LEGAL GUIDE 2025
腾房诉讼强制执行，
拿到判决仍不搬走的租户 怎么赶走？
胜诉判决后仍不腾退房屋的租户。按照法律规定的程序进行强制执行，就能确实收回房产。
假处分办理
强制执行办理
房地产诉讼经验
"拿到了胜诉判决书，可租户还是赖在房子里。"作为房东，还有比这更让人崩溃的吗？打赢了官司理所当然以为会搬走，然而一纸判决书并不能让租户挪步。这时需要的就是腾房诉讼强制执行。
腾房诉讼强制执行是指基于法院的胜诉判决，由法院执行官直接到场将租户物品强制搬出并交付房屋的法律程序。房东自行搬走租户的物品可能受到刑事处罚，但通过合法的强制执行程序，可以借助国家公权力安全而确实地收回房产。
INSIGHT
仅凭腾房诉讼胜诉判决
无法让租户搬走的原因
许多房东有一个误解：以为腾房诉讼胜诉了，租户就会自行搬走。当然，大多数租户在判决宣告后会自行退租。但部分租户即使有判决仍继续居住。这种情况下房东自行搬物品可能因非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪受到处罚，因此必须通过腾房诉讼强制执行这一法律途径。
核心要点——腾房诉讼是获得"请腾退房屋"判决的程序，腾房诉讼强制执行是实现该判决的程序。拿到判决并不是终点，租户坚持不走时，必须完成强制执行才能真正收回房产。
PROCESS
腾房诉讼强制执行程序，
4个步骤
腾房诉讼强制执行的整体流程分为四个阶段。从申请强制执行到正式执行完成约需3个月，下面逐一介绍。
- 获得执行文及申请强制执行：在胜诉判决书上获得执行文制成"有执行力的判决正本"后，向管辖法院执行官办公室提交房产交付强制执行申请书。同时需提交判决书送达证明。
所需时间：约1～2周
- 催告执行（第一次警告）：法院执行官亲自到相关房产，向租户告知强制执行事项，通常给予1～2周的自行退租期限。催告执行是对租户的正式警告——"在此期限前不自行搬走，将进行正式执行"。
所需时间：约2周内
- 正式执行（强制退租）：催告期限过后租户仍不搬走的，房东提交强制执行续行申请书。执行官指定正式执行日后，当天由法院执行官强制搬出租户物品。需要换锁工和2名证人到场，这一天就是房东收回房产的日子。
所需时间：约1～2个月
- 物品保管及拍卖：搬出的租户物品转移至保管仓库，租户在一定期限内不来领取的，可获得法院拍卖许可进行拍卖程序。保管费和拍卖费可向租户追偿。
另行程序（另需约1～2个月）
实务参考——实际上在催告执行阶段自行退租的租户相当多。执行官正式送达催告通知后心理压力很大。因此申请强制执行本身就是促使租户退租的有力手段。
COST
腾房诉讼强制执行，
费用是多少？
腾房诉讼强制执行费用分为三大项目：律师费、向法院缴纳的实际费用（印花税、送达费、开锁费、邮费等），以及物品运输和保管费用。请参考下表了解各项大致金额。
腾房诉讼强制执行费用说明
律师费（腾房诉讼）
200万韩元起（因案件而异）
委托时0元（免费支持）
腾房内容证明
委托时0元（免费支持）
法院缴纳实际费用合计
约50万～100万韩元（印花·送达费·开锁费·邮费等）
房产交付强制执行
另行签约（因案件难度而异）
仅委托内容证明时
20万韩元
ESSENTIAL
腾房诉讼强制执行前，
必须办好的核心程序
要使腾房诉讼强制执行顺利进行，从诉讼初期就必须做好充分准备。尤其是占有转移禁止假处分是不可遗漏的必要程序。如果漏掉此程序，当租户将占有权转移给第三方时，即使胜诉也无法强制执行，可能需要从头再来。
腾房内容证明
正式通知解除租赁合同意愿的文件。在日后诉讼中作为证明"已通知"的核心证据，必须发送。
在诉讼过程中事先阻止租户将占有权转移给第三方的保全措施。不办理此程序就进行腾房诉讼，强制执行可能失效。
腾房诉讼（正案诉讼）
向法院请求"被告应向原告交付房产"判决的核心审判。通常需5～6个月，无辩论判决时可能更快。
房产交付强制执行
胜诉判决后租户仍不退租时，获得执行文后通过法院执行官强制搬出物品的最终程序。
SPECIALIST
腾房诉讼强制执行，
谁来办理决定结果
腾房诉讼强制执行是现场变数众多的实务工作。租户锁门对抗、第三方主张占有权、搬出物品过程中的纠纷等各种突发情况，没有经验就可能导致执行延误或受阻。这种现场应对能力只来自实战经验。
STEP BY STEP
从委托到强制执行，
流程如下
委托程序4步
-
初次咨询及准备材料——请通过电话告知案件情况，我们将指导所需材料清单和预计程序。
-
深度咨询——基于材料具体了解案件争点、预计期限和费用。
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委托合同——同意说明内容后签订委托合同。仅通过电话即可。
-
诉讼及强制执行推进——从内容证明发送、占有转移禁止假处分、腾房诉讼到强制执行（另行签约）全程代理。: Q&A
关于腾房诉讼强制执行
房东常见问题
Q. 腾房诉讼强制执行需要多长时间？
从申请强制执行到正式执行约3个月。但在催告执行阶段租户自行退租的话可能更快。加上腾房诉讼正案，整体约9个月左右。
Q. 判决前租户将占有权转给他人怎么办？
如果没有办理占有转移禁止假处分，就必须对新占有人重新提起腾房诉讼。因此占有转移禁止假处分是腾房诉讼前必须办理的程序。
Q. 房东可以自己搬走租户的物品吗？
绝对不可以。即使拿到了判决，房东自行搬出物品可能因非法侵入住宅罪、故意毁坏财物罪等受到刑事处罚。必须通过法院执行官进行合法的腾房诉讼强制执行。
Q. 强制执行费用能追回吗？
胜诉判决时，法院缴纳的实际费用可通过"诉讼费用确定程序"向租户追偿。但以调解结案时大多由当事人各自承担，建议提前咨询确认。