腾房执行假处分 专业指南

腾房执行假处分获批，

收回建筑物最快的法律手段

租户在合同到期后仍不腾出建筑物，让您感到困扰吗？

腾房诉讼需要6个月至1年以上，但腾房执行假处分获批后

约3个月内即可实现实质性的建筑物回收。

房东以合同到期或租金拖欠等理由要求租户归还建筑物，但租户拒绝搬离的情况比想象中更为频繁。这种情况下最常见的法律程序是腾房诉讼。但腾房诉讼从提交诉状到判决再到强制执行需要相当长的时间。在此期间，房东无法获得租金收入，却仍需承担管理费等费用，陷入双重困境。

腾房执行假处分是大幅减轻这种时间负担的程序。为保全不动产交付请求权，或为确定有争议的不动产权利关系的临时地位，法院命令将占有转移给债权人（房东）的裁定。这一裁定的作出被称为腾房执行假处分获批。

腾房诉讼和腾房执行假处分目的相同，但在进行速度和批准条件上有很大区别。一般腾房诉讼从提起诉讼到获得判决再到强制执行需要6个月到1年以上，而腾房执行假处分在申请后最快约3个月即可获得法院的批准裁定。

一般腾房诉讼

所需时间：6个月至1年以上

判决确定后申请强制执行

强制执行另需约3个月

期间租金损失持续

VS

腾房执行假处分

获批裁定约3个月

获批后可立即执行

事实上等同于本案胜诉的效果

适合紧急情况的程序

但需要注意的是，腾房执行假处分获批事实上带来与本案诉讼胜诉相同的结果，因此法院对其条件的审查非常严格。只有在被保全权利明确、保全必要性高的情况下才会获批，因此专业律师的协助不可或缺。

要获得腾房执行假处分的批准裁定，必须向法院充分释明两个条件。如果这两个条件不完全具备，法院将驳回申请。

1. 被保全权利的明确存在：必须存在债务人（租户）的抗辩不成立的无条件腾房请求权。简单来说，租户没有占有建筑物的正当权利这一事实必须是明确的。租赁合同已终止，不存在续租事由，且租户方面不存在同时履行抗辩权或留置权主张等被认可的余地。

2. 保全的必要性（紧急性）：如果等待本案腾房诉讼的判决后再进行强制执行，会给房东造成难以恢复的损害风险或过于苛刻的负担。例如，租户严重损坏建筑物、违法转租、建筑物老化急速加剧需要立即采取措施等情况。

专业律师直接分析案件的紧急性和获批可能性

咨询时间：上午10点至下午6点（公休日休息 / 12点至1点午休）

腾房执行假处分与一般诉讼相比程序较为简洁。但法院严格判断是否批准，因此各阶段都需要做好充分准备。以下是从申请到获批裁定的一般进行流程。

STEP 1

案件分析及释明材料准备

收集租赁合同、内容证明、拖欠明细、建筑物现状照片、占有人确认资料等支持被保全权利和保全必要性的证据。

STEP 2

腾房执行假处分申请书提交

向管辖法院提交申请书。申请时缴纳相当于本案诉讼印花税1/2的印花（上限50万韩元）和每名当事人8次的送达费。

STEP 3

审问期日及审理

法院原则上开设辩论期日或债务人可出席的审问期日听取双方主张。此过程中必须充分释明。

STEP 4

批准裁定及担保提供

法院作出腾房执行假处分批准裁定后，通常命令提供一定金额的担保。提供担保后方可着手执行。

STEP 5

假处分执行

根据批准裁定，法院执行官在现场解除占有，进行将建筑物交付给债权人（房东）的程序。

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1. 发送内容证明：正式通知合同解除意愿和建筑物交付要求。委托时无额外费用。

2. 防止诉讼期间占有人更换导致判决失效。委托时无额外费用。

3. 腾房诉讼·腾房执行假处分：根据案件紧急程度选择一般腾房诉讼或腾房执行假处分中最优方案进行。

4. 强制执行支持：在胜诉判决或批准裁定后，指导到法院执行官完成建筑物交付的阶段。（强制执行另行委托）

• 项目：费用 备注 |

• 律师委托费：200万韩元起 因案件而异 |

• 占有转移禁止假处分：0元 委托时免费 |

• 内容证明：0元 委托时免费 |

• 仅委托内容证明：20万韩元 单独委托时 |

• 法院缴纳实费：约50万至100万韩元 印花税、送达费、邮费等合计 |

• 强制执行：另行签约 不动产交付强制执行 |

即使腾房执行假处分获批并执行完毕，这也只是临时性、暂定性的状态。根据大法院判例，即使通过腾房执行假处分的执行交付了建筑物，在法律上占有仍被视为属于债务人（租户）。

因此，获得腾房执行假处分批准裁定后，必须提起本案腾房诉讼以确定权利关系。如果不提起本案诉讼而放置不管，对方可能通过假处分异议申请或执行停止申请使批准裁定被撤销。

CHECK POINT

获批裁定后本案诉讼必不可少

假处分是暂定处分，必须通过本案诉讼确定

CHECK POINT

防备假处分异议

需要对对方异议申请的可能性做好法律准备

CHECK POINT

担保提供义务

必须在期限内提供法院规定的担保才能执行

CHECK POINT

遵守执行期限

获批裁定后在一定期间内不执行将失去效力

无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可办理。按照以下4个步骤启动案件。

1. 初次咨询：所需材料说明

2. 深度咨询：审核材料后 制定策略

3. 委托签约：电话也可 签约

4. 诉讼进行：律师亲自 办理全过程

法院并非批准所有腾房执行假处分申请。如果保全必要性未得到充分释明，或租户方面有可反驳的事由，也可能被驳回。以下情况可能导致腾房执行假处分难以获批。

同时履行抗辩成立的情况

如果租户关于保证金退还与建筑物交付应同时履行的抗辩被认可，则无条件腾房请求权不成立。

本案中存在争议余地的情况

如果认为权利关系在本案诉讼中有争议的余地，法院将驳回作为暂定处分的执行假处分。

紧急性释明不足的情况

仅凭想尽快收回建筑物是不够的。需要以具体资料释明不可恢复的损害或紧迫的危险。

存在留置权抗辩的情况

如果租户或占有人主张留置权且该事由有一定程度的释明，腾房执行假处分也难以获批。

如上所述，腾房执行假处分获批与否因案件而异，即使是同类型纠纷，结果也会因证据收集状况和释明质量而不同。因此，从案件初期阶段就与专业律师一起制定策略，是提高腾房执行假处分获批可能性最确实的方法。

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