拍卖腾房诉讼专业
拍卖竞得了
占有人却不搬走？
所有权到手了却拿不到钥匙，时间一天天流逝的话，
现在正是咨询拍卖腾房诉讼专业律师的时机。
不动产诉讼业绩
拍卖竞得的不动产，尾款也交了，登记簿上已经是"自己的"了，可就是打不开门。原占有人拒绝搬走，连联系都联系不上。每月数百万韩元的机会成本在流失——如果这就是您的处境，这篇文章可能正是您最需要的。
Core Concept
拍卖腾房诉讼为何与普通腾房诉讼不同
拍卖腾房诉讼是通过法院拍卖竞得不动产的新所有人，针对继续滞留在该不动产中的占有人请求交付的诉讼。与普通租赁纠纷中的腾房诉讼相比，占有人的权利结构不同，且存在交付命令这一单独的快速程序，差异明显。
普通腾房诉讼是在租赁合同终止后租户不退出时进行的，而拍卖腾房诉讼针对的是在拍卖程序中已完成分配或对抗力已消灭的占有人。因此诉讼争点往往集中在"是否有占有权原""是否认定对抗力"上。
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无对抗力的占有人：注销基准权利之后转入的租户或非法占有人可通过交付命令快速处理。
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有对抗力的占有人：先顺位租户不适用交付命令，须另行提起拍卖腾房诉讼。
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原所有人本人居住：作为债务人的原所有人继续居住的，缴清尾款后通过交付命令或腾房诉讼应对。
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伪装租户问题：转入户籍查询与实际占有人不一致时，须精确掌握占有关系后制定应对策略。
Key Difference
交付命令与拍卖腾房诉讼有何不同
拍卖竞得人赶走占有人的法律手段主要有两种。交付命令是缴清拍卖款后6个月内可申请的快速程序；拍卖腾房诉讼是针对不属于交付命令对象的占有人或6个月届满后进行的正式诉讼。选择哪种程序取决于占有人是否有对抗力。
交付命令 vs 拍卖腾房诉讼对比
交付命令
仅书面审查即可决定 约需1～4周 费用相对较少
拍卖腾房诉讼
经辩论程序后判决 约需4～6个月 可应对复杂权利争议
申请期限
缴清尾款之日起6个月内
申请期限
无期限限制
对象
无对抗力的占有人、债务人、原所有人
对象
有对抗力的租户、留置权主张者、伪装占有人等
实务中最常见的失误
不少人在交付命令6个月期限届满后才开始采取法律措施。缴清尾款时同步申请交付命令最为安全。即使与占有人的协商进展顺利，情况也随时可能改变。
Essential Step
占有移转禁止假处分为何必须办理
拍卖腾房诉讼中最常出现的问题之一是诉讼期间占有人发生变更。以原占有人为被告起诉并胜诉，但不动产中实际住着另一个人时，判决无法对新占有人执行。只能从头再来。
为防止这种情况，必须在拍卖腾房诉讼的同时申请占有移转禁止假处分。假处分决定后法院执行官在现场确认占有状态并制作执行笔录，此后即使占有人变更，胜诉判决的效力也得以维持。
Full Process
拍卖腾房诉讼全流程一览
权利分析
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内容证明
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申请假处分
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提起诉讼
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判决
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强制执行
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权利分析及占有现状掌握：根据登记簿副本、拍卖物件明细书、现状调查书分析占有人是否有对抗力。通过转入户籍查询确认实际居住人是谁，判断是交付命令对象还是拍卖腾房诉讼对象。
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发送内容证明
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占有移转禁止假处分＋提交起诉状：同时提交占有移转禁止假处分和拍卖腾房诉讼起诉状。假处分固定占有状态，本案诉讼请求交付不动产。
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辩论及判决：法院经1～2次辩论期日审理原告（竞得人）取得所有权的事实和被告（占有人）无占有权原的事实。证据明确的话可较快获得判决。
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强制执行（如需要）：判决确定后占有人仍不退出的申请强制执行。法院执行官在现场强制搬出物品，从申请到正式执行约需3个月。
Cost Guide
拍卖腾房诉讼费用多少
拍卖腾房诉讼总费用由律师委托费、法院缴纳实费（印花税、送达费等）和强制执行费用构成。因案件难度和证据状况而异，提前了解费用结构可避免意外支出。
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项目：费用说明
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律师委托费：200万韩元起（因案而异，咨询时透明告知）
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占有移转禁止假处分：委托时0韩元（不另收费）
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内容证明：委托时0韩元（不另收费）
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法院实费：印花税、送达费、锁匠费、邮费等合计约50万～100万韩元
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强制执行：另行签约（不动产交付强制执行按单独委托标准）
Why Us
全程一站式支援
从内容证明发送到占有移转禁止假处分、提起拍卖腾房诉讼、判决后强制执行全程支持。
以著书整理的实务经验为基础，为每个案件制定定制策略。拍卖腾房诉讼经验丰富。
仅电话即可委托
MBC出演
SBS出演
KBS出演
YTN出演
Simple Steps
委托流程
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初次咨询及材料准备
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深度咨询：具体告知占有人权利分析结果、预计周期和总费用。
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委托签约：就费用和程序达成一致后签订委托合同。无需到访，电话即可办理。
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诉讼推进：同时提交占有移转禁止假处分和拍卖腾房诉讼，推进至判决。全国各地均可办理。
实务研究资料说明
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