腾房诉讼专业律师亲自办理

租户不搬走怎么办？

通过明渡断行假处分交付 快速解决的方法

腾房诉讼通常需要6个月以上。但如果情况紧急，可以利用明渡断行假处分这一特别程序。最快2-3个月内即可获得不动产交付决定，本文将为您介绍该程序的核心要点。

不动产诉讼业绩

作为房东，您可能曾经经历或听说过这样的情况。租赁期限已满但租户不肯搬走，房租已经拖欠数月却连联系都联系不上。这时首先想到的是腾房诉讼，但从提交诉状到判决通常需要5-6个月，加上强制执行还需要额外约3个月。

明渡断行假处分是不经过这种一般腾房诉讼程序，在紧急情况被认可时，由法院临时命令交付不动产的满足性假处分。简单来说，就是无需等待本案诉讼判决即可收回不动产的特别法律手段。

明渡断行假处分交付的法律含义

为保全不动产的交付请求权，或为确定有争议的不动产权利关系的临时地位，命令将不动产的占有转移给债权人（房东）的假处分。与一般保全处分不同，可以预先获得与本案胜诉判决类似的效果，在实务中是一种非常强有力的手段。

出租人为收回不动产的法律程序主要有两条路径。一般的腾房诉讼和紧急时使用的明渡断行假处分。准确理解两种程序的区别，才能制定适合自身情况的策略。

一般程序

腾房诉讼

从提交诉状到判决

5-6个月以上

包含强制执行时 额外约 3个月

一般且稳定的程序 适合大部分腾房案件

紧急程序

明渡断行假处分

从申请到决定

最快2-3个月

无需本案判决 即可交付不动产

适用于有紧急情况的 例外情形

明渡断行假处分交付相比一般腾房诉讼程序更为迅速，但法院对被保全权利和保全必要性的审查非常严格。因此，专业律师精密的举证策略必不可少。

明渡断行假处分在本案判决前实际上具有交付不动产的效果，因此法院对是否准许的判断非常严格。需要满足两个核心要件。

1. 被保全权利的明确性：必须存在债务人（租户）的抗辩不被认可的无条件不动产交付请求权。如果存在同时履行抗辩或留置权主张的余地，可能会被驳回。

2. 保全必要性（紧急性）：必须存在等待本案判决将导致难以恢复的损害发生的风险。必须具体举证超出单纯不便的显著财产损失。

3. 举证材料的充分性：必须毫无遗漏地准备租赁合同、不动产登记簿、催告函、租金拖欠明细、合同解除通知等证明权利关系的文件。

4. 提供担保（现金提存）：法院在准许明渡断行假处分时，通常会以债权人提供一定金额的现金提存作为条件。该担保金因案件而异。

实务中明渡断行假处分被准许的典型案例

租赁期限已满，甚至支付了和解金，但租户仍拒绝交付的情况

远超保证金的租金被拖欠，合同解除后仍继续占有的情况

已签订买卖合同，若未能在期限内交付将对出租人造成巨额违约金损失的情况

诉讼中达成和解并支付和解金，但之后反悔拒绝交付的情况

明渡断行假处分交付程序相比一般诉讼更为简洁，但每个阶段的举证质量决定着最终结果。以下是从申请到执行的完整流程。

STEP 01

假处分申请书的撰写与提交

向管辖法院提交明渡断行假处分申请书。需完整填写被保全权利、保全必要性、申请主旨和理由、举证方法。需完整附上权利证书副本等相关文件。

STEP 02

审问期日与审理

法院原则上开设辩论期日或债务人可出席的审问期日，听取双方主张。在此过程中，出租人方的举证必须充分，且需表明租户的抗辩没有理由。

STEP 03

担保提供命令与准许决定

法院准许申请后，以债权人（出租人）提供一定金额的现金提存为条件作出假处分决定。受理后约2-4天收到担保提供命令书，提存指定金额后决定即生效力。

STEP 04

假处分执行（不动产交付）

基于明渡断行假处分决定的执行按照不动产交付请求权的强制执行方式进行。执行官在现场解除债务人的占有，将不动产交付给债权人，程序即告完成。

但需注意，即使通过明渡断行假处分执行获得了不动产交付，那也只是临时状态。今后本案诉讼中的判断与该临时状态无关，这一点必须认识到。因此，明渡断行假处分与本案腾房诉讼并行进行是常见的实务策略。

委托时的占有转移禁止假处分

0韩元（免费）

委托时的催告函

0韩元（免费）

仅单独委托催告函

20万韩元

法院实际费用（印花税、送达费、邮费等）

约50万-100万韩元

不动产交付强制执行

另行签约

无论是利用明渡断行假处分交付，还是进行一般腾房诉讼，了解出租人最终收回不动产的整体程序都很重要。

1. 发送催告函：以书面通知合同解除意向和交付要求

2. 占有转移禁止假处分

诉讼中防止占有转移的措施

3. 腾房诉讼：本案进行

通过法院判决确保交付请求权

4. 强制执行：执行官强制搬出物品完成交付

在上述程序中，明渡断行假处分可理解为替代或并行第2和第3阶段的概念。案情越紧急，通过明渡断行假处分交付缩短程序的空间就越大。另一方面，如果租户方可能主张留置权或同时履行抗辩等，本案腾房诉讼可能是更稳妥的选择。

哪条路径适合您的情况，取决于案件的具体事实关系和证据状况。如果您正在考虑明渡断行假处分交付，建议务必通过与不动产专业律师的事前咨询来评估可行性。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各类媒体报道

从发送催告函到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行，全程一站式支持。（强制执行另行委托）

无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可对应。执行专家提供现场对应（钥匙交接及执行陪同等）支持。

1. 初次咨询：准备材料

通过电话了解案件概况并告知所需材料

2. 深度咨询：审查材料后制定具体策略

3. 委托签约：透明告知费用和程序后签约

4. 诉讼进行：仅通过电话即可办理，全国对应

实务研究资料指南

[免责公告]