EVICTION CONFIRMATION GUIDE
租户搬离确认书， 为什么必须要索取？
租赁终止后最容易遗漏的一份文件可能导致数月的纠纷。
从搬离确认书的法律意义到实战撰写要领，以腾房诉讼专业律师的视角为您整理。
-
合同结束了，真的结束了吗？：租赁期满，租户搬走了行李。钥匙也收回了，保证金也结算了。可是几周后突然接到电话。"恢复原状没做好"、"公共事业费没结清"，甚至还有"我没搬走"的说法。这样的纠纷确实会发生。
租户搬离确认书发挥着事先阻断所有这些争议的作用。这是出租人和租户共同签字确认租户已完全搬离该不动产的文件，在日后发生腾房诉讼或保证金退还纠纷时作为决定性证据资料使用。
核心要点：租户搬离确认书不是简单的形式文件。它记录搬离事实、恢复原状状态、公共事业费结算明细、设施交接现状等，是保护双方权利的法律证明文件。
-
租户搬离确认书必须包含的项目：撰写搬离确认书时哪怕遗漏一个项目，日后那个部分就会成为纠纷的原因。以下项目是根据实务中最常争议的内容整理的。
-
不动产表示：准确记载该不动产的地址、面积、用途。按照不动产登记簿撰写可以减少失误。
-
当事人信息：完整记录出租人和租户的姓名、身份证号码（或营业执照号）、联系方式。
-
搬离完成日期及事由：明确记载实际搬出行李解除占有的日期，以及是租赁期满还是协议解除等搬离事由。
-
恢复原状及设施状态：具体检查并记录墙面、地板、设备等设施状态是否良好，有无损坏或扩建改建事项。
额外必须确认项目
公共事业费缴清情况——确认水费、电费、燃气费、管理费等是否有未缴明细。
保证金结算明细——记录退还金额、扣除事由（欠租、维修费等）、结算完成日期。
钥匙归还确认——将钥匙、门禁卡、密码更改等与占有转移相关的事项文件化。
营业执照注销确认（商铺情况下）——确认该地址的营业执照是否已注销。
双方当事人签字盖章——出租人和租户双方的亲笔签名或盖章必须具备。
-
没有租户搬离确认书会发生什么：很多出租人认为"租户走了就完了"。但租户在没有搬离确认书的情况下离开后，在之后发生的争议中出租人处于不利地位的情况并不少见。特别是以下情况会造成很大损失。
没有搬离确认书时
有搬离确认书时
搬离日不明确导致租金结算纠纷
搬离日明确，租金计算有据可依
恢复原状范围的责任争议
设施状态记录提供举证资料
发现公共事业费未缴时由出租人承担
结算完成记录明确责任归属
租户可主张"还没搬走"
签字的确认书证明解除占有的事实
实务中常见的风险案例
租户搬走了行李但保留户籍登记后要求退还保证金，或搬离后较晚发现设施损坏时因没有证据难以主张维修费，这些都是典型案例。商铺情况下，未注销营业执照导致新租户招募延迟也是常见问题。所有这些问题通过一份搬离确认书就能在很大程度上预防。
-
租户搬离确认书与腾房诉讼是什么关系：租户愿意配合搬离当然是好事，但现实中租赁期满或拖欠月租后仍不搬走的租户并不少见。此时依法让租户搬离的程序就是腾房诉讼。
腾房诉讼是对无权占有不动产的人请求交付不动产的诉讼，通常按照发送内容证明→占有转移禁止假处分→腾房诉讼本案→强制执行的顺序进行。在此，租户搬离确认书在两个方面发挥重要作用。
第一，部分搬离的证明 租户只搬走部分行李却主张占有时，搬离确认书上记载的日期和现状将成为决定性证据。
第二，确认不需要腾房诉讼的情况 如果妥善取得了搬离确认书，很多情况下腾房诉讼本身就没有必要了。相反，没有确认书导致纠纷扩大最终走向诉讼的情况非常常见。
"
腾房诉讼短则3个月长则6个月以上，如果到强制执行阶段还需额外约3个月。提前取得搬离确认书就可以节省所有这些时间和费用。
-
如果租户不搬走怎么办？——腾房诉讼程序指南：在未能取得搬离确认书而租户赖着不走的情况下，情绪化应对或擅自更换门锁反而可能成为非法侵入住宅罪、毁损罪等反诉的对象。必须按照法律程序进行。
-
发送内容证明：以书面形式传达解除租赁合同的意愿和搬离要求。在之后的诉讼中成为证明解除事实的核心证据。
-
申请占有转移禁止假处分：防止诉讼中租户将占有转移给第三方。如果不进行此程序就提起诉讼，当占有人更换时判决效力将无法及于新占有人，需要重新起诉。
-
腾房诉讼本案进行：向法院提交诉状，经辩论日期后获得判决。通常需要3至6个月，如果被告不提交答辩书，可能以缺席判决提前结案。
-
强制执行（必要时）：胜诉判决后租户仍不自行搬离时，由法院执行官强制搬出物品。强制执行从申请到正式执行约需3个月。
-
腾房内容证明的撰写及发送：占有转移禁止假处分的申请及进行
腾房诉讼本案进行（诉状撰写、辩论、判决）
强制执行现场应对支持（另行委托）
搬离确认书·腾房协议书等相关文件咨询
-
腾房诉讼费用是多少？：因为担心费用而推迟诉讼的人很多。但随着时间推移擅自占用导致的损失不断累积，因此尽快进行从结果看才是降低费用的方法。
根据案件难度而异
法院实费（印花·送达费等）
约50至100万韩元
包括印花税、送达费、开锁费、 邮费等
委托时包含的免费服务
委托腾房诉讼律师后，占有转移禁止假处分费用0元，内容证明费用0元。仅单独委托内容证明时需20万韩元。不动产交付强制执行以另行签约方式进行。
-
委托如何进行？
-
初次咨询·材料准备
-
深度咨询：审核您提交的材料和证据后，详细说明案件分析和诉讼策略。
-
委托签约：对费用和进行范围达成一致后签订委托合同。无需到访，仅通过电话即可办理。
-
诉讼进行