腾房执行实务指南

腾房执行，胜诉了

租户还是不搬怎么办？

腾房诉讼胜诉判决到手了租户还是死赖不走。合法且确实地收回不动产的腾房执行全部程序为您详解。

腾房执行是法院执行官根据胜诉出租人的申请，将不动产内租户的物品强制搬出，并将该不动产的占有移交给出租人的民事执行程序。即使是自己的建筑物，擅自搬出租户物品或进入的话可能构成非法侵入住宅罪或妨害业务罪，因此必须通过腾房执行这一合法程序。

请注意

即使是自己的建筑物，没有判决就搬出租户物品或换锁也会受到刑事处罚。必须在腾房诉讼胜诉判决后走腾房执行的合法程序。

腾房执行程序——4个阶段理解：腾房执行看似复杂，其实分为4个大的阶段。把握每个阶段的核心就能轻松理解全流程。
执行文书赋予及强制执行申请：获得胜诉判决的执行文书后，向管辖法院执行官办公室提交不动产交付强制执行申请书。此阶段"具有执行力的判决正本"是必备文件。
戒告（执行预告）：执行官到场向租户警告"在规定日期前自行退出"。通常给予1～2周的自行退出期限。在此阶段相当多的租户实际退出。
正式执行（强制搬出）：戒告期内仍不退出的，提出续行申请后进行正式执行。正式执行当日由法院执行官将不动产内物品强制搬出并存入指定物流仓库。出租人本人或诉讼代理人须到场，强制开门时锁匠和2名证人随行。
保管及变卖程序：搬出的物品存入物流仓库，通知租户领取。3个月后仍未领取的，向法院申请变卖程序。变卖所得扣除执行费用后余额返还给租户。

腾房执行全程时间一览

执行申请受理

戒告执行约2周后

正式执行约1～2周后

总计约 3个月

另外，腾房执行所花费用可通过执行费用确定决定申请向租户索赔。但实际能否追回取决于租户的财产状况，因此事先与专业人士商议很重要。

腾房执行前必须做的事——占有移转禁止假处分：提起腾房诉讼时必须同步进行的程序就是占有移转禁止假处分。遗漏此程序的话，腾房诉讼期间租户将占有转移给第三方时，辛苦获得的胜诉判决将化为乌有。

占有移转禁止假处分通常1个月内完成，印花税考虑电子诉讼优惠后约9,000韩元。费用负担不大，但遗漏的风险极大。

委托腾房诉讼时，占有移转禁止假处分0韩元办理。内容证明发送也免费。仅凭内容证明就能给租户施加心理压力，有时无需诉讼租户就自行退出。

腾房执行为何需要经验丰富的专业人士：腾房执行不同于提交文件等待判决的普通诉讼，而是在现场进行的执行程序。执行官裁量权大，现场变数众多。租户不开门、物品量超预期、第三方主张占有等，没有实务经验很难应对。

腾房诉讼亲自办理

强制执行亲身经历

不动产相关诉讼累计

腾房执行现场应对力

强制执行从申请到正式执行约需3个月。视执行官办公室情况和现场状况时间可能有所不同，不少租户在戒告阶段就自行退出。

Q. 租户不来取物品怎么办？

搬出的物品存入物流仓库保管，3个月后租户仍未领取的向法院申请变卖。保管费先由出租人承担，之后可向租户索赔。

Q. 不经腾房诉讼可以搬出租户的东西吗？

绝对不可以。即使是自己的建筑物，没有腾房诉讼判决就进入租户空间搬出物品，可能构成非法侵入住宅罪及妨害业务罪受到刑事处罚。必须走合法程序。

Q. 全国各地都可以委托吗？

腾房执行的程序与费用，胜诉后还死赖不走的租户该怎么赶走