腾房诉讼专业法律中心
收到建筑物交付判决书
租户却不搬走怎么办？
拿到了建筑物交付判决书但租户纹丝不动。判决书并不意味着立即收回建筑物。从胜诉后到实际收回建筑物，为出租人介绍必须了解的核心程序。
不动产相关诉讼
建筑物交付判决书，具体有什么效力
建筑物交付判决书是法院支持出租人的请求，确定"被告应向原告交付该建筑物"内容的裁判文书。通过该判决书，出租人获得了收回建筑物的法律依据即执行依据。建筑物交付判决书与腾房诉讼中的胜诉判决含义相同，出租人由此获得进行后续强制执行程序的资格。
但收到建筑物交付判决书并不意味着可以立即搬出租户的物品或出入建筑物。判决书是法院命令租户交付建筑物，但如果租户不自行搬走，就需要另外进行强制执行程序。即使是自己的建筑物，擅自出入或搬出物品反而可能因非法侵入住宅罪或妨碍业务罪受到处罚，因此必须依照合法程序。
建筑物交付判决书的核心要点
建筑物交付判决书属于民事执行法上的履行判决，具有执行力。判决确定后出租人可以申请赋予执行文进行强制执行，附有假执行宣告的情况下确定前也可执行。建筑物交付判决书中记载的不动产标的物标示决定了强制执行的范围，因此从起诉阶段就需要准确记载。
拿到判决书却收不回建筑物的现实
根据大法院司法年鉴，每年全国法院受理的腾房诉讼达数万件。即使拿到了建筑物交付判决书，租户不自愿搬走的案例也不在少数。失联的、要求搬家费坚持不走的、将占有转移给他人的等情况各种各样。
正因为仅凭建筑物交付判决书往往无法解决问题，所以必须清楚了解判决后应该采取什么程序。特别是建筑物交付判决书的效力仅及于判决书中记载的当事人（被告），因此为防止诉讼中占有人变更，必须同时进行占有转移禁止假处分才安全。
建筑物交付判决书后的强制执行4个阶段
确保建筑物交付判决书后租户仍拒绝搬走的话，需要通过管辖法院执行官办公室申请不动产交付强制执行。强制执行是法院所属执行官在现场强制搬出租户物品的公权力程序。过程大致分为4个阶段。
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赋予执行文及申请强制执行：获取建筑物交付判决书的执行文，向管辖法院执行官办公室提交不动产交付强制执行申请书。需一并准备送达证明书、确定证明书等材料。
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警告执行（警告程序）：负责执行官到现场，向租户张贴在规定期限内交付建筑物的警告书。通常给予1-2周的自行搬走期限。
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正式执行（强制搬出）：警告期限过后仍未交付的，出租人提交续行申请书。由法院所属执行官强制搬出租户物品，保管在物流仓库。
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保管物拍卖：租户长期不来取回物流仓库中保管的物品时，可向法院申请拍卖程序予以处分。保管期间的费用可日后向租户追讨。
强制执行需要多长时间？
建筑物交付判决书确定后申请强制执行，全部程序完成约需3个月。从申请受理到警告执行约2周，到正式执行另需约2周左右，含保管物拍卖则另加1-2个月。当然根据现场情况和执行官办公室日程，时间可能有所增减。
建筑物交付判决书相关费用一览
准备腾房诉讼的出租人最关心的就是费用。从获取建筑物交付判决书的腾房诉讼，到支撑它的占有转移禁止假处分，再到判决后的强制执行，各阶段费用结构整理如下。
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程序：律师委托费 法院实际费用（印花税·送达费等） |
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腾房诉讼
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大约50万韩元-100万韩元 （因案件而异） |
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占有转移禁止假处分：委托时0韩元
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催告函
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委托时0韩元 （单独委托时20万韩元） |
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强制执行
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建筑物交付判决书，为什么要交给专业律师
获取建筑物交付判决书的腾房诉讼本身就是专业程序，但要将判决后的强制执行也顺利完成，实务经验丰富的专家协助不可或缺。如果起诉阶段建筑物标示不准确，或者不做占有转移禁止假处分只进行诉讼而占有人变更了，建筑物交付判决书的执行力就无法及于新占有人，可能需要从头再来。
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02：不动产专业·民事专业
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主要媒体报道
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全程一站式支持：从腾房催告函发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、确保建筑物交付判决书、强制执行，全程系统化支持。
"建筑物交付判决书不是终点而是起点。
从判决后到实际收回建筑物，
实务经验决定结果的差异。"
腾房诉讼全程服务流程
发送 催告函
➔
占有转移禁止假处分
➔
提起 腾房诉讼
➔
建筑物交付 判决书
➔
强制执行 （另行委托）
律师委托流程
初次咨询及准备材料
深度咨询
审查案件的具体事实关系和证据，制定最佳诉讼策略。
委托签约
透明告知费用和程序后签署委托合同。
诉讼进行
建筑物交付判决书相关实务研究资料
保护建筑物交付判决书效力的关键——占有转移禁止假处分
建筑物交付判决书的执行力仅及于判决书中记载的被告。如果腾房诉讼进行中租户将建筑物占有转移给第三人，对新占有人就无法以建筑物交付判决书进行强制执行。事先防止这种风险的程序就是占有转移禁止假处分。
关于建筑物交付判决书的常见问题
收到建筑物交付判决书就能立即赶走租户吗？
建筑物交付判决书本身并不能立即让租户搬走。需要凭判决书申请赋予执行文后，向法院执行官办公室申请强制执行。从申请到正式执行完成约需3个月。但在警告执行阶段租户自行搬走的情况也很多，因此尽快启动程序很重要。
有建筑物交付判决书但租户把占有转移给别人怎么办？
到获得建筑物交付判决书的腾房诉讼需要多长时间？
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