LEGAL GUIDE

不动产交付断行假处分申请书

撰写方法与批准要件

无需正式诉讼即可快速收回不动产的方法，从断行假处分的核心要件到申请书撰写要领，以实务为中心进行指导。

明明拥有建筑物所有权，占有人却不搬离，令人焦急万分。普通腾房诉讼一审可能需要6个月至1年以上。加上判决后的强制执行时间更长。如果不立即收回不动产将对事业造成致命损失，或者向新租户承诺的交付期限近在眼前，该怎么办？

在这种紧急情况下可以利用的法律手段就是不动产交付断行假处分。断行假处分无需等待正式诉讼判决，仅凭法院裁定即可命令占有人立即交付不动产，是一种强有力的保全处分。

断行假处分与一般的占有转移禁止假处分或处分禁止假处分性质不同。普通保全处分以维持现状为目的，而断行假处分是在假处分阶段提前实现正式诉讼最终要达成的目标本身——即将不动产占有转移给债权人。

一般假处分

目的是维持当前状态，确保日后判决的实效性。例如占有转移禁止假处分是阻止占有人将占有转让给他人。

断行假处分

在假处分阶段提前实现正式诉讼要达成的最终结果。不动产交付断行假处分命令占有人立即交出建筑物。

正因如此，法院对断行假处分的批准与否判断极为严格。比普通保全处分在被保全权利和保全必要性两方面都要求更高程度的疏明，在律师之间也被视为不轻易申请的程序。

撰写不动产交付断行假处分申请书时，必须包含以下核心记载事项。提交法院前请确认以下各项是否完整。

不动产交付断行假处分申请书必须记载事项

• 当事人标示: 债权人（申请人）与债务人（被申请人）的身份信息

• 标的物价额与被保全权利的标示

• 标的物的标示: 具体特定目标不动产的所在地、面积、门牌号等

• 申请事项: 通过假处分请求的保全处分的具体内容

• 申请理由: 支撑被保全权利存在及保全必要性的事实关系

• 疏明方法: 登记簿副本、租赁合同、书面催告函等支撑权利的证据文件

• 担保提供方式（请求许可提交支付保证委托合同文件方式等）

申请事项相当于正式诉讼的请求事项，例如记载为"债务人须向债权人交付附件清单所载建筑物"。申请书封面须明示诉讼金额计算并准确标注印花税额，否则无法立案。

不动产交付断行假处分要获得法院批准，需具备两大要件。

第一 — 被保全权利

须存在基于所有权的排除妨害请求权即建筑物交付请求权等明确权利。债务人的抗辩不被认可的无条件腾房请求权须明确。若对方有主张合法占有权源的余地，断行假处分被驳回的可能性增大。

第二 — 保全必要性

须证明等待正式判决将使债权人遭受难以恢复的损失风险，或将导致过于苛刻的后果。民事执行法第300条第2项规定了显著损害、紧迫危险及其他必要理由。

法院考虑的核心判断因素

(1) 假处分批准与否对双方利害得失的关系

(2) 正式诉讼中的预期胜败

(3) 其他各种情况（紧急性、损害规模等）

断行假处分中最重要的是疏明正式诉讼胜诉可能性高，以及若无假处分裁定，债权人所受不利明显大于因假处分裁定债务人所受不利。不仅是一般疏明水平，还要求达到正式诉讼举证程度的资料。

委托后占有转移禁止假处分 0韩元 书面催告函 0韩元

申请不动产交付断行假处分时须缴纳正式诉讼印花税额的二分之一。印花税上限为50万韩元，每位当事人还需缴纳8次送达费。此外印花税、送达费、邮费等法院实际费用合计约50万至100万韩元。

此前印花税仅2,000韩元，但2011年10月变更后须缴纳正式诉讼印花税的一半，申请人负担大幅增加，请注意。特别是申请书封面须注明诉讼金额计算方可立案。

• 项目: 内容

• 印花税: 正式诉讼印花税额的1/2（上限50万韩元）

• 送达费: 每位当事人8次

• 实际费用合计: 印花税＋送达费＋邮费等约50万至100万韩元

• 律师委托费

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• 担保金: 根据法院裁定另计（可采用支付保证委托）

实务注意事项 | 断行假处分即使正式诉讼为独任案件也常由合议庭审理，因为对被申请人可能造成较大影响。申请后通常2周后指定审问期日，以审问期日而非辩论期日的形式进行。

断行假处分获批需要极高水平的疏明，但确有法院作出批准裁定的案例。典型的保全必要性被认可的情形如下。

获批的代表类型

• 腾房纠纷中已支付和解金但占有人仍拒绝搬离的情况

• 被解雇员工拒绝交出办公室或实验室导致继任者无法工作的情况

• 新学期开学、商铺入驻时间等期限临近无法等待正式诉讼的情况

• 债务人难以主张合法占有权源且该情况明显的情况

"断行假处分的执行不太可能侵害债务人的正当权利，且等待正式判决将使债权人面临难以恢复的损失风险。"

相反，占有人因搬迁费等金额争议的情况，因难以认定存在无条件交付请求权而被驳回的案例也有。因此申请断行假处分前仔细分析对方可能提出的抗辩非常重要。

核心建议 | 申请不动产交付断行假处分时须同时申请占有转移禁止假处分和处分禁止假处分。即使断行假处分被驳回，只要占有转移禁止假处分或处分禁止假处分部分获批，后续正式诉讼才有争议的实际意义。

实务中律师也认为交付断行假处分是负担较大的程序。在快速程序中获得裁判部批准裁定本身不容易，若被驳回可能对正式诉讼裁判部的心证形成产生负面影响。因此强烈建议此程序务必与精通腾房诉讼的专业律师一起进行。

1. 发送书面催告函: 向租户或占有人发送要求解除合同或搬离的书面催告函。委托腾房诉讼后书面催告函费用为0韩元。

2. 占有转移禁止假处分: 阻止占有人将占有转让给第三方的保全处分。委托后假处分费用为0韩元，印花税按电子诉讼标准约9,000韩元。

3. 腾房诉讼正式推进: 向法院提起建筑物交付请求诉讼。根据案情可同时推进不动产交付断行假处分以加快交付。

4. 强制执行: 胜诉判决后仍不自行搬离时，由法院执行官强制搬出物品。从申请到正式执行约3个月。（强制执行另行委托）

1. 初次咨询: 准备资料

2. 深度咨询

3. 签订委托合同

4. 诉讼推进: 腾房诉讼直接办理 压倒性实务经验

保全处分专业性

不动产相关诉讼 累计经验

MBC

KBS

SBS

YTN

如前所述，不动产交付断行假处分申请书不是简单地填写表格，而是必须逻辑严密、系统地疏明被保全权利和保全必要性的高难度法律文书。审问期日仅可对出庭证人（亲自到场的证人）进行询问，由审判长直接询问，因此需要充分的事前准备。

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