LEGAL GUIDE

不动产交付命令，6个月期限

错过了怎么办？

通过拍卖竞得了不动产但占有人不肯搬走的话，缴纳拍卖价款后的6个月是关键。 在期限内申请就能快速解决，错过了就得开始漫长的诉讼。

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B. 通过法院拍卖竞得不动产后，最大的烦恼之一就是原占有人不肯搬走。已经缴纳了尾款并办理了所有权转移，占有人却说"再让我住一段时间"、"拿不到保证金就不搬"，这种情况比想象中多得多。在这种情况下，拍卖竞得人首先要了解的制度就是不动产交付命令。

不动产交付命令是基于民事执行法第136条的制度，拍卖买受人在缴纳全部拍卖价款后6个月内向法院申请，法院即可命令债务人、前所有人或无对抗力的占有人交付该不动产。2002年引入的这一制度，大大减轻了过去只能通过腾房诉讼收回占有的竞得人的时间和经济负担。

不动产交付命令

快速简便的程序

处理方式 书面审查

所需时间 约2周-1个月

申请期限 价款缴纳后6个月

适用对象 无对抗力的占有人

腾房诉讼

正式诉讼程序

处理方式 辩论+判决

所需时间 6个月-1年以上

申请期限 无限制

适用对象 所有占有人

交付命令由法院在无需开庭辩论的情况下仅通过书面审查作出决定，因此通常在受理后2周至1个月内即可收到结果。而腾房诉讼是双方进行辩论和举证的正式审判，判决至少需要6个月至1年以上。费用负担也差距很大。

问题在于，错过这6个月的申请期限后，无论权利多么正当，都无法利用交付命令。之后只能另行提起耗时更长、费用更高的腾房诉讼。因此实务上最明智的做法是在缴纳尾款的同时申请交付命令。

腾房诉讼专业律师亲自了解情况并指引最佳方向。

咨询时间：上午10点-下午6点（节假日休息/12点-1点午休）

不动产交付命令的申请资格仅赋予通过法院拍卖竞得不动产并缴纳全部拍卖价款的买受人。即使所有权转移登记尚未完成，只要已缴纳价款即可申请。但从买受人处受让该不动产的第三人（特定继受人）没有交付命令的申请资格。

不动产交付命令的对方当事人3种类型

• 债务人 — 承担拍卖原因债务，且占有该不动产的人

• 前所有人 — 通过拍卖丧失所有权但仍居住或保持占有的人

• 无对抗力的占有人 — 在拍卖开始决定后开始占有的人，或未具备对抗要件的租户等

需要注意的是，对于具备对抗力的优先顺位租户，不能申请不动产交付命令。对于这类租户需要另行提起腾房诉讼。因此在竞得拍卖物件前，务必确认当前占有人是谁、是否具备对抗力。

1. 缴纳拍卖价款+申请交付命令：在缴纳尾款时向管辖执行法院一并提交交付命令申请书。需附上尾款缴纳完毕证明，即使正在与占有人协商也建议先行申请。

2. 法院审查与决定：法院在无需辩论的情况下仅通过书面审查作出决定。债务人、所有人的情况约3天内，租户的情况在分配期日后约3天内，留置权主张者的情况可能需要1-2个月。

3. 决定书送达：法院向买受人和占有人双方送达决定书。送达完成后才能进行后续强制执行程序。若对方回避送达，则需追加特别送达或公告送达程序。

4. 申请强制执行与正式执行：占有人不自愿交付时，附上交付命令决定正本和送达证明申请强制执行。申请后经过警告（预告）程序进行正式执行，从申请到正式执行约需3个月。

实务要点：即使与占有人沟通顺利，拍卖的特殊性质决定了承诺可能不被遵守。同时推进沟通和法律程序是最安全的做法。预先申请交付命令，即使协商破裂也能立即转入法律程序。

交付命令决定确定后占有人仍不搬走时，最终需要进行强制执行。强制执行是法院所属执行官亲自到场，强制搬出占有人物品的程序。

强制执行当天，在执行官监督下更换锁具，将占有人的物品搬出建筑物。即使占有人不在场，在债权人和2名证人到场的情况下也可进行执行。搬出的物品移至保管仓库，超过一定期限占有人仍未取回的，可申请动产拍卖以结算费用。

核心注意事项

请同时进行占有转移禁止假处分

在不动产交付命令程序进行期间，如果当前占有人将占有转移给第三人，即使获得了交付命令决定也可能无法执行。为防止这种情况，在申请交付命令的同时进行占有转移禁止假处分在实务中非常重要。假处分的印花税按电子诉讼标准约为9,000韩元，性价比非常高。

有些情况下无法申请不动产交付命令。具备对抗力的优先顺位租户占有的情况，或缴纳拍卖价款后已超过6个月的情况，都无法申请交付命令。这种情况下需另行提起腾房诉讼，获得判决（执行依据）后再进行强制执行。

腾房诉讼经过发送催告函、申请占有转移禁止假处分、提交诉状、出席辩论期日、宣判等多个阶段。通常需要6至8个月以上，对方上诉的话可能更长。过程中各项实际费用（印花税、送达费、换锁费、邮费等）合计大约50万至100万韩元。

• 项目：费用

• 腾房诉讼律师委托费：200万韩元起

• 委托时的占有转移禁止假处分：0韩元（不另行收费）

• 委托时的催告函：0韩元（不另行收费）

• 仅委托催告函：20万韩元

• 法院缴纳实际费用（印花税、送达费等）：约50万-100万韩元

• 不动产交付强制执行：另行签约

1. 初次咨询·准备材料

2. 深度咨询：审查案件的具体情况、占有人状态、合同条件等，制定最佳策略。

3. 委托签约：确认费用和程序后签署委托合同。全国各地均可通过电话委托。

4. 诉讼进行：从发送催告函到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行，全过程由律师亲自办理。