腾房执行申请专业指南

腾房诉讼胜诉后，

租户还是不搬怎么办？

拿到判决书了租户还赖着不走。最终只能走到强制执行申请。为您一次性整理腾房执行申请的程序、费用和期限。

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核心提示

腾房诉讼获得胜诉判决但租户依然不交还建筑物的，通过腾房执行申请由法院执行官亲自将租户物品强制搬出。人们常以为"赢了不就结束了吗"，但实际上胜诉判决后仍有不少租户拒绝自行搬离，需要推进到腾房执行申请。

从腾房执行申请到正式执行大约需要3个月。这期间出租人无法收到月租金，不动产也无法使用。因此胜诉判决后迅速启动腾房执行申请，是将出租人损失降到最低的途径。

出租人最常忽略的要点

判决生效后并不能立即强制执行。必须先准备好执行文书、送达证明、生效证明等执行依据文件，才能进行腾房执行申请。文件准备越晚，执行日程就越往后推。

程序说明

腾房执行申请的流程按执行文书签发 → 强制执行申请 → 戒告（预告） → 正式执行 → 拍卖的顺序进行。下面逐一了解各阶段需要做哪些准备、有哪些变数。

1. 取得执行依据：腾房诉讼判决生效后，须在管辖法院领取具有执行力的判决正本、送达证明和生效证明。这些文件就是申请强制执行的"钥匙"。除生效判决外，附有假执行宣告的判决或调解笔录等也可作为执行依据。

在法院窗口领取

2. 提交腾房执行申请书：持有执行依据的出租人（债权人）向不动产所在地管辖法院执行官办公室提交腾房执行申请书及相关材料。受理完成后将分配负责执行官。

执行官办公室受理

3. 戒告（预告）执行：负责执行官给予租户1至2周的自行搬离期限并予以警告。执行官亲自到现场向租户送达戒告通知，促其在期限内自行搬离。在这一阶段自行搬离的情况也不少。

住宅约2周 / 商业用房约1周

4. 正式执行（强制搬出）：戒告期限内未搬离的，提交继续执行申请书后进行正式执行。正式执行当天，由法院执行官将租户的物品强制搬出。搬出的物品存放于指定仓库。

不动产交还完成

5. 搬出物品的保管及拍卖：搬出的物品保管3个月，通知租户前来领取。租户不来领取的，向法院申请拍卖程序。拍卖所得扣除执行费用后如有余额，返还给租户。

保管3个月后拍卖

核心信息

1. 占有转移禁止假处分要提前做：腾房诉讼前不做占有转移禁止假处分，诉讼中占有人更换时判决书将无法强制执行。务必在诉讼前办理假处分。

2. 所需时间约3个月：从腾房执行申请到正式执行完成约需3个月。因执行官室情况和现场状况可能略有浮动，迅速申请至关重要。

3. 应对正式执行当天的变数：执行当天可能出现租户抵抗、物品数量超预期、出入受限等各种变数。需要执行经验丰富的专业人士现场陪同。

4. 强制执行须另行委托：腾房诉讼的律师委托与不动产交还强制执行是两份独立合同。需提前准确了解强制执行阶段产生的实际费用和流程。

费用说明

腾房执行申请产生的费用主要分为向法院缴纳的实费和律师费。因不动产规模、物品数量、执行情况不同，实费可能有所差异。

腾房诉讼及强制执行相关费用汇总

委托时占有转移禁止假处分 0韩元（无额外费用）

委托时发送内容证明 0韩元（无额外费用）

仅单独委托内容证明时 20万韩元

法院缴纳实费（印花、送达费等） 约50万～100万韩元

不动产交还强制执行 另行签约

专家介绍

MBC

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YTN

全流程

1. 发送腾房内容证明：向租户发出要求搬离的内容证明。委托时免费办理。

2. 申请占有转移禁止假处分：防止诉讼中占有人变更的必要程序。委托时无额外费用。

3. 提起腾房诉讼并开庭：为获得交还不动产判决的本案诉讼。通常需5至6个月。

4. 腾房执行申请（强制执行）：胜诉后仍拒绝搬离的，取得执行依据后进行腾房执行申请。约需3个月。

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