不动产交付强制执行程序完全指南

腾房诉讼赢了

但租户不搬走怎么办？ 不动产交付强制执行程序的全部内容

获得胜诉判决但租户坚持不走的话，最终需要通过强制执行解决。从申请到正式执行完成约需3个月的全过程分阶段为您介绍。

腾房诉讼业绩

强制执行办理

腾房诉讼获得确定胜诉判决后，租户仍拒绝自行搬走的情况并不少见。此时出租人如果擅自更换门锁或搬出物品，反而可能因非法侵入住宅、故意毁坏财物等受到刑事处罚。法律规定的唯一解决手段就是不动产交付强制执行。

不动产交付强制执行是指根据民事执行法第258条，由法院所属执行官解除债务人（租户）的占有并将不动产交付给债权人（出租人）的国家公权力程序。是将判决书这一张纸变为实际收回不动产这一现实的最后阶段。

必须进行不动产交付强制执行程序的情况

租赁期限已满或房租长期拖欠而提起腾房诉讼获得胜诉判决，但租户仍不搬走继续居住时。或者非法占有人不腾退建筑物，出租人无法引进新租户或利用不动产时，需要进行不动产交付强制执行程序。

不动产交付强制执行程序大致分7个阶段进行。从强制执行申请到正式执行完成通常约需3个月，加上拍卖程序可能更长。先一目了然地把握各阶段流程，制定应对策略就容易得多。

不动产交付强制执行程序一览

赋予执行文

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申请强制执行

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预缴费用

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警告（预告）

申请正式执行

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正式执行（搬出）

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交付完成/拍卖

1. 赋予执行文及准备材料：腾房诉讼胜诉判决确定后，从管辖法院获取有执行力的判决正本、送达证明书、确定证明书等。这些材料齐全后才有资格申请强制执行。

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2. 提交强制执行申请书：附上执行文和相关材料向管辖法院执行官办公室提交不动产交付强制执行申请书。受理后立即分配案号和负责部门，收到执行费用预缴通知。

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3. 预缴执行费用：按通知缴纳警告执行费用。预缴金包含执行官手续费、现场访问费用等，费用缴纳后执行官指定警告日期并通知债权人。

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4. 警告（预告）执行：执行官到现场告知债务人（租户）在一定期限内自行交付。警告期限通常为1-2周，在此期间内自行搬走的话无需正式执行即可结束。

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5. 续行正式执行申请：警告期限过后债务人仍不交付的，债权人提交正式执行续行申请书并追加缴纳正式执行费用。执行官指定正式执行日期。

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6. 正式执行进行——强制搬出：正式执行当天，由法院所属执行官强制搬出该不动产内债务人所有的物品。债权人或诉讼代理人须到场，必要时换锁工陪同。搬出的物品保管在法院指定的物流仓库。

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7. 交付完成及动产拍卖：正式执行完成后不动产的占有转移给债权人。物流仓库中保管的债务人物品在一定期限内债务人不来取回的，通过拍卖程序处理。

不动产交付强制执行程序中最重要的要点是，在申请初期阶段一次性准确准备好材料和费用。材料不全或对程序理解不足会导致日程延迟，可能超过3个月。

不动产交付强制执行程序中最关心的部分当然是"时间"和"费用"。先看时间，从强制执行申请到正式执行完成约需3个月。加上拍卖程序短则3个月，长则5-6个月。

申请~正式执行完成

约3个月。可能因管辖法院、执行官日程、占有形态、物品量而异。

至拍卖完成

正式执行后另需3-6个月。债务人取回物品的话无需拍卖即结束。

法院缴纳实际费用

印花税、送达费、换锁工、邮费等合计大约50万-100万韩元。

额外浮动费用

搬运费、保管费、换锁费等因物品规模和现场情况而异，事前咨询很重要。

费用因案件而千差万别，难以事先确定准确金额。因不动产面积、内部物品量、楼层和出入结构、住宅用还是商业用而有很大差异。在初期咨询阶段具体告知现场条件，可以大幅减少预计费用的误差。

仅看费用无准备就进行很危险

执行文遗漏、送达不全、执行停止申请应对延迟、因占有人变更导致执行不能等是现场经常出现的变数。不对这些情况有所准备的话，只会反复缴纳预缴金，时间远超3个月。

不动产交付强制执行程序需要与腾房诉讼不同层次的实务经验。无法迅速应对现场出现的大量法律变数——执行停止申请、占有人变更、动产处理问题等——可能陷入执行不能或额外费用滚雪球般增长。

不动产交付强制执行程序中实际进行现场执行的核心阶段是警告和正式执行。准确理解这两个阶段才能无不必要的焦虑地做好准备。

警告（预告）执行

执行官到该不动产，告知债务人在特定期限内自行交付的程序。实务中不在时在室内显眼处张贴警告书。警告期限通常为1-2周，在此期间内自行搬走的情况也不少。债权人（或代理人）、执行官、2名见证人，及视情况换锁工到场陪同。

续行正式执行申请

警告期限届满后债务人仍不交付的，债权人向执行官提交正式执行续行申请书。此时需追加预缴正式执行费用，执行官确定正式执行日期。

正式执行当天——强制搬出

正式执行当天由法院所属执行官强制搬出该不动产内债务人所有的物品。债权人或诉讼代理人必须到场，必要时换锁工开门。搬出的物品保管在法院指定的物流仓库。

交付完成后处理

正式执行结束后更换锁具并签署交接确认书，不动产正式交付给债权人。通知债务人取回物流仓库中保管的物品，一定期限内不取回的通过拍卖程序处分。

不动产交付强制执行程序看似简单，但实务现场有相当多的法律变数在起作用。出现以下情况时期间可能大幅延迟或产生额外费用，因此提前准备是关键。

执行文·送达遗漏

执行文发放或送达证明书不全是最常见的延迟原因。必须一次性准确准备好材料。

占有人变更

执行前夕租户将占有转移给第三人则执行不能。必须通过占有转移禁止假处分事先防范。

执行停止申请

债务人申请执行停止可能导致日程停滞。需要提前制定应对策略。

动产处理不当

不事先制定搬出物品的保管和拍卖计划，保管费累积会导致预料之外的费用大幅增加。

特别是不动产交付强制执行程序中占有人变更问题在实务中频繁发生。诉讼中或判决后租户悄悄将占有转移给第三人，既有判决就无法对该第三人执行。为防止这种情况，在腾房诉讼初期阶段同时进行占有转移禁止假处分非常重要。占有转移禁止假处分的法院印花税通常约9,000韩元，费用负担不大却能大幅提高强制执行的安全性。

1. 初次咨询·准备材料：▼

2. 深度咨询：▼

3. 委托签约：就费用和推进方向达成一致后签署委托合同。无需到访，电话也可。

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4. 诉讼及强制执行进行：腾房催告函、占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行全程系统化进行。

Q 从强制执行申请到正式执行到底需要多长时间？

约3个月左右。但可能因管辖法院情况、执行官日程、物品量、占有形态等而异，材料不全会更长。前期准确准备是缩短时间的关键。

Q 仅凭警告租户就搬走的情况有吗？

有的，实务中警告后自行搬走的案例不在少数。执行官亲自上门警告后，租户感受到正式执行的压力，自愿搬走的情况很多。这种情况下无需正式执行费用即可结束。

Q 强制执行费用以后可以向租户追讨吗？

可以，法律上强制执行所需费用应由债务人承担。通过执行费用确定申请获得决定书后，具有与确定判决相同的效力，还可以进行追加强制执行。但实际上根据债务人的财产状况，回收可能会有困难。

Q 建筑物腾房和建筑物交付有区别吗？