建筑物交还请求诉讼 专业

建筑物交还请求诉讼，

这样准备 胜诉就在眼前

租赁期限届满后租户仍不搬离的，可通过建筑物交还请求诉讼收回占有。从程序到费用、期限、核心策略，一次性为您梳理。

房地产相关诉讼

出租人收回占有的法律程序

建筑物交还请求诉讼是指在租赁合同终止后租户仍不腾退建筑物，或因拖欠租金等原因合同解除后仍继续占有的情况下，出租人向法院请求交还不动产的诉讼。实务中也以腾房诉讼的名称同样使用，法院也将两种表述视为相同含义。

很多人会疑惑：明明是自己的房子，为什么还要打官司？但根据现行法律，占有人的权利也受保护，如果擅自开门或搬出物品，反而可能面临刑事处分或损害赔偿。只有经过合法程序，才能安全地收回建筑物。

需要建筑物交还请求诉讼的典型情况

租赁合同期限届满但租户拒绝搬离的情况、连续数月拖欠租金产生合同解除事由的情况、未经许可转租给第三方或变更用途的情况、以及无合同非法占有建筑物的情况等均属此类。在这些情况下，必须通过建筑物交还请求诉讼获得确定判决。

从内容证明到强制执行全过程指南

建筑物交还请求诉讼并非仅提交诉状就结束了。从前期准备阶段到最终强制执行，必须按照系统化的程序进行，才能提高胜诉可能性，减少不必要的时间浪费。

1. 发送内容证明：正式通知租户解除合同及搬离意向。内容证明本身不具有法律效力，但在建筑物交还请求诉讼中可作为重要证据使用。按照六何原则撰写后，通过邮局发送即可。

2. 申请占有转移禁止假处分：这是建筑物交还请求诉讼的核心前置程序。如果诉讼过程中占有人发生变更，原有判决将无法对新的占有人执行强制执行，因此必须在诉讼前申请占有转移禁止假处分以固定占有人。

占有转移禁止假处分的印花税考虑电子诉讼折扣率后通常约9,000韩元，与诉讼相比费用较低，但效果非常显著。

3. 建筑物交还请求诉讼诉状立案：将整理好请求事项和理由的诉状提交至不动产所在地管辖法院。诉状受理后，法院会向被告送达诉状副本，被告须在30日内提交答辩书。如未提交答辩书，可作出缺席判决。

4. 辩论及判决：围绕争议焦点（合同解除的合法性、租金拖欠情况、占有权原等）进行审理。建筑物交还请求诉讼因案件不同而异，通常需要4至6个月。

5. 强制执行：胜诉判决确定后租户仍不搬离的，由法院执行官进行强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月，由法院所属执行官在现场强制搬出物品。

请区分律师费和实际费用

建筑物交还请求诉讼的费用主要分为律师费和向法院缴纳的实际费用。实际费用包括印花税、送达费、锁匠费、邮费等，全部合计大约在50万韩元至100万韩元左右。

• 项目：费用

• 律师费：200万韩元起（根据案件难度有所不同）

• 委托时占有转移禁止假处分：0韩元

• 委托时内容证明：0韩元

• 仅单独委托内容证明时：20万韩元

• 法院缴纳实费（印花·送达费等）：约50万韩元～100万韩元

• 不动产交还强制执行：另行签约

专家告诉您的实战要点

同样是建筑物交还请求诉讼，准备方式不同，诉讼期限和结果会有很大差异。以下是从直接办理数百件腾房诉讼的经验中总结出的3个核心策略。

1. 占有转移禁止假处分必须优先：建筑物交还请求诉讼中最致命的错误就是不申请假处分直接进行本诉。诉讼过程中占有人发生变更的，原有判决书将无法对新占有人进行强制执行，需要从头开始重新起诉。

占有转移禁止假处分费用低廉，是确保建筑物交还请求诉讼实效性的核心程序。如果遗漏此步骤，只会浪费时间和金钱，因此在开始诉讼前务必最先办理。

2. 证据收集要广泛且系统化：很多人认为建筑物交还请求诉讼只需提交租赁合同即可。但实际上仅凭合同往往不够。需要收集租金拖欠记录、租户对搬离要求的回应记录、建筑物现状照片、内容证明发送记录等各类证据。

证据不足不仅会延长建筑物交还请求诉讼的期限，还可能在审判中处于不利地位。特别是与租户的短信、KakaoTalk聊天记录等在证明解除通知时间方面起着决定性作用，请务必妥善保存。

3. 聘请经验丰富的专业律师：建筑物交还请求诉讼需要对房地产实务有深入了解。租赁纠纷不仅需要了解法律条文，还需要登记簿分析、占有关系把握、租赁权对抗力判断、强制执行现场应对等多方面的实务能力。

诉讼前提前准备可加快流程

租赁合同副本

不动产登记簿誊本

内容证明发送副本

建筑物图纸

与租户的对话记录

租金拖欠证明材料

一通电话即可开始

建筑物交还请求诉讼无需到访，仅通过电话即可完成委托。全国各地均可办理，即使在繁忙的日常中也可轻松启动。

第1阶段

初次咨询

通过电话了解案件概况 告知所需文件

第2阶段

深入咨询

审查文件后 制定策略

第3阶段

委托签约

确定费用并 签订委托合同

第4阶段

诉讼进行

从假处分、诉状立案到 判决、执行

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