如何取得建筑物交付诉讼判决

从胜诉到强制执行一目了然

租户在期限届满后仍不腾退建筑物时，可通过建筑物交付诉讼判决合法收回占有。从判决到强制执行，基于实务经验为您全程指导。

您拥有建筑物却因租户不搬走而干着急吗？合同期限早已届满，房租拖欠数月，却只是反复说"再等等"。如果是这种情况，现在是该认真考虑建筑物交付诉讼判决这一法律手段的时候了。

建筑物交付诉讼是向丧失占有权利的对方请求腾空并交付建筑物的民事诉讼。在实务中与建筑物腾退诉讼或腾房诉讼含义相同，基于所有物返还请求权进行。本文将基于实务经验，整理从取得建筑物交付诉讼判决的程序、周期、费用到判决后强制执行的全部流程。

需要建筑物交付诉讼判决的情况

建筑物交付诉讼在多种情况下需要，但实际决定提起诉讼的契机大多相似。以下情况通过建筑物交付诉讼判决收回占有是最现实的方法。

取得建筑物交付诉讼判决须按以下步骤依序进行。同时指出各阶段容易遗漏的实务要点。

发送催告函：正式传达请求腾退建筑物的意思。虽无法律效力，但在后续审判中可作为出租人合理要求退租的证据。按六何原则明确撰写，通过邮局发送。
申请占有转移禁止假处分：建筑物交付诉讼中最重要的前置措施。不走此程序直接诉讼的，审判期间占有人变更时，现有判决书将无法用于强制执行。此步骤可预防须对变更后的占有人重新起诉的情况，约需1个月。
提起建筑物交付诉讼本案：撰写诉状向管辖法院提交。诉状送达对方后，被告须在30日内提交答辩书。未提交答辩书的，可通过缺席判决较快取得建筑物交付诉讼判决。提交答辩书的，将指定庭审日期进行审理。
审理进行及判决宣告：通常经过1至2次庭审辩论，根据案情也可能同时进行调解。被告无回应的宣告缺席判决；有争议的经过证据攻防后作出建筑物交付诉讼判决。本案诉讼通常需3至6个月，复杂案件可能更久。
判决确定及强制执行：建筑物交付诉讼判决确定后对方须腾退建筑物。但拿到判决并非结束。拒绝退出的，向法院执行官办公室申请强制执行。执行官在现场告诫（给予自行退出期限）后，逾期不退出的由法院执行官强制搬出物品。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

建筑物交付诉讼判决确定后产生强有力的法律效力。与单纯的"搬出去"通知有着本质区别。

取得执行依据——建筑物交付诉讼判决确定后，该判决书本身即为强制执行的依据（执行依据）。即使租户不自行退出，也可凭此判决书通过法院执行官合法收回占有。

可申请诉讼费用返还——建筑物交付诉讼胜诉后，按照"诉讼费用由败诉方承担"的原则，审判过程中支出的印花税、送达费等可向对方索赔。

心理施压效果——判决确定后，租户随时可能面临强制执行。实务中在此阶段自行退出的情况相当多。建筑物交付诉讼判决本身就是纠纷解决的决定性转折点。

委托时占有转移禁止假处分 0韩元（包含）

委托时催告函 0韩元（包含）

法院缴纳实费（印花、送达费、邮费等）约50万至100万韩元

仅委托催告函时 20万韩元

※ 不动产交付强制执行另行签约办理。

很多人在取得建筑物交付诉讼判决后就以为"结束了"。但对方不服判决提起上诉，或判决确定后仍拒绝退出的情况并不少见。判决确定后立即申请强制执行以缩短时间是关键。

此外，未办理占有转移禁止假处分就进行诉讼的，判决书上记载的占有人与实际占有人不一致时执行本身不可能。出现这种情况须对新占有人从头重新进行建筑物交付诉讼，因此初期阶段的充分准备将决定最终结果。

文件准备的重要性——提起建筑物交付诉讼须具体举证所有权和对方的非法占有事实。租赁合同、催告函副本、不动产登记簿、建筑物台账、土地台账等为基本文件；存在非法使用者的，还需招牌照片或入住登记查询记录等补充证据。文件不齐全的，法庭将要求补正，整体周期延长。