腾房诉讼专业律师实务说明

建筑物交付诉讼，

出租人必须了解的 费用·程序·期间实战指南

合同到期了租户却不搬走，让您夜不能寐吗？ 每过一天月租损失就在累积，不能再拖了。

租赁期已过但租户不搬走的情况，月租拖欠数月连联系都断了的情况。对房东来说没有比这更让人焦急的事了。这时候需要的就是建筑物交付诉讼。建筑物交付诉讼是为恢复占有而请求对方腾退并交付建筑物的民事诉讼，实务中与腾房诉讼含义相同。

明明是自己的房子为什么还要打官司，您可能觉得委屈。但现行法律下，在租户正在营业或居住的状态下出租人擅自强制退房，反而可能遭受刑事处分或损害赔偿索赔。只有走合法程序才能安全收回自己的财产。

此时此刻损失仍在继续

建筑物交付诉讼每推迟一天，月租损失就多一天，找不到新租户的时间也在延长。诉讼过程中租户因心理压力自行搬走的情况也很多，快速启动是最佳策略。

建筑物交付诉讼是所有人针对丧失正当占有权源的占有人（租户等），请求法院命令其腾退并交付建筑物的诉讼。核心法理基于所有人的所有物返还请求权，在租赁关系中以请求履行因合同解除·终止而产生的不动产交付义务的形式进行。

需要建筑物交付诉讼的典型情况如下。

以下情况需要建筑物交付诉讼

租赁期满但租户不退出的情况、长期拖欠月租已解除合同但仍占有的情况、擅自转租或第三方非法占有的情况、拍卖成交后原占有人拒绝交付的情况等。住宅建筑拖欠2期以上、商铺建筑拖欠3期以上租金时，出租人可通知解除合同。

建筑物交付诉讼不是单一程序，而是多个阶段依次衔接。准确掌握各阶段需要哪些准备、所需时间多长非常重要。

1. 发送内容证明：正式通知租赁合同终止事实和退出要求。虽无法律强制力，但在日后诉讼中是证明出租人已走合法程序的核心证据。

约1周左右

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2. 申请占有转移禁止假处分：诉讼中租户将占有转给第三方则胜诉也无法强制执行。这是事前阻止的必要保全程序。仅假处分裁定就有租户自行搬走的情况。

约1个月

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3. 建筑物交付诉讼起诉状提交：向管辖法院提交起诉状后送达对方。被告30日内不提交答辩书可通过无辩论判决快速结案。

送达 约2~3周

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4. 辩论及判决：提交答辩书后指定辩论期日进行审判。通常经23次辩论后宣判，顺利的话起诉后约34个月可获得判决。

约3~4个月

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5. 判决确定及强制执行：判决书送达后14日内不上诉即确定。大多数租户在判决确定后自行搬离，但仍不搬走的话法院执行官到场强制搬出物品进行强制执行。

强制执行申请~正式执行 约3个月

快速解决的核心

建筑物交付诉讼整体期间通常为4~6个月。但根据初期应对方式，可能3个月内结束，也可能延长到1年以上。起诉状有错误法院会下补正命令，此时可能额外增加数周到数月，因此从一开始就做好准确的诉讼准备很重要。

建筑物交付诉讼费用大致分为律师委托费和向法院缴纳的实际费用（印花税、送达费、开锁费、邮费等）。实际费用全部合计约50万~100万韩元。利用电子诉讼可享受印花税10%折扣。

200万韩元起

律师委托费（因案件难度·证据状况而异，咨询时透明说明）

V

占有转移禁止假处分代办 0韩元

V

内容证明撰写及发送 0韩元

V

仅委托内容证明时 20万韩元

V

不动产交付强制执行另行签约

法院实际费用（印花税·送达费等）

约50~100万韩元

根据标的额·案件类型而异 电子诉讼时印花税10%折扣

假处分印花税

约9,000韩元

电子诉讼折扣适用标准 委托时假处分代办无额外费用

建筑物交付诉讼费用在最终胜诉时可向对方部分索赔。但因调解结案的情况较多，也可能由当事人自行承担，因此建议妥善保管收据。

建筑物交付诉讼中最容易被忽视的就是占有转移禁止假处分。没有它，即使诉讼胜诉也可能出现无法收回建筑物的荒唐情况。

诉讼中原租户恶意将占有转给他人，原租户为被告获得的判决对新占有人不产生效力。最终不得不对变更后的占有人重新提起建筑物交付诉讼。从根本上杜绝这一风险的就是占有转移禁止假处分，是建筑物交付诉讼前必须经过的程序。

委托律师后占有转移禁止假处分代办费用0韩元、内容证明撰写·发送费用0韩元。无需额外费用即可一次性解决建筑物交付诉讼的核心前置程序。

• 程序阶段：所需时间

• 发送内容证明：约1周

• 占有转移禁止假处分：约1个月

• 起诉状提交及送达：约2~3周

• 辩论及判决：约3~4个月

• 判决确定：送达后14日

• 强制执行（必要时）：申请~正式执行 约3个月

以上期间为一般标准，可能因案件复杂程度或法院日程而异。租户不提交答辩书而获得无辩论判决则期间大幅缩短，反之租户提出抗辩则因追加辩论机会而延长。回避送达或地址不明时转为公示送达期间也会更长。

要快速推进建筑物交付诉讼，事前完整整理文件是关键。准备哪些文件对诉讼期间影响很大。

基本准备文件

1. 租赁合同 — 可确认合同内容、期间、租金等的原件或复印件

2. 内容证明发送记录 — 证明退出要求及合同解除通知的资料

3. 月租拖欠明细 — 入账记录、催款短信·KakaoTalk截图等

4. 登记簿誊本 — 用于确认所有权的不动产登记事项全部证明书

5. 建筑物台帐·土地台帐 — 用于确认建筑物现况及计算诉讼标的额

建筑物交付诉讼胜诉但租户仍赖着不走时，最后的手段是强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

法院执行官到场给予租户自行搬离期限（住宅约2周，商业约1周），仍不搬走则由法院所属执行官强制搬出物品进行正式执行。执行时从钥匙接收到现场应对均有执行专家一同支持，可减轻出租人直接面对的负担。

实际走到强制执行的比例非常低

大多数租户在判决确定后会自行搬离。实际进展到强制执行的比例不到全部案件的约5%。尽管如此，为以防万一将强制执行纳入规划是建筑物交付诉讼策略的核心。

不动产专业律师（大韩律师协会登记） 民事专业律师（大韩律师协会登记） 持有公证中介资格

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至今仍被各大媒体作为不动产纠纷专家报道，从内容证明发送到占有转移禁止假处分、建筑物交付诉讼、强制执行全过程一站式支持。无需到访电话即可委托，全国任何地方均可办理。

4步委托程序

1. 初次咨询：文件准备说明

➔

2. 深度咨询：案件分析·策略制定

➔

3. 委托合同：费用确定·签约

➔

4. 诉讼进行：全程办理

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