腾房诉讼实战指南

房产交付请求诉讼，

出租人必须了解的 程序与实战策略

当租户不搬走时，通过法院收回占有权的可靠方法。

房地产诉讼累计

租赁合同期满了租户却不搬走，对房东来说没有比这更让人焦虑的了。租金拖欠、找不到新租户、时间不断流逝。此时能合法收回占有权的核心手段就是房产交付请求诉讼，即通常所说的腾房诉讼。

房产交付请求诉讼是以所有权或租赁合同终止为依据，向法院请求"归还这处房产"的民事诉讼。现行民事执行法第258条已将过去的"明渡"用语统一为"交付"概念。建筑物明渡、建筑物交付含义相同，都是要求占有人腾退房产的法律程序。

"再等等应该会搬走吧"——这种想法是出租人最大的失误。不提起房产交付请求诉讼而拖延时间，每月租金损失都在累积。腾房诉讼再快也要预计至少6个月以上，每拖延一个月，房产收回的时间就相应推迟。

核心风险：如果租户变更，即使有胜诉判决也可能对新占有人无效。在提起房产交付请求诉讼前，务必通过占有转移禁止假处分固定当前占有人。

每月损失累积

未缴租金和不当得利逐月累积，但实际追回要等到判决之后。

占有人变更风险

如果租户将占有权转移给第三方，诉讼对象就会改变，可能需要从头开始。

房产受损可能性

长期非法占用期间如果发生设施损坏、擅自改建等，还要承担恢复原状的费用。

新租赁机会丧失

房产必须空置才能签新合同，占有不解除就意味着收益空白期延长。

房产交付请求诉讼不是提交一份起诉书就完事。从发送内容证明到强制执行，各阶段有机衔接，任何一个环节处理不当都可能导致整体进度大幅延迟。

1. 内容证明：书面通知合同终止·退租要求

→

2. 固定当前占有人确保判决实效性：→

3. 起诉书受理：房产交付请求诉讼正案开始

→

4. 判决·强制执行：胜诉确定后法院执行官执行

发送内容证明阶段

在正式启动房产交付请求诉讼前，首先需要书面通知租户合同终止和退租要求。内容证明本身没有法律强制力，但在日后诉讼中可作为"出租人已充分通知"的证据。按照六何原则撰写原件1份和副本2份，通过邮局发送。

申请占有转移禁止假处分

这是房产交付请求诉讼中最重要的事先措施。准确确认当前谁在占有房产后，针对该占有人申请假处分。假处分获准后，即使诉讼过程中占有人变更，也能维持胜诉判决的效力。印花税按电子诉讼标准约为9,000韩元，可能需要另行缴纳担保金（保证金）。

房产交付请求诉讼起诉书受理

向法院提交起诉书后正式开始审判。房产交付请求诉讼中的诉讼标的额以该房产的市价标准额为基准计算。请注意不是全额保证金或月租金总额。标的额确定后缴纳印花税和送达费，管辖法院可在被告住所地或房产所在地法院中选择。

起诉书附上租赁合同、房产登记证明、建筑物台账、通知书（内容证明）等作为证据。如有拖欠租金，还可同时请求未付租金和租赁终止后至交付日的不当得利返还。

判决与强制执行

经过辩论日期、调解日期等程序后法院宣判。胜诉判决确定后获得执行依据，可据此申请强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月，由法院执行官强制搬出房产内物品。

办理房产交付请求诉讼产生的费用主要分为法院实际费用和律师费。向法院缴纳的印花税、送达费、执行相关费用等因案件而异，整体约50万至100万韩元。

• 项目：费用说明

• 律师费：200万韩元起（因案件难度·证据状况而异）

• 占有转移禁止假处分：委托时0元（无额外费用）

• 内容证明：委托时0元（无额外费用）

• 仅单独委托内容证明时：20万韩元

• 法院实际费用（印花税·送达费·邮费等）：约50万～100万韩元（因案件而异）

• 房产交付强制执行：另行签约

全流程一站式支持

从发送内容证明到占有转移禁止假处分、房产交付请求诉讼正案，由一个团队一致处理。强制执行另行签约办理，执行专家到场支持钥匙交接和执行陪同。

各类媒体报道验证的专业性

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1. 初次咨询及准备材料：请通过电话告知案件概况，我们将指导所需材料和办理方向。提前整理好租赁合同、登记证明、拖欠记录等，咨询会更顺畅。

2. 深度咨询：基于案件材料，具体分析房产交付请求诉讼的胜诉可能性、预计期限、费用等。

3. 委托合同：就费用和办理范围达成一致后签订委托合同。

4. 诉讼推进：从内容证明、占有转移禁止假处分、起诉书受理、辩论到判决的全过程代理办理。

房产交付请求诉讼主要基于两种法律依据提起。一种是基于所有权的请求，另一种是基于租赁合同等约定的请求。

基于所有权的请求

依据民法第213条（所有物返还请求权），要求无法律依据占有房产者交付房产。适用于非法占有人和擅自占有人。

基于合同终止的请求

以租赁期满、因拖欠租金解除合同、因擅自变更用途解除合同等为由，基于合同上的返还义务要求交付。

提起房产交付请求诉讼前务必确认的事项

必须准确查明目前实际占有房产的人是谁。通过查阅入住登记、税务资料、现场走访等多种方式确定占有人后，针对确定的占有人同时办理占有转移禁止假处分和提交起诉书，或确保假处分先完成再提起诉讼，这样更为安全。

在房产交付请求诉讼中还可同时请求返还不当得利。对于租赁合同终止后仍继续占有的租户，可要求返还从合同终止日到实际交付完成日的相当于租金的不当得利，将其写入起诉书即可一并处理，无需另行诉讼。