞得人仍不出具腾房确认书，可通过邻居或搬家公司的证明来证明腾房事实。但这样手续繁琐且耗时较长，因此最好在搬离后立即获取腾房确认书。

反过来，出租人（业主）也会遇到与腾房确认书相关的困境。租赁期满但承租人拒绝搬离时，在出具腾房确认书之前须先走腾房诉讼这一法律程序。

出具腾房确认书的前提是承租人搬离。但如果承租人拒绝搬离呢？此时就需要腾房诉讼。一般的腾房诉讼程序如下进行。

腾房诉讼全流程

1. 发送内容证明：正式通知解除合同意愿和搬离要求。本身不具法律强制力，但在此后的诉讼中是重要证据。

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2. 申请占有转移禁止假处分：为防止诉讼中承租人将占有转移给第三人，必须先行办理。通常2至3周内作出裁定。

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3. 提起腾房诉讼：向管辖法院提交起诉书。起诉书送达被告（承租人）后进入辩论程序或无辩论判决程序。平均需4至6个月。

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4. 胜诉判决生效：法院作出出租人胜诉判决后，大部分承租人在此阶段自行搬离。

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5. 强制执行（必要时）：判决后仍不搬离的，进行法院执行官的强制执行。从申请到正式执行约需3个月，执行官在现场强制搬出物品。

提交腾房确认书前的最终检查事项

案号是否与拍卖卷宗完全一致？

不动产地址是否与登记簿相同？

承租人是否已实际搬离完毕？（搬离前绝对不能出具）

是否准备好了买受人（竞得人）的印鉴章和印鉴证明？

腾房日期是否准确填写？

拍卖案件中的腾房确认书

通过法院拍卖竞得的不动产中承租人搬离后，由竞得人亲自撰写腾房确认书提交至管辖法院拍卖科。据此推进承租人领取分配款的程序。

公卖案件中的腾房确认书

通过韩国资产管理公社（KAMCO）等进行的公卖案件同样需要腾房确认书。但格式中管理编号、处分机关、欠税人等记载事项有所不同，须另行确认相关机构的格式。

向法院提交腾房确认书格式本身相对简单。但承租人拒绝搬离导致进入腾房诉讼时，从占有转移禁止假处分到撰写起诉书、辩论应对、强制执行，全程都需要专业法律知识。尤其遗漏占有转移禁止假处分的，诉讼中占有人更换后即使胜诉也可能无法执行。

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• 项目：费用

• 腾房诉讼律师费：200万韩元起（因案件而异）

• 占有转移禁止假处分费用：委托时0韩元

• 内容证明发送费用：委托时0韩元（单独委托时20万韩元）

• 法院实费（印花税、送达费等）：大约50万～100万韩元

• 强制执行：另行签约

委托4步

1. 初次咨询及材料准备：电话了解案件概况并获取所需材料清单。

2. 深度咨询：根据材料详细分析案件争点和预计走向。

3. 委托签约：就费用和流程达成一致后签订委托合同。电话即可办理。

4. 诉讼推进：POINT

腾房确认书格式可在法院民事执行科或大法院电子民事中心获取。完整填写案号、不动产标示、腾房事实、买受人印鉴盖章及印鉴证明后提交即可。

但问题在于作为出具腾房确认书前提的承租人搬离不顺利。合同到期了、月租金拖欠了、发了内容证明了承租人还是不搬的，就需要走腾房诉讼的法律程序。从占有转移禁止假处分、提交起诉书、辩论、判决到强制执行，全程系统应对才能确实收回不动产。

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