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建筑物腾房强制执行程序，

从申请到正式执行 约3个月全面整理

腾房诉讼胜诉了但租户还是不搬走，那就只有强制执行了。从申请到警告、正式执行、变卖，所有步骤一目了然。

强制执行直接办理

不动产诉讼经验

腾房诉讼胜诉判决后租户仍然不肯腾出建筑物，房东难免感到焦急和无助。在这种情况下，依法收回建筑物的唯一方法就是建筑物腾房强制执行。

建筑物腾房强制执行是法院执行官前往该不动产，强制搬出占有人的物品，将建筑物的占有移交给出租人的程序。即使有胜诉判决，擅自进入建筑物搬出物品可能构成非法侵入住宅等刑事问题，因此必须按照法律程序进行。

本文将逐步详细介绍建筑物腾房强制执行的程序。从申请强制执行到正式执行完成约需3个月，加上之后的变卖程序，整个过程可能更长。

OVERVIEW

建筑物腾房强制执行是指腾房诉讼胜诉判决后，租户或占有人仍不自行腾出建筑物时，根据民事执行法由法院执行官强制移转占有的程序。

与一般金钱债权执行以书面审理为主不同，不动产交付强制执行是以现场为中心的程序，变数非常多。需要事先了解和应对执行现场可能发生的各种情况，因此经验丰富的专家的帮助不可或缺。

