公卖腾房诉讼专业指南

公卖腾房诉讼，为无法使用交付命令的

公卖中标人提供腾房策略

通过公卖中标取得不动产，但占有人不搬离时，与拍卖不同，无法使用交付命令。公卖腾房诉讼的程序和应对方法由腾房诉讼专业律师为您指导。

能够以低于市价取得不动产的公卖，通过OnBid（韩国资产管理公社）等平台任何人都可以参与，因此关注度不断提高。然而，通过公卖中标后占有人不搬离时，很多人会感到困惑。在拍卖中，缴清尾款后6个月内可以向法院申请交付命令，比较迅速地尝试收回占有，但公卖不适用交付命令制度。

公卖中标人必须了解的核心事项

通过公卖（依据国税征收法的出售）取得的不动产没有交付命令制度。占有人不自行搬离的话，除非达成协商，否则必须通过公卖腾房诉讼获得执行依据。这是与拍卖最大的区别。

法院拍卖

可以申请交付命令

缴清尾款后6个月内可向法院申请交付命令。可以迅速获得针对债务人、所有人、无对抗力占有人的搬离命令。

公卖（KAMCO等）

不可申请交付命令

不适用交付命令制度。与占有人协商不成的话，必须提起公卖腾房诉讼获得判决后才能进行强制执行。

如此，公卖中标后的腾房程序比拍卖更耗时，需经历更复杂的过程。在竞标公卖物件之前就应当充分准备腾房事宜，中标后一旦占有人拒绝搬离，应立即寻求专业律师的协助，在时间和费用方面都更为有利。

如果您正因公卖中标后的占有人问题而烦恼，腾房诉讼专业律师将为您提供符合当前情况的最佳应对策略。

即使通过公卖取得了不动产的所有权，在以下情况下占有人不自行搬离时，公卖腾房诉讼就是必须的。

1. 前所有人继续占有：因欠税被公卖的不动产的前所有人拒绝搬离继续居住的情况

2. 租户拒绝搬离：无对抗力的租户以退还保证金为由拒绝交付不动产的情况

3. 出现非法占有人：所有权转移后第三方无任何权利依据占有该不动产的情况

4. 协商破裂：与占有人就搬迁费等协商不顺利，不得不采取法律措施的情况

尤其公卖不动产大多是因欠税而被出售的，前所有人的情绪抵触往往较大。因此协商不易，最终进入公卖腾房诉讼的比例比拍卖要高。

公卖腾房诉讼从内容证明发送到占有转移禁止假处分、本案诉讼，再到强制执行，需要经历多个阶段。每个阶段的应对直接影响整体腾房期限和费用，因此从初期就系统性地准备非常重要。

1. 发送内容证明：取得所有权的公卖中标人正式要求占有人交付不动产。今后在诉讼中作为证据资料使用。

2. 申请占有转移禁止假处分：诉讼过程中占有人变更的话，判决的效力将不及于新占有人。为防止此种情况，需要通过假处分锁定占有人。

3. 提起公卖腾房诉讼：以占有人为被告向法院提起要求交付不动产的本案诉讼。公卖出售决定书、所有权转移登记簿等是核心证据。

4. 判决宣告及确定：审判庭认定原告（中标人）的所有权及被告占有的不正当性后，作出不动产交付判决。

5. 强制执行（不配合时）：判决确定后占有人仍不搬离时，由法院执行官强制搬出不动产内的物品，收回占有。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

占有转移禁止假处分是必须的

公卖腾房诉讼中最容易被忽视的就是占有转移禁止假处分。如果不经此程序就进行腾房诉讼，诉讼中占有人将占有转给第三方的话，就必须从头开始重新诉讼。务必在腾房诉讼之前先行办理。

• 项目：费用 备注 |

• 腾房诉讼律师委托费：200万韩元起 根据案件难度不同 |

• 占有转移禁止假处分：0韩元 委托时免费办理 |

• 内容证明发送：0韩元 委托时免费办理 |

• 仅委托内容证明：20万韩元 仅需内容证明时 |

• 法院缴纳实费 （印花税、送达费、邮费等）

• 约50万～100万韩元：合计金额基准

• 不动产交付强制执行：另行签约 咨询时单独说明 |

通过公卖取得的不动产腾房比拍卖的法律程序更加复杂。由于无法使用交付命令这一简易程序，从起诉状撰写到占有转移禁止假处分、强制执行的所有过程都必须准确执行。拥有丰富实务经验的律师的协助是节省时间和费用的关键。

大韩律师协会不动产专业律师注册 大韩律师协会民事专业律师注册 持有公证中介师资格

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全国任何地方均可无需到访，仅通过电话委托。公卖腾房诉讼的委托程序按以下4个步骤简洁进行。

1. 初次咨询及准备材料：通过电话告知您目前的情况，我们将立即指导所需材料和进行方向。

2. 深入咨询：审查材料后，详细说明案件争点、预计进行期限和费用。

3. 委托合同：同意咨询内容后签订委托合同。无需到访即可进行。

4. 诉讼进行

公卖物件与拍卖不同，占有关系复杂的情况不在少数。因欠税被公卖的不动产，前所有人将占有转给第三方或非法转租的案例也时有发生。在这种情况下，如果不申请占有转移禁止假处分而仅进行公卖腾房诉讼，诉讼中占有人发生变更时，已获得的判决将无法对新占有人进行强制执行。

也请利用实务资料

公卖腾房诉讼的所需时间因案件复杂度和被告的应对方式而异。一般从起诉到判决确定约需4～6个月，判决后占有人仍不搬离需要进行强制执行的话，还需要额外约3个月。从一开始就预计到强制执行的话，建议预留约7～9个月的时间比较现实。

在此期间无法利用不动产造成的损失持续累积，因此公卖中标后立即与专业人士咨询并启动程序至关重要。初期应对越快，整体腾房期限也越短。