LEGAL GUIDE 2026

明渡专业律师，随意选任

会后悔的原因

假处分经验

强制执行实施

房产诉讼累积

比想象中更近

房租已经拖欠两个月的时候，合同到期后租户连联系都联系不上的时候，通过拍卖取得的房产前占有人赖着不走的时候。面对这种情况的房东，一定会产生"是否该提起腾房诉讼？"的烦恼。问题是光烦恼不行动，时间越久房租损失越积越多，占有人更换后情况可能变得更加复杂。

1. 房租长期拖欠：住宅2期以上、商铺3期以上拖欠时，可在解除合同后提起腾房诉讼

2. 合同到期后未搬离：租赁期限已届满，但租户拒绝搬离的情况

3. 拍卖成交后占有纠纷：拍得房产但原占有人不愿腾退的情况

4. 擅自占有：在没有合同的情况下非法占有房产的人需要被清退的情况

在上述情况下如果情绪化应对，反而可能让房东遭受法律上的不利。擅自更换门锁或搬走物品，可能构成非法侵入住宅罪或毁损罪。必须通过法律程序，即腾房诉讼来解决。

未选任时的差异

腾房诉讼不仅仅是提交诉状就结束了。从发送内容证明到占有转移禁止假处分、本案诉讼，再到胜诉后的强制执行，各阶段有机相连。任何一个阶段出现漏洞，都可能导致时间和费用的双重消耗。

无专业性地进行时

• 未申请假处分就进行诉讼后，占有人更换导致判决效力丧失

• 材料不全导致补正命令反复出现，诉讼延迟

• 错过强制执行程序导致额外费用产生

• 需要亲自出庭的负担

VS

选任明渡专业律师时

• 同时设计假处分和本案诉讼，无缝推进

• 从案件初期就系统整理证据，将延迟降至最低

• 胜诉后到强制执行全程支持

• 仅通过电话即可选任，全国各地均可办理

在腾房诉讼进行中，如果租户故意将占有转移给第三方，即使胜诉，该判决也无法让新的占有人搬离。需要重新提起另外的诉讼，因此假处分申请实际上是必不可少的程序。明渡专业律师可以提前阻断这种风险。

必须确认的5个标准

选任律师时最困难的是"以什么标准来选择"。腾房诉讼是房产法与民事执行法结合的专业领域，因此需要与一般民事律师不同的标准。

1. 是否具有充分的腾房诉讼专任执行经验：在房产领域中，腾房诉讼也是独立的专业领域。只有积累了假处分、本案诉讼、强制执行各阶段的实务经验，才能快速应对每个案件不同的变数。单纯处理过很多房产案件与集中执行腾房诉讼完全不同。

2. 是否从假处分到强制执行全程亲自处理：腾房诉讼是从内容证明发送、占有转移禁止假处分申请、本案诉讼提起、判决确定，到必要时的强制执行等连续程序。中途更换负责人或部分程序遗漏可能影响整体策略，因此应确认是否有一个专业团队从头到尾负责。

3. 是否透明告知费用结构：腾房诉讼的费用除了律师选任费外，还会产生法院实际费用（印花税、送达费、锁匠费用、邮费等），大约50万韩元至100万韩元。选任费是否包含假处分费用、内容证明费用是否另计等，在咨询时能够透明告知全部费用结构的才值得信赖。

4. 是否具有大韩律师协会注册的专业律师资格：在大韩律师协会正式注册的房产专业律师或民事专业律师资格，是在该领域具备一定水平以上经历和专业性的客观指标。该资格不能仅凭简单经历获得，需要经过培训、业绩、审查后才能注册，因此是选任时的重要判断依据。

5. 是否具有现场执行力，即强制执行经验：即使获得胜诉判决，如果租户不自愿搬离，就必须进行强制执行。法院执行官强制搬出物品的程序从申请到正式执行约需3个月，没有现场实务经验就难以应对意外情况。请务必确认律师是否支持到执行现场。

选任明渡专业律师后，从内容证明发送到占有转移禁止假处分、本案腾房诉讼，以及必要时的强制执行，全程系统化设计和推进。各阶段保障下一阶段的效力，因此顺序和时机非常重要。

腾房诉讼进行流程图

1. 内容证明发送：正式通知 解除合同的意思

2. 占有人变更：事先阻断

3. 提起腾房诉讼：提交诉状后 审判进行（4~6个月）

4. 强制执行：胜诉后未搬离时 法院执行官执行 （另行签约）

占有转移禁止假处分是防止诉讼中占有名义变更的安全装置，使胜诉判决后能够实际收回房产。假处分印花税适用电子诉讼折扣后约9,000韩元，是性价比极高的程序。

腾房诉讼从提交诉状到判决通常需要4至6个月。如果材料准备充分，也有3个月就出判决的情况。判决后如果租户仍不搬离，则需申请强制执行，从申请到正式执行还需约3个月。强制执行是由法院执行官直接强制搬出物品的程序，通过另行签约进行。

整体费用结构

按案件咨询时 透明告知

0韩元

选任时包含 （印花税约9千韩元另计）

内容证明

0韩元

选任时包含 （单独委托时20万韩元）

法院实际费用（印花税、送达费、锁匠费用、邮费等）总计大约50万韩元~100万韩元以内

使用电子诉讼时，印花税享受10%折扣

房产交付强制执行另行签约

无需到访，仅通过电话即可选任，全国各地均可办理

MBC

KBS

SBS

YTN

流程如下

即使是第一次选任明渡专业律师的人，也可以轻松开始。无需到访，仅通过电话即可选任，全国各地均可享受同等的专业服务。

选任流程4步骤

1. 第一次咨询：通过电话了解案件概况 告知所需材料

2. 深度咨询：确认证据、预估费用 制定策略

3. 选任合同：确定费用 签订合同

4. 诉讼推进：假处分+腾房诉讼 同时启动

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