LEGAL GUIDE

腾房断行假处分送达，

送达前也能执行？

如果等不了腾房诉讼数月之久的紧急情况，必须了解腾房断行假处分送达和执行的核心。本文仅整理了实务中必需的内容。

如果您正在搜索腾房断行假处分送达的相关信息，可能正处于相当紧急的状况。租户合同到期后仍不腾退建筑物，而普通腾房诉讼可能需要半年以上才能解决，这让人非常焦急。特别是腾房断行假处分比一般腾房诉讼能更快获得结果，因此准确把握送达与执行的关系非常重要。

本文将从实务角度解析腾房断行假处分的送达程序如何进行，以及为什么在送达前也能执行。

腾房断行假处分是在等待普通腾房诉讼判决困难的紧急情况下使用的假处分程序。一般腾房诉讼从起诉到判决再到强制执行，通常需要6个月至1年以上。但如果房东有难以等待这一期间的特殊情况，可通过腾房断行假处分送达及执行程序更快地收回建筑物。

腾房断行假处分的核心特征：在本案诉讼（腾房诉讼）确定判决前，提前使腾房执行成为可能的临时处分。但法院会严格审查保全必要性，因此并非适用于所有案件。

腾房断行假处分申请后，最快约3个月内可获得法院的决定。与一般腾房诉讼相比，可在不到一半的时间内收回建筑物。但要获得法院认可，不仅需要本案诉讼的胜诉可能性，还必须充分疏明如果不立即执行将产生难以恢复的损害。

• 区分：一般腾房诉讼 腾房断行假处分 |

• 所需时间：6个月~1年以上 快的话3个月左右 |

• 执行时点：判决确定+送达后 决定同时（送达前可能） |

• 是否需要判决确定：需要确定 不需要确定 |

• 保全必要性：一般性举证 需要严格疏明 |

• 执行期限：无另外期限限制 决定告知后14天以内 |

上表中最值得关注的是腾房断行假处分送达与执行的关系。一般腾房诉讼中判决书须送达被告（租户）后才能申请强制执行。但腾房断行假处分根本性地不同。

CORE POINT 根据民事执行法第301条及第292条第3款，假处分执行可在送达债务人之前进行。这是腾房断行假处分送达最重要的法律依据。

关于腾房断行假处分送达最常被误解的就是这一点。基于一般判决的强制执行必须在判决书送达被告后才能执行，但假处分本质上是保全处分，因此法律允许送达前执行。

这是腾房断行假处分最强大的武器之一。因为如果假处分决定先送达对方，对方可能先获得异议申请或执行停止。实务中，在收到法院决定告知后立即着手执行至关重要。

1. 即时执行力产生：腾房断行假处分决定告知债权人后，无需等待确定即产生执行力。

2. 送达前可执行：根据民事执行法，对方送达前也可执行假处分。这是迅速性的核心。

3. 14天内必须执行：债权人被告知裁判之日起14天内必须执行。错过此期限则无法执行。

4. 暂定效力：即使执行完毕，法律上的占有仍视为属于债务人。必须进行本案诉讼。

特别需要注意的是，即使腾房断行假处分被认可，这也只是临时措施。大法院也判示，即使通过腾房断行假处分的执行将标的物交付给债权人，也不应考虑这种暂定状态，应认定占有仍属于债务人（大法院95다25770判决参考）。因此腾房断行假处分后也必须进行本案腾房诉讼。

下面按阶段了解腾房断行假处分送达的实务程序。同时整理了各阶段需要注意的事项。

1. 提交假处分申请书：备齐疏明被保全权利（腾房请求权）和保全必要性的资料向管辖法院申请。租赁合同、解约通知证据、损害发生证据等是核心材料。

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2. 法院审理及决定：法院指定审问日期听取双方主张，或仅通过书面审理作出决定。保全必要性是核心争点。

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3. 认可决定及告知：法院认可假处分后向债权人（出租人）告知决定书。从此时起14天内必须申请执行。

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4. 向执行官办公室申请执行：附上假处分命令正本2份向执行官办公室申请强制执行。对方送达前也可申请执行。

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5. 现场执行（腾房）：法院所属执行官在现场解除占有并将建筑物交付给债权人。此后必须进行本案腾房诉讼。

实务核心提示：即使获得腾房断行假处分的认可决定，如果债务人（租户）先获得执行停止决定，现场执行可能被中断。因此收到决定告知后应立即完成执行准备，尽快向执行官办公室递交。

要进行腾房断行假处分的送达及执行，首先需要法院认可假处分。法院为此审查两个要件。

被保全权利的存在

需疏明出租人对该房产拥有腾房请求权。合同解除事由、期限届满、租金拖欠等是依据。

保全的必要性

需积极疏明如果等待本案诉讼判决将产生难以恢复的显著损害。这一部分审查最为严格。

实务上保全必要性的判断非常严格。仅凭租户不腾退建筑物的事实不够充分，必须存在通过本案诉讼实际上无法救济的紧急情况。例如建筑物正在急剧损坏、已签订新的买卖合同且交付期限临近等情况。

法院即使认可假处分，也常要求债权人（出租人）提存一定金额的担保，这一点也需记住。担保金根据案件可能达到数千万韩元。

搜索腾房断行假处分送达问题的人中，与占有转移禁止假处分混淆的情况不少。两个程序名称相似但目的和效果完全不同。

• 区分：腾房断行假处分 占有转移禁止假处分 |

• 目的：建筑物交付（腾房）本身 防止占有转移 |

• 效果：临时收回建筑物 固定当前占有人不变更 |

• 认可难度：非常严格 相对容易 |

• 通常所需时间：13个月 24周 |

• 是否需要本案诉讼：必须需要 与腾房诉讼同时进行 |

占有转移禁止假处分是为防止腾房诉讼进行期间租户将占有转移给第三方的程序。而腾房断行假处分的目的是在本案判决前提前收回建筑物，因此更为强力但法院门槛也相应更高。

大部分腾房诉讼案件中同时进行占有转移禁止假处分在实务上是必须的。腾房断行假处分可理解为仅在有特殊情况时才额外使用的程序。

整理了关于腾房断行假处分送达在实务中频繁出现的问题和注意事项。

注意1 14天内不执行将丧失执行权。法院假处分认可决定告知债权人之日起14天内必须申请执行。超过此期限假处分决定书实际上失去效力。

注意2 需防备对方的执行停止申请。债务人在提出假处分异议的同时先获得执行停止决定的话，现场执行可能被中断。请牢记执行是速度战。

注意3 必须同时进行本案诉讼。腾房断行假处分的执行只是暂定效力。假处分执行后也必须在本案腾房诉讼中胜诉才能最终确保建筑物。

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