腾房诉讼实务指南

腾房诉讼程序期限，

各阶段所需时间与 快速解决的核心策略

租户不搬走让您焦虑不安的房东， 此时此刻房租损失还在不断累积。

租赁合同已经结束，租户却赖着不走，作为房东的焦虑无以言表。每月流失的租金、无法招新租户的困境。腾房诉讼程序期限到底要多久、需要经过什么步骤，一片茫然。今天我们将逐一梳理腾房诉讼程序期限的各个阶段，并介绍最大程度缩短期限的实战方法。

腾房诉讼是房产所有人针对丧失占有权的租户或非法占用者，向法院请求交付房产的诉讼。在租赁期限届满或因欠租解除合同后租户仍不退出时，这是房东可以选择的最确定的法律手段。有些人会想"能不能直接开门把东西搬走"，但在韩国只有国家（法院执行官）才能进行强制执行，房东擅自进入可能被以非法侵入住宅罪或侵入建筑物罪处罚。因此，准确了解腾房诉讼程序期限并遵循正确的法律程序至关重要。

要理解腾房诉讼程序期限，首先要了解整个过程按什么顺序进行。一般的腾房诉讼按以下流程进行。

发送催告函 ➔

➔ 提起腾房诉讼 ➔ 审判进行 ➔ 判决宣告 ➔ 强制执行

每个阶段所需时间不同，根据对方的应对方式，腾房诉讼程序期限可能会有很大变化。下面详细了解各阶段。

STEP 01

发送催告函

约1周左右

在启动腾房诉讼前，以书面形式通知租户合同终止或欠租事实并要求退出的阶段。催告函本身不具有法律约束力，但在诉讼过程中可作为重要的证据资料。仅凭催告函感到心理压力而自行退出的案例也有，因此这是必须走的第一步。

STEP 02

申请及执行占有转移禁止假处分

约2～4周

这是腾房诉讼程序期限中初期必须进行的核心程序。如果诉讼中租户将占有转让给第三方，即使胜诉，该判决也无法强制执行。只有通过假处分提前固定占有人，后续判决的实效性才能得到保障。提交申请书后，法院下达提供担保命令，裁定书出来后执行官到现场在内部张贴告示即完成执行。印花税按电子诉讼标准约为9,000韩元，整体需要2～4周左右。

STEP 03

撰写诉状及提交法院

约1～2周

诉状应包含当事人信息、标的物价额、诉讼请求和请求原因、房产标示等。标的物价额决定印花税和送达费。如果诉状撰写不准确，法院可能下达补正命令，这将不必要地延长腾房诉讼程序期限。从一开始就准确提交是缩短时间的第一步。

STEP 04

诉状送达及答辩书期限

约2～3周（送达）+ 30天（答辩期限）

法院将提交的诉状通过邮寄送达租户。这个过程通常需要2～3周。如果租户故意回避送达或联系中断，可能需要特别送达、公告送达等程序。收到诉状的租户须在30天内提交答辩书。如果在此期间内不提交答辩书，可能宣告缺席判决，反而缩短期限。

STEP 05

辩论日期及调解、判决宣告

约1～4个月

租户提交答辩书后正式进入审判程序。根据法院工作量有所不同，但首次辩论日期的确定约需1～2个月。之后经过双方准备文书交换、证据调查等宣告判决。如果租户积极抗辩，审判可能延长；如果通过调解达成和解，期限可能缩短。在此阶段，腾房诉讼程序期限的变数最大。

STEP 06

强制执行（判决后）

约3个月

获得胜诉判决后租户仍不自行退出则进入强制执行。实务上判决后约95%以上的租户会自行退出。但如果坚持到底，则向管辖法院执行官室申请强制执行。执行官先进行催告（警告）程序，在指定期限内如未自行交付则实施正式执行。正式执行时，由法院所属执行官强制搬出租户的物品。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

腾房诉讼程序期限一览总结

• 发送催告函：约1周

• 申请及执行占有转移禁止假处分：约2～4周

• 撰写及提交诉状：约1～2周

• 送达及答辩书期限：约2～3周 + 30天

• 辩论及判决：约1～4个月（视案情而定）

• 强制执行（必要时）：约3个月

• 总计所需时间：约4～6个月（含强制执行时7～9个月）

房东希望尽快解决的心情完全可以理解，但现实中各种原因可能导致腾房诉讼程序期限比预期更长。提前了解在哪些情况下会出现延迟，就能做好准备。

送达延迟

租户回避送达或 地址不明时

文件不全

因诉状错误导致 补正命令

积极抗辩

租户反驳与 证据攻防长期化

标的物难以特定

房屋部分出租时 需追加地籍鉴定

如何缩短腾房诉讼程序期限？

缩短腾房诉讼程序期限最确定的方法是从一开始就委托专业律师。从诉状撰写阶段就准确进行，可以不经补正命令直接分配到审判部，同时准备占有转移禁止假处分和催告函以节省时间。此外，律师亲自出席审判日期积极应对，可以防止不必要的延期并促成快速判决。在调解日期也能以熟练的应对实现早期解决。

与腾房诉讼程序期限同样受关注的就是费用。腾房诉讼所需费用大致分为律师委托费和向法院等缴纳的实费。

律师委托费

法院缴纳实费

印花税、送达费、锁匠费、邮费等向法院及相关机构缴纳的实费全部加起来大约为50万～100万韩元。强制执行与腾房诉讼另行签约办理，费用因现场情况而异。

1. 初次咨询及文件准备：请通过电话告知 案件情况

2. 深度咨询：分析案件后 告知策略

3. 委托签约：无需到场 电话即可办理

4. 诉讼进行：全程由律师 亲自办理

腾房诉讼程序期限因委托哪位律师而大不相同。专门办理腾房诉讼的机构与非专业机构的差异，直接体现在实际所需时间上。

提供实务研究资料

贯穿腾房诉讼程序期限全程，从催告函发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案以及判决后的程序，全阶段提供支持。强制执行以另行委托方式进行。委托腾房诉讼时，催告函和占有转移禁止假处分不另收费，从头到尾可通过一个窗口解决。

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