不动产腾房程序完全指南

不动产腾房程序，

不知从何开始？

从催告函发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行 — 不动产腾房程序全流程由腾房诉讼专业律师一目了然地为您整理。

租赁合同结束了租户却不搬走，月租拖欠数月再也等不下去了。很多出租人正是在这种情况下第一次了解不动产腾房程序。通过法律途径收回不动产的程序确实存在，但从哪里开始、如何推进，独自判断并非易事。本文为您完整梳理不动产腾房程序的始末。

不动产腾房是指从无权占有者手中收回不动产的占有。现行《民事执行法》使用"交付"一词，建筑腾房（建筑交付）含义相同。租赁合同到期后租户不自行搬离、拍卖中标后原占有人不交还、以及发生非法占有时，就需要不动产腾房程序。

重要的是，即使是自己的房产，擅自切断水电气、换锁或搬运物品均属违法。这些行为反而可能因非法侵入住宅罪或毁坏财物罪被追究。必须按照法定的不动产腾房程序办理。

不动产腾房程序主要分为四大阶段。各阶段环环相扣，前期应对越晚，整体周期越长、费用越高。

各程序预计耗时

催告函

约1-2周

约2-4周

腾房诉讼

约4-6个月

强制执行

约3个月

不动产腾房程序的第一步是发送催告函。催告函本身没有法律强制力，但它是正式通知解约意向的证据，在后续诉讼中作为关键证据材料使用。催告函中应明确记载租赁合同终止事实、要求搬离的理由、履行期限、不履行时的法律措施预告等。

POINT

不动产腾房程序中最容易被忽视却最重要的阶段就是占有转移禁止假处分。这是法院为防止腾房诉讼进行中租户故意将占有转让给第三人而采取的临时措施。

如果不做这一程序就只打腾房诉讼，占有人换了怎么办？即使胜诉，判决效力也不及于新的占有人，必须另行提起腾房诉讼。时间和费用双重浪费。因此实务中将占有转移禁止假处分视为腾房诉讼事实上的必经程序。

固定占有状态 法院裁定固定当前占有人，从根本上阻止向第三人转移占有。

快速办理 提交后完成担保提供，法院通常数日内作出裁定，裁定后2周内执行。

担保提供 法院在假处分裁定前会发出担保提供令。可通过保证保险或现金供托满足。

执行官现场公告 执行当天执行官到现场，将占有转移禁止裁定书张贴于室内即完成程序。

以占有转移禁止假处分固定占有状态后，提起不动产腾房程序的核心——腾房诉讼。起诉状需记载当事人信息、诉讼标的物价额、诉讼请求、请求原因、举证方法等，并附上不动产登记簿、土地台账、建筑物台账等文件。

腾房诉讼主要准备文件

租赁合同副本

不动产登记簿（电子诉讼时发行电子提交用）

土地台账及建筑物台账

催告函发送副本

月租拖欠明细（银行流水、催款短信等）

非法占有证据（招牌照片、迁入住户查询记录等）

起诉状受理后法院将其送达被告（租户等）。送达顺利的话被告有30天答辩期，之后法院通常安排1-2次开庭审理双方主张和证据。不动产腾房程序中腾房诉讼阶段通常约4-6个月，送达延迟或争议复杂时可能更长。

送达延迟时的应对很重要 如被告未能一次送达，可确认地址后再送达或特殊送达。数月仍无法送达的，可申请公告送达。这个过程中专业律师的经验对缩短时间有很大帮助。

腾房诉讼胜诉判决生效后占有人仍不自行搬离的，进入不动产腾房程序的最后阶段——强制执行。向法院执行官办公室提交强制执行申请书后，执行官先进行催告（事先通知），然后确定正式执行日期。

1. 发送腾房催告函：正式通知解约意向，作为后续诉讼的证据材料。委托时费用0韩元。

2. 申请并执行占有转移禁止假处分：阻止占有人向第三人转移占有。委托时费用0韩元。

3. 提起腾房诉讼并进行审理：起诉状受理→送达→开庭→宣判。通常约4-6个月。

4. 强制执行（另行委托）：判决生效后仍不搬的，由法院执行官强制搬出物品。从申请起约3个月。

主要费用项目

律师委托费（腾房诉讼）

占有转移禁止假处分（委托时） 0韩元

催告函发送（委托时） 0韩元

仅单独委托催告函 20万韩元

法院实费（印花、送达费、邮费等合计） 约50万-100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

自行办理不动产腾房程序，文件撰写错误导致补正命令、送达问题未能妥善应对导致审理周期不必要延长的情况很常见。尤其是忽略了占有转移禁止假处分只打腾房诉讼，结果占有人变更导致胜诉判决失去意义的案例也不少。

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