! 务必牢记

即使获得胜诉判决，房东直接进入建筑物搬出租户物品或开门的，可能因非法侵入住宅罪等受到刑事处罚。必须通过法院的强制执行程序合法地收回建筑物。

PROCESS

建筑物腾房强制执行程序大致按以下顺序进行。事先了解各阶段做什么，实际办理时会顺畅得多。

签发执行文

➔ 申请强制执行

➔ 警告执行

➔ 正式执行

➔ 变卖

1. 签发执行文及准备文件：要开始建筑物腾房强制执行，首先必须具备有执行力的判决正本。为此向一审法院（诉讼记录在上级法院的则向该法院）申请赋予执行文。

与执行文一起还需取得送达证明书和确定证明书。这些文件全部齐备后才能申请强制执行。各文件签发时需要规定的印花税，申请书格式在法院服务窗口备有。

所需时间：约1至2周

2. 向管辖法院执行官办公室提交强制执行申请书：附上有执行力的判决正本、送达证明书等必备文件，向该不动产所在地管辖法院的执行官办公室提交强制执行申请书。

申请书受理后分配担当执行官，并进行执行费用预缴指导。缴纳预缴金后，执行官指定警告执行日期并通知债权人（房东）。

受理至警告：约2周

3. 警告执行（第一次警告程序）：警告执行是法院执行官亲自前往该建筑物，告知占有人已受理强制执行，并警告其在一定期限内自行交付建筑物的程序。

执行官将警告通知张贴在建筑物内部显眼处。通常给予1至2周的自行交付期限。警告执行时需要房东（债权人）本人或诉讼代理人到场，另有2名见证人及必要时锁匠同行。

实务上，警告执行进行后很多租户会在这一阶段自行搬走。强制执行已经成为现实这一事实本身就构成相当大的压力。

警告期限：给予1至2周

4. 正式执行（强制搬出程序）：警告期限届满后占有人仍不腾出建筑物的，房东向执行官提交强制执行续行申请书。之后执行官指定正式执行日期。

正式执行当天，由法院执行官将建筑物内部占有人的动产（物品）强制搬出。搬出的物品运往执行官指定的物流仓库保管。此过程中同时进行换锁，建筑物的占有移转给房东。

正式执行完成之日即房东收回建筑物之日。此过程中产生的费用（运费、保管费、换锁费等）暂由房东承担，之后可向占有人追偿。

续行申请至正式执行：约2周以上

5. 保管物变卖程序：正式执行后，物流仓库保管的占有人物品在一定期限后仍不领取的，可向法院申请变卖许可处分该物品。

变卖程序与正式执行分开进行，短则3个月长则5至6个月。变卖完成后可解除保管费负担，因此尽快进行变卖程序更为有利。

变卖完成：额外3至6个月

TIMELINE

将建筑物腾房强制执行的总时间整理成表格如下。因案件不同时间可能有所不同，以下为一般标准。

• 程序阶段：所需时间

• 签发执行文及准备文件：约1至2周

• 申请强制执行至警告执行：约2周

• 警告自行交付期限：1至2周

• 续行申请至正式执行完成：约2周以上

• 申请至正式执行完成合计：约3个月

• 保管物变卖（另行）：额外3至6个月

需要注意的事项

以上时间以一般情况为基准，可能因管辖法院的工作量或现场情况而有所不同。特别是占有人不配合执行或出现意料之外的变数时，时间可能更长。与经验丰富的专家一起办理可以最大限度减少不必要的延误。

DOCUMENTS

申请建筑物腾房强制执行需要准备以下文件。文件不齐全可能导致申请被退回，因此仔细准备很重要。

有执行力的判决正本 - 判决书上赋予了执行文的文件

送达证明书 - 证明判决书已送达对方

确定证明书 - 证明判决已确定的文件

不动产登记簿 - 确认该建筑物的登记信息

强制执行申请书 - 向管辖法院执行官办公室提交的申请书

COST

建筑物腾房强制执行费用大致分为向法院缴纳的实费和律师委托费。实费包括印花税、送达费、锁匠费、邮费等合计约50万至100万韩元。

但根据建筑物规模和物品数量，搬出费用和物流仓库保管费可能额外产生。此外根据正式执行时所需设备等费用也会不同，准确费用在了解案件具体情况后才能最准确地告知。

₩ 费用可以追回

建筑物腾房强制执行产生的费用可通过申请执行费用确定裁定向对方（占有人）追偿。执行预缴金、运费、保管费、换锁费等均属可追偿项目。

WHY EXPERT

建筑物腾房强制执行仅有法律知识是不够的。能够实时判断和应对执行现场众多变数的现场经验才是核心。

1. 即时应对现场变数：占有人的抵抗、第三方出现、意料之外的物品等，基于经验处理现场突发状况。

2. 防止不必要的延误：无需因文件补正或程序不备导致的延迟，快速推进程序，节省时间和费用。

3. 从诉讼阶段就为执行做准备：从腾房诉讼进行阶段就考虑到强制执行制定策略，到最终交付会顺畅得多。

4. 全程一站式支持：从发送内容证明、占有转移禁止假处分、腾房诉讼到强制执行，所有过程一贯办理。

SPECIALIST

从发送内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼以及建筑物腾房强制执行全过程直接办理，各阶段均有经验丰富的实务团队陪同。强制执行以单独委托方式进行。

MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演 各大媒体报道

STEP BY STEP

1. 初次咨询及文件准备

2. 深度咨询：根据文件具体讨论案件争点和推进策略。

3. 签订委托合同：透明说明费用和程序后签订委托合同。

4. 诉讼及强制执行进行：从腾房诉讼到强制执行逐步专业推进。

律师委托费说明

委托腾房诉讼时占有转移禁止假处分费用0韩元、内容证明费用0韩元。单独委托内容证明为20万韩元，不动产交付强制执行以单独合同方式进行。

FULL PROCESS

建筑物腾房强制执行是腾房诉讼的最后阶段。理解从头到尾的完整过程，有助于了解当前处于哪个阶段并确定今后方向。

内容证明

➔ 假处分

➔ 腾房诉讼

➔ 判决

➔ 强制执行

从发送内容证明开始，通过占有转移禁止假处分阻断占有转移后提起腾房诉讼。腾房诉讼通常需要4至6个月，胜诉判决后租户仍不自行搬走的则进行建筑物腾房强制执行。