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腾房诉讼假执行 —

一审胜诉后判决确定前 也能让租户搬走

通过上诉拖延时间的租户，不必再等了。从腾房诉讼假执行的核心到实务程序，整理了房东必须了解的内容。

强制执行直接经验

不动产诉讼累计

租赁合同到期但租户不搬走，您提起了腾房诉讼并在一审获得了胜诉判决——那么现在最想知道的一定是："租户上诉的话，又要等好几个月吗？"

直接告诉您结论：利用腾房诉讼假执行制度，即使判决未确定也可以进行强制执行。本文将详细介绍什么是腾房诉讼假执行以及实务中如何运用。

腾房诉讼一审胜诉后，判决书主文中大多会包含"上述第1项可以假执行"的表述。这叫做"假执行宣告"。假执行宣告是指即使判决尚未确定，也被赋予与确定判决同等的执行力，从而可以实施强制执行的法院宣告。

简单来说，即使租户不服一审判决提起上诉，出租人也可以凭借附有假执行宣告的判决书立即着手强制执行程序。除非租户一方另行获得强制执行停止裁定，否则腾房诉讼假执行不会停止而会继续进行。

腾房诉讼假执行的核心要点

腾房诉讼假执行无需等待判决确定，因此对以拖延时间为策略提起上诉的租户是非常有效的应对手段。实务中租户在上诉的同时要申请强制执行停止，需要以现金供托大笔金额，由于这一负担，选择自行搬走的案例相当多。

从房东角度来看，"判决未确定就能执行"可能有些陌生。腾房诉讼假执行与基于确定判决的强制执行之间存在明确差异，准确理解后再进行很重要。

• 区分：附假执行宣告判决 确定判决 |

• 时点：一审判决宣告后立即 上诉期经过或放弃上诉后 |

• 执行力：宣告即刻产生 确定后产生 |

• 上诉影响：仅上诉不会停止 不适用 |

• 执行停止：需另行获得停止裁定 不适用 |

• 风险：上诉审败诉时有恢复原状义务 无 |

腾房诉讼假执行有确定判决前即可执行的重大优势，但万一上诉审判决被推翻，可能产生恢复原状义务。因此在一审阶段获得坚实的胜诉依据最为重要，为此腾房诉讼经验丰富的专业律师的协助不可或缺。

一审获得附假执行宣告的胜诉判决后，实际进行腾房诉讼假执行需要经过以下步骤。

1. 确认判决书送达：确认判决正本是否已送达对方（租户）。送达完成后才能进入下一步。

2. 申请送达证明及假执行文赋予：确认判决正本已到达租户后，次日到法院领取送达证明和假执行文。

3. 向执行官办公室申请交付执行：向管辖法院执行官室提交不动产交付强制执行申请书，缴纳告诫费用。

4. 告诫（预告）执行：执行官上门给予租户约1~2周的自行搬离期限。在此阶段大多数住宅租户会自愿决定搬家。

5. 正式执行（强制交付）：自行搬离期限届满仍未搬走的，由法院所属执行官强制搬出租户物品，接收不动产交付。

实务要点

腾房诉讼假执行中执行速度非常关键。在租户获得强制执行停止裁定之前完成告诫，会对租户形成巨大心理压力，促使其自行搬离。因此一审胜诉判决后迅速获取假执行文并着手强制执行是核心。

这是房东们最担心的部分。如果租户不服一审判决提起上诉，正在进行的腾房诉讼假执行会停止吗？

Q

仅上诉就会停止执行吗？

不会。附假执行宣告的判决不会因租户上诉而停止执行。租户必须另行申请强制执行停止并获得法院裁定，执行才会中止。

Q

申请执行停止容易吗？

不容易。租户必须疏明上诉理由具有法律上的正当事由，且通常需要供托一审判决全额的现金。因为这一负担放弃的情况很多。

Q

可以假扣押供托金吗？

是的，可以。可以对租户供托的金额申请假扣押，这对房东来说也可能成为追回拖欠月租等的机会。

Q

上诉审需要多长时间？

腾房诉讼上诉审如果在第一次辩论期日结束，大约需要3~4个月。积极向审判庭疏明尽早结案的必要性可以缩短期间。

从实际统计来看，腾房诉讼一审受理件数中进入上诉审的比例并不高。大多数租户在一审败诉后假执行实施时感受到现实压力，选择自行搬离。

腾房诉讼假执行是快速收回不动产的强力手段，但有几个实务上必须注意的事项。

注意 01

占有转移禁止假处分必须事先完成

腾房诉讼进行中租户将占有转移给第三方，既有判决书就无法对新占有人进行强制执行。因此腾房诉讼前必须申请占有转移禁止假处分锁定占有人。这是顺利实施腾房诉讼假执行的必要前提条件。

注意 02

请考虑强制执行整体所需时间

申请腾房诉讼假执行后，从告诫到正式执行约需3个月。由于执行官室有排期和程序，一审判决后尽快获取假执行文并申请是节省时间的方法。

注意 03

上诉审结果可能导致恢复原状

万一上诉审撤销一审判决，假执行所交付的不动产可能需要归还。为最小化这一风险，从一审诉讼阶段就制定确实的胜诉策略是核心。

1. 发送腾房内容证明：正式通知解除合同及退房要求。在此阶段自行搬走的情况也不少。

2. 获得法院命令阻止租户将占有转移给第三方，锁定占有人。约需1个月。

3. 腾房诉讼本案进行：向法院提交起诉状进行诉讼程序。通常3~6个月，对方不提交答辩书可通过无辩论判决更快结束。

4. 假执行及强制执行：依据一审胜诉判决的假执行宣告立即申请强制执行。经告诫、正式执行最终接收不动产交付。

委托时占有转移禁止假处分费用0韩元、内容证明费用0韩元，包含在内。仅单独委托内容证明时20万韩元。不动产交付强制执行另行签约办理。

法院缴纳实际费用

印花税、送达费、开锁费、邮费等向法院缴纳的各项实际费用合计大约50万至100万韩元。因案件情况而异，咨询时具体说明。

媒体认可的腾房诉讼专业性

MBC KBS SBS YTN

主要电视台作为不动产纠纷专家介绍，目前也持续在各媒体作为腾房诉讼相关专家被报道。

1. 初次咨询及文件准备：电话告知案件概况，我们将说明所需文件和进行方向。

2. 深度咨询：审查文件后详细说明案件胜诉可能性、具体策略和预计费用。

3. 委托合同：同意咨询内容后签订委托合同。电话即可完成。

4. 诉讼进行：免责声明