腾房诉讼实务指南

建筑物腾房请求起诉书，

怎样写才能胜诉？

从请求趣旨到请求原因、诉讼标的额计算、印花税缴纳 建筑物腾房请求起诉书的所有核心检查要点为您一一说明

租赁合同已到期但租户拒不搬离，月租金拖欠数月却连联系都联系不上——如果您正在阅读这篇文章，原因显而易见。建筑物腾房请求起诉书是收回占有的法律程序起点，这份起诉书写得多准确，直接决定了诉讼的速度和结果。

建筑物腾房请求起诉书是指出租人针对无权占有的承租人或非法占有人，向法院请求交还不动产的书面文件。合同期满、月租金拖欠2至3个月以上导致合同解除、或无权占有状态下要收回该不动产，都必须经过这一程序。提交建筑物腾房请求起诉书后，法院启动审理，如果获得支持判决并生效，就可以通过强制执行实际收回建筑物。

撰写建筑物腾房请求起诉书时最重要的是将法院要求的必备记载事项一一写全。记载事项不完整将收到法院的补正命令，导致整个诉讼日程延误。

1. 当事人标示 — 准确锁定承租人和占有人：建筑物腾房请求起诉书中必须明确记载原告（出租人）和被告（承租人·占有人）的身份信息。尤其是当实际占有人与承租人不同时问题最大。如果承租人将房屋转租给第三人或将钥匙交给他人，判决后在强制执行阶段可能无法执行。从撰写建筑物腾房请求起诉书阶段就必须确认实际占有人是谁，必要时应同时申请占有转移禁止假处分。

2. 请求趣旨 — 预先确定判决结论的核心语句：请求趣旨是向法院请求"请作出如下判决"的部分，对应判决书的主文。建筑物腾房请求起诉书中以"被告应向原告交还附件目录所载不动产"为基本格式；如同时请求未付租金或损害赔偿，还须注明金额。请求趣旨不明确则起诉书本身可能被驳回，因此必须以附件形式准确标明目标不动产的地址、结构和面积。

3. 请求原因 — 证明为何应归还建筑物的陈述：请求原因是原告陈述为何请求交还该不动产的法律和事实依据的部分。应按照六要素原则具体记载租赁合同的签订经过、合同期满事实、解除通知内容、月租金拖欠期间和金额等。在建筑物腾房请求起诉书中将请求原因逻辑性地整理，可使审判庭审理顺畅，构建被告难以积极抗辩的局面。

建筑物腾房请求起诉书中还需一并记载举证方法和附件材料。租赁合同副本、内容证明邮寄记录、不动产登记簿副本、建筑物台账、与承租人的沟通记录等是典型材料。提交起诉书时将这些材料齐全附上，即可在无补正命令的情况下迅速确定辩论日期。

提交建筑物腾房请求起诉书时需缴纳的费用以诉讼标的额为基准计算。腾房诉讼不是金钱债权诉讼而是收回不动产占有的诉讼，因此不以保证金或月租金为准，而以该不动产的市价标准额为计算基准。

诉讼标的额计算基准

住宅以共同住宅价格或独栋住宅价格为准，商铺·写字楼等非住宅建筑以建筑物市价标准额为准。如同时收回土地和建筑物，则合计各自价额。

印花税·送达费

以计算出的诉讼标的额为基准计算印花金额，按当事人人数和送达次数预缴送达费。法院缴纳的印花税、送达费、邮费、开锁费等实际费用合计大约50万韩元至100万韩元。

从一开始就准确计算建筑物腾房请求起诉书的诉讼标的额，可减少不必要的补正程序，使从提交起诉书到确定辩论日期的流程保持稳定。登记簿副本、建筑物台账、土地台账等计算诉讼标的额所需的材料应与起诉书一同提前准备。

将建筑物腾房请求起诉书提交至法院后，腾房诉讼正式开始。通常掌握从发送内容证明到最终强制执行的全流程，即可提前准备各阶段所需事项。

1. 发送内容证明：将合同解除意愿和建筑物交还要求写明，通过邮局发送。虽无法律效力，但可作为建筑物腾房请求起诉书的证据附件，实务中是必经步骤。

2. 申请占有转移禁止假处分：为防止诉讼过程中承租人将占有转移给第三人的保全措施。印花税考虑电子诉讼折扣后通常约9,000韩元，委托律师时无额外费用（0韩元）一并办理。

3. 提交建筑物腾房请求起诉书并开庭：将起诉书提交至管辖法院，缴纳印花税和送达费。此后起诉书送达被告，经辩论程序后作出判决。因案件不同通常需4至6个月。

4. 判决生效及强制执行：支持原告的判决生效后承租人仍不搬离的，持执行依据向管辖法院执行官室申请强制执行。从申请到正式执行约需3个月，由法院执行官强制搬出物品。

建筑物腾房请求起诉书是向法院提交的正式文书，一个小错误就可能将诉讼周期延长数月。来看看实务中常见的典型错误。

被告（占有人）锁定错误 — 仅将承租人列为被告但实际占有人为他人时，即使获得判决也无法对该占有人强制执行。必须通过查询入住登记、现场核实确认实际占有人。

请求趣旨中不动产标示不准确 — 建筑物腾房请求起诉书中未准确记载目标不动产的地址、结构和面积，法院将发出补正命令。照搬登记簿副本和建筑物台账的标示最为稳妥。

诉讼标的额计算失误 — 以保证金或月租金欠款作为诉讼标的额的基准将导致印花税计算过低，成为补正命令的原因。必须以市价标准额为基准计算。

遗漏占有转移禁止假处分 — 提交建筑物腾房请求起诉书时未同时申请占有转移禁止假处分，则诉讼过程中承租人可能将占有转移给第三人。可能导致判决后无法强制执行的最坏结果，因此原则上应与起诉书同时办理。

因案件难度·证据状况而异

法院缴纳实费

约50～100万韩元

印花税·送达费·邮费·开锁费等合计

委托律师时内容证明

0韩元

委托律师时免费撰写·发送

委托律师时假处分

0韩元

占有转移禁止假处分律师费免费 （印花·送达费实费另计）

仅单独委托内容证明的费用为20万韩元。不动产交还的强制执行与本案诉讼另行签约，具体费用因案件规模和情况而异。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可办理。

1. 初次咨询：准备材料

电话了解案件概况并指导所需材料

2. 深度咨询：审查材料后说明诉讼策略和预计日程

3. 委托签约：费用说明及签订委托合同

4. 诉讼推进：从提交建筑物腾房请求起诉书到强制执行