腾房诉讼程序方法，读一遍就能

掌握整体流程

从内容证明发送到占有转移禁止假处分、判决、强制执行 基于实务经验整理了腾房诉讼程序方法的所有步骤。

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租户在合同到期后仍不搬离的情况，房租拖欠数月且联系不上的情况。作为房东，谁都会想到这种令人焦虑的经历。此时出租人可以通过法律途径收回占有的方法，就是腾房诉讼。

然而，真正要开始腾房诉讼时，往往会在"从哪里开始、怎么做？"这个问题前停下脚步。不了解腾房诉讼程序方法就贸然进行，可能因材料不全导致周期延长，或因占有人变更导致判决失效等意外问题。

本文将腾房诉讼程序方法的整体流程分为5个核心步骤进行说明。在每个步骤中需要准备什么、大约需要多长时间、哪些要点不能遗漏，都从实务角度进行了详细阐述。

腾房诉讼程序方法 整体流程图

1. 发送内容证明：正式传达合同解除意思，作为后续诉讼证据使用。

2. 申请占有转移禁止假处分：防止占有人变更，确保判决后强制执行的实效性。

3. 腾房诉讼立案及审判：向管辖法院提交诉状，经过辩论获得判决。

4. 判决确定及租赁保证金结算：胜诉判决确定后，保证金返还和交付义务得到清理。

5. 不动产交付强制执行：不搬离的情况下，由法院执行官直接完成不动产交付。

6. 发送内容证明 — 法律意思表示的起点：腾房诉讼程序方法的第一步是向租户发送内容证明。内容证明是正式传达"租赁合同已解除，请腾空房屋"意思的手段。它本身不具有法律强制力，但在后续腾房诉讼中，是证明出租人何时以何种内容要求搬离的核心证据。

内容证明撰写要点

明确记载合同到期日、解除事由（房租拖欠次数等）、交付要求期限。如果加入不配合时将进行腾房诉讼等法律程序的内容，可以提高促使租户搬离的效果。准备原件1份和副本2份，共3份，通过邮局发送即可。

收到内容证明后主动搬离的租户也有，但大多数情况是没有回应或拒绝。这时就进入下一步。

2. 占有转移禁止假处分 — 保护判决效力的安全装置：腾房诉讼程序方法中失误最多的步骤就是占有转移禁止假处分。如果省略这个程序会怎样？即使在腾房诉讼中获胜，如果审判期间占有人将占有转移给第三方，原判决就无法对新的占有人进行强制执行。最终不得不从头再来。

占有转移禁止假处分正是为了事先阻断这种风险。向法院申请后，法院发出担保提供命令，履行后作出裁定。裁定后执行官到现场，在入口等处张贴占有转移禁止标识和告示文，执行即告完成。通常需要2~4周，印花税按电子诉讼标准约为9,000韩元。

占有转移禁止假处分是左右腾房诉讼实效性的程序。如果遗漏，即使获得胜诉判决也可能无法强制执行，因此必须在腾房诉讼同时或之前申请。

3. 提交诉状与审判 — 腾房诉讼的本案程序：与假处分申请同时（或紧随其后）向管辖法院提交腾房诉讼的诉状。诉状中需要系统地附上当事人信息、诉讼标的物价额、诉讼请求和请求原因，以及租赁合同书、拖欠记录、内容证明副本等证据材料。

诉状提交后法院将其送达给租户（被告）。收到诉状的被告须在30日内提交答辩书。如果未在期限内提交答辩书，将指定无辩论判决宣告日期，可能迅速作出有利于出租人的判决。

审判进行过程

被告提交答辩书后法院指定辩论日期。通常经过12次辩论后宣告判决，仅腾房诉讼本案程序就需要约46个月。但如果案情复杂或对被告的送达不顺利，可能需要更长时间。如果通过调解达成和解，在和解书中明确写入搬离期限和不履行时执行条款非常重要。

起草诉状时必须准确计算标的物价额，才能确定印花税和送达费。不动产登记簿可在大法院互联网登记所查询，土地台账和建筑物台账可在政府24办理。这些材料准备不充分的话会收到补正命令，导致程序延迟。

4~6 个月（本案所需时间）

1~2 次（通常辩论次数）

天（答辩书提交期限）

4. 判决确定 — 胜诉后需要了解的事项：腾房诉讼中交付请求被认可后宣告判决。判决书送达双方当事人后，14日内未提交上诉状则判决确定。获得确定判决后可向法院申请执行文，进入可以进行强制执行的状态。

有一个容易忽略的要点。租赁保证金和不动产交付是同时履行的关系。必须返还保证金才能进行强制执行，因此在最后辩论日之前返还保证金并将证据提交法院，是缩短时间的方法。如果只获得判决而未返还保证金，之后还需要额外程序来证明返还事实，可能花费更多时间。

另外，判决确定后大多数租户会在强制执行前主动搬离。但对于坚持到底的情况，需要进入下一步。

5. 不动产交付强制执行 — 收回占有的最后阶段：胜诉判决确定后租户仍不主动搬离的，向法院执行官办公室提交强制执行申请书。强制执行从申请到正式执行约需3个月，因此尽早申请为宜。

强制执行进行流程

强制执行申请后，执行官首先进行催告（事先通知）。催告阶段通常给予租户约2周的自行搬离期限，在此期限内不搬离则进行正式执行。正式执行日由法院执行官将不动产内物品强制搬出。这一天就是房东实际收回不动产的日子。

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腾房诉讼程序方法需同时了解的费用结构

了解了腾房诉讼程序方法后，最好也提前估算费用。腾房诉讼产生的费用包括向法院缴纳的实际费用（印花税、送达费、锁匠费、邮费等）和律师委托费。

因案件难度而异

法院缴纳实际费用（合计）

约50~100万韩元

印花税、送达费、锁匠费、邮费等

委托时 占有转移禁止假处分

0韩元

包含在委托费中

委托时 内容证明

0韩元

包含在委托费中

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腾房诉讼程序方法，为什么需要专业律师

腾房诉讼程序方法本身是法律规定的，但在实际进行中变数很多。被告无法送达诉状的情况、占有人不明确的情况、调解过程中的谈判、强制执行现场的应对等，实务经验决定着结果。

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B. TV

至今仍被各大媒体报道为不动产纠纷专家，提供具有公信力的法律信息。

A. 从内容证明到强制执行全程支持 内容证明撰写、占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案、强制执行陪同，一气呵成。（强制执行另行委托）

MBC 出演

SBS 出演

KBS 出演

YTN 出演

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委托程序 — 仅凭电话即可

委托程序4步

1. 初次咨询及材料准备：通过电话确认案件概况，并告知所需材料清单。

2. 深度咨询：根据材料具体介绍案件争点和预期进展。

3. 委托合同：确定费用和服务范围后签订委托合同。

4. 诉讼进行：从内容证明发送到假处分、诉状提交、出庭、判决，由专任律师直接办理。