腾房诉讼专业律师实务指南

强制执行期限，胜诉判决后

收回房产实际需要多长时间？

"判决下来了，租户还是不搬走。接下来该怎么办？"

核心摘要：腾房诉讼强制执行从申请到正式执行约3个月。加上物品拍卖程序共需约3～4个月。但因执行官办公室情况和现场变数，期限可能有所不同。

腾房诉讼强制执行是指，获得法院胜诉判决后租户仍不主动腾退房产时，由法院执行官强制搬出物品并将房产占有权转移给出租人的法律程序。简单来说，就是用国家公权力赶走租户的最后手段。

即使是自己的房产，出租人自行开门搬物品也可能构成非法侵入住宅罪或非法侵入建筑物罪。必须且只能通过法律程序即强制执行来收回占有权。请务必记住这一点。

绝对不可私自执行

即使拿到了判决书，自行搬物品或更换门锁反而可能受到刑事处罚。强制执行必须通过法院执行官进行。

腾房诉讼强制执行分为4个主要阶段，各阶段需要一定时间。要准确了解整体强制执行期限，必须掌握各阶段的流程。

STEP 01

获得执行文及提交强制执行申请书

在胜诉判决书上获得执行文后，向管辖法院执行官办公室提交房产交付强制执行申请书。有执行力的判决正本是必备材料，执行官据此分配案件。

约1～2周

STEP 02

催告执行（第一次警告）

执行官亲自到现场，向租户警告"判决已确定，请在一定期限内自行交付房产"。通常给予1～2周的自行退租期限。大多数租户在此阶段接受现实退租。

申请后约2周内催告/自行退租引导期约1～2周

STEP 03

续行申请及正式执行

催告期满租户仍不腾退时，出租人向执行官办公室提交续行申请书。执行官排定日期进行正式执行。正式执行当天法院执行官在现场强制搬出物品，需要开锁工和2名证人。这一天就是实际收回房产的日子。

续行申请后到正式执行约4～6周

STEP 04

搬出物品保管及拍卖程序

正式执行搬出的租户物品存放在物流仓库。租户不来领取时需向法院申请拍卖许可，保管费由出租人暂时承担。拍卖完成后费用可向对方追偿。

另需1～2个月

总强制执行期限汇总：从申请到正式执行约3个月，加上物品拍卖共3～4个月。但因执行官办公室日程、现场状况、租户应对等变数，期限可能不同，因此经验丰富的专业律师的支持非常重要。

• 程序阶段：主要内容 所需时间 |

• 获得执行文+申请：判决书获得执行文，向执行官办公室提交申请书 约1～2周 |

• 催告执行：执行官现场走访，警告并引导自行退租 约2～3周 |

• 续行申请+正式执行：续行申请后按执行官日程进行正式执行 约4～6周 |

• 物品拍卖程序：搬出物品保管、拍卖许可申请、最终处置 另需1～2个月 |

• 合计（至正式执行）：强制执行申请～房产交付完成 约3个月 |

并非所有强制执行案件的期限都相同。以下是实务中影响强制执行期限的典型变数。

执行官办公室工作量

各法院执行官人数和待办案件数不同。案件积压多的法院催告和正式执行日程可能推迟。

物品数量和现场条件

房产内物品多或位于窄巷搬出困难时，执行日程协调可能需要额外时间。

租户态度

催告阶段自行退租则期限大幅缩短。反之坚持到底或现场抵抗则需额外时间。

律师的执行经验

强制执行是现场主导的程序。应对变数的能力越强，越能避免不必要的延误缩短期限。

强制执行不像诉讼费用有法定金额，因现场情况变化较大。但向法院等缴纳的实际费用（印花、送达费、开锁工、邮费等）合计约50万～100万韩元。

另外搬出物品的运输和保管费用另行产生。因物品数量、保管期限、仓库位置等而异，建议提前与专业律师商议了解预计费用。

与一般民事诉讼不同，房产交付强制执行是现场主导的程序。不是材料写好就行。各执行官的程序运作方式可能略有不同，现场突发状况也不少。此时能否凭借丰富经验即时应对，决定了强制执行期限。

腾房诉讼直接办理

强制执行直接经验

房地产相关诉讼累计

大韩律师协会注册房地产专业/民事专业律师·房地产经纪人资格

单看强制执行期限约3个月。但实务中还需考虑其前置阶段——腾房诉讼本身的时间。全面整理完全收回房产的整体期限。

1. 发送内容证明：解除合同通知

2. 占有转移禁止假处分 约3周

3. 腾房诉讼：正案推进 约4～6个月

4. 强制执行：约3个月

第1步：初次咨询及准备材料

一个电话即可开始。告知现状后，我们立即指导所需材料和下一步。

第2步：深度咨询

基于材料具体分析案件争点、预计期限和费用。

第3步：委托合同

无需到访，电话即可签订委托合同。全国各地均可办理。

第4步：诉讼及执行推进