竞拍腾房代理 专业

竞拍成功后占有人

不搬走的话，律师 直接解决

从交付命令到腾房诉讼、占有转移禁止假处分、强制执行 竞拍腾房全过程一站式委托。

通过不动产竞拍成功的那一刻，投资的一半就算成功了。但剩下的一半才是问题。缴清余款并办理了所有权转移，但原占有人拒绝搬走的情况比想象中要频繁得多。

竞拍腾房代理是指在这种情况下由律师代替竞拍者进行全部法律程序。从交付命令申请、提起腾房诉讼、占有转移禁止假处分到最终的强制执行，所有过程都可以交给专家。

竞拍成功后自缴纳余款之日起超过6个月就无法申请交付命令。错过这个期限就必须走腾房诉讼这个更长的程序，时间和费用都会大幅增加。初期应对就是这么重要。

前所有人要求过高的搬家费，或租户以保证金为由赖着不走，甚至得知竞拍事实后第三方新入住等各种变数都存在。这种时候竞拍腾房代理经验丰富的律师的协助将产生决定性的差异。

竞拍腾房代理中核心处理的两个程序是交付命令和腾房诉讼。根据情况需要选择哪个程序有所不同，因此明确理解区别很重要。

• 区分：交付命令 腾房诉讼 |

• 申请期限：缴纳余款后6个月内 无期限限制 |

• 对象：债务人、无对抗力的占有人 包括有对抗力的租户 |

• 所需时间：约1至2周（裁定） 约4至6个月 |

• 费用负担：相对较少 产生额外诉讼费用 |

• 强制执行：裁定确定后可进行 判决确定后可进行 |

交付命令是仅在缴纳余款后6个月内可申请的制度，是法院对无对抗力的占有人迅速命令交付不动产的裁定。裁定仅需约1至2周，是竞拍腾房中应最先考虑的程序。

另一方面，如果具有对抗力的租户（具备户籍登记和确定日期且先于注销基准权利）占有，或超过交付命令申请期限6个月的情况，则需要通过腾房诉讼获得判决。

注意占有人更替风险

得知竞拍事实的占有人将占有转移给第三方时，原交付命令对新占有人无效。为防止这种情况，必须并行进行占有转移禁止假处分。占有转移禁止假处分的印花税通常为9,000韩元（电子诉讼标准）水平，费用负担很小但效果非常大。

竞拍腾房代理不是简单地代理一个诉讼。从竞拍成功后掌握占有人情况的阶段到最终强制执行，每个阶段都需要精准的判断和应对。

1. 掌握占有人现状及发送内容证明：在办理所有权转移登记的同时，通过查阅入住世帯、确认经营者、现场走访等了解实际占有人是谁。之后发送要求搬离的内容证明，先提供协商机会。

2. 申请占有转移禁止假处分：为阻止占有人将占有转移给第三方而向法院申请假处分。如果在诉讼进行中占有人更换就必须从头开始，因此这个阶段在竞拍腾房中是必须的。

3. 进行交付命令或腾房诉讼：根据占有人类型申请交付命令或提起腾房诉讼。交付命令约需1至2周，腾房诉讼约需4至6个月，通过法院裁定或判决获得执行依据。

4. 通过强制执行收回占有：裁定或判决确定后占有人仍不搬走时申请强制执行。执行官进行告诫通知，仍不搬走则由法院执行官进行强制搬出物品的正式执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

即使协商进展顺利，也应同步准备交付命令或诉讼。实务中占有人反悔的情况很频繁。

竞拍不动产成功后面临的占有问题类型非常多样。如果属于以下情况，请积极考虑律师的竞拍腾房代理。

A. 前所有人拒绝搬走时

缴清余款取得所有权后，前所有人要求过高搬家费并拖延搬迁时，可通过交付命令迅速应对。

B. 有对抗力的租户时

对具备户籍登记和确定日期且先于注销基准权利的租户不能使用交付命令。需要通过腾房诉讼进行单独的法律程序。

C. 第三方新入住时

得知竞拍事实后原占有人将占有转移给家人或熟人的情况时有发生。占有转移禁止假处分是防止此情况的核心手段。

D. 商铺占有人主张权利金时

商铺情况下因营业设施、权利金等原因抵制搬离的案例很多。法律争点的把握和证据整理较为复杂，专家协助不可或缺。

竞拍腾房代理专业

不动产相关诉讼

腾房诉讼亲自办理

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各类媒体报道

律师委托费及主要费用说明

腾房诉讼律师委托费 200万韩元起

占有转移禁止假处分（委托时） 0元

内容证明发送（委托时） 0元

仅单独委托内容证明时 20万韩元

法院缴纳实费（印花税、送达费等） 约50万至100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

初次咨询及材料准备

深度咨询

根据材料具体分析占有人类型、法律争点、预期所需时间等。

委托签约

确认费用和进行范围后签订委托合同。无需到访仅通过电话即可办理。

诉讼进行

内容证明、占有转移禁止假处分、交付命令或腾房诉讼、强制执行全过程由律师亲自办理。