腾房诉讼专业法律指南
腾房诉讼条件，准确了解才能
收回建筑物
腾房诉讼 办理件数
占有转移禁止假处分
强制执行 亲自执行
累积业绩
腾房诉讼条件，为什么要提前确认
每年民事纠纷中占比最大的诉讼就是腾房诉讼。房租已拖欠数月的租户、合同到期仍不搬走的租户、连联系都联系不上的占有人——在这种情况下房东可以选择的正式法律手段就是腾房诉讼。
然而真正准备诉讼时，会发现存在比想象中更为严格的条件。如果不具备腾房诉讼条件，诉状可能被退回，或诉讼期限不必要地延长。相反，从一开始就准确确认要件后再开始，程序会更快、更确定地推进。
无论是自己的建筑物，直接赶走租户都是违法的。更换锁具、断电断水、将物品搬到外面等行为都可能构成非法侵入住宅罪或损害赔偿责任。请首先记住，通过法院的腾房诉讼是唯一合法的解决方式。
房东必须确认的5个腾房诉讼条件
提起腾房诉讼需要满足以下条件中的一个或多个。每个条件所需的法律要件和注意事项不同，因此准确把握与自己情况相符的条件是第一步。
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租赁合同期满后拒绝搬离：腾房诉讼条件中第二常见的类型。合同期限正常届满但租户不腾退建筑物的情况。特别重要的是出租人必须在租赁期满前6个月至1个月内发出拒绝续租通知。错过这一时机将成立默示续租，腾房诉讼本身可能变得困难。此外2020年租赁三法修订后，关于合同续租请求权的纠纷大幅增加，因此应先检查续租请求权的行使情况。
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因房租拖欠解除合同：最常发生的腾房诉讼条件。住宅的情况，租金拖欠额达到2期租金额时出租人可解除合同（民法第640条、住宅租赁保护法第6条第3款）；商铺的情况，须达到3期租金额才构成解除事由（商铺建筑租赁保护法第10条之8）。这里"3期拖欠"不一定是连续3个月，而是累计拖欠额达到3个月以上即满足。解除必须通过内容证明通知解约意思，该意思送达租户后解除效力才生效。
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擅自占有或非法占有：没有任何权限占有建筑物或土地的情况。租赁合同本身不存在、亲属间无偿使用后发生纠纷、或第三方非法进入建筑物的情况均属此类。此类型可依据所有权返还请求权（民法第213条）较简单地提起诉讼。但需要注意确保证明擅自占有事实的招牌照片、迁入住户查阅记录等证据。
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拍卖成交后现有占有人拒绝搬离：通过拍卖竞得房产后，不具有对抗力的现有占有人不自行搬离的情况。在支付成交款后6个月内可申请交付命令，但过了这一期限则需另行提起腾房诉讼。公开拍卖不属于交付命令对象，因此从一开始就需通过腾房诉讼解决。
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擅自转租、用途变更等重大合同违约：租户未经出租人同意转租给第三方，或以合同约定以外的用途使用建筑物等重大合同违约时，也满足腾房诉讼条件。这种情况同样必须先通过内容证明通知解约意思，对方不履行时再提起诉讼。
满足腾房诉讼条件后，按以下步骤进行
- 发送内容证明：正式通知解约意思。在后续诉讼中成为证明解除与否的有力证据。
法道选任时免费办理
- 占有转移禁止假处分申请：诉讼中占有人变更的话，即使胜诉也无法强制执行。通过假处分事先固定占有状态。通常约需1个月。
法道选任时假处分费用0韩元（印花税约9千韩元另计）
- 腾房诉讼本案进行：向法院提交诉状并进行审判。通常需4~6个月，诉状和证据准备充分的话，也可能在3个月内获得判决。
通常4~6个月
- 强制执行：胜诉判决确定后向法院申请强制执行。由法院所属执行官在现场强制搬出物品的方式进行。从申请到正式执行约需3个月。
另行签约/约需3个月
具备腾房诉讼条件后，请先准备这些
如果属于满足腾房诉讼条件的情况，在提交诉状前必须检查的核心事项。从一开始就准备好，可以一次性受理而无需补正命令，相应地缩短整体期限。
诉状撰写前必检事项
第一，整理租赁合同原件和房租转账记录。第二，通过内容证明发送记录能够证明解约意思的送达。第三，通过房产登记簿和建筑物台账准确特定标的物。诉状的诉讼请求如果不明确，法院会发出补正命令，这一过程可能导致审判整体日程再延迟3~4个月，因此从一开始准确撰写非常重要。
特别是占有转移禁止假处分是腾房诉讼前的必要程序。不申请假处分就进行诉讼，诉讼中租户将占有转移给第三方的话，现有判决书无法进行强制执行。最终需要对新占有人从头重新提起诉讼。
腾房诉讼费用，具体要多少
因担心费用而推迟诉讼的人很多。但诉讼拖延越久，拖欠的房租和管理费损失像滚雪球般增大。在已满足腾房诉讼条件的情况下，快速行动在经济上也更为有利。
律师选任费
200万韩元起
根据案件难度有所不同
0韩元
法道选任时无额外费用 印花税约9千韩元另计
内容证明发送
0韩元
法道选任时免费办理 单独委托时20万韩元
法院实际费用合计
约50~100万韩元
印花税、送达费、邮费等 因案件而异
即使具备腾房诉讼条件也不能遗漏的事项
即使腾房诉讼条件全部满足，实务中一个小失误可能导致数月的延迟。整理了实际案件中常见的失误。
诉状撰写阶段的失误
诉状诉讼请求如果以"请腾退建筑物"这样模糊的表述撰写，法院会发出补正命令。应具体记载为"交付附件清单所列房产"。此外诉状撰写不准确或受理过程出错导致补正反复进行，案件推进可能再延长3~4个月，请注意。
无法送达的情况
诉状必须送达租户后审判才能开始。如果租户拒绝签收或下落不明，需要额外进行特别送达或公示送达等程序。这一过程也会花费相当时间，因此从一开始就准确确认被告地址很重要。
DISCLAIMER