CASE STUDY

腾房诉讼案例分析

从拖欠房租到强制执行 实际进程全面整理

出租人必须了解的腾房诉讼各类案例核心要点和分阶段程序，由专业律师视角整理。

不动产诉讼累计

作为出租人最困惑的时刻，就是合同到期了租户却不搬走的时候。每月流失的租金收入、无法找到新租户的空白期、以及无尽的精神消耗。本文将按类型梳理腾房诉讼案例，具体介绍出租人在各种情况下应如何判断。

1. MONTHLY RENT DEFAULT

数月房租拖欠的租户，连联系都联系不上

在首尔经营单间公寓楼的A先生，租户B的房租已经拖欠了5个月。打电话不接，发短信也不回复。直接去楼里看，似乎确实在住，但也在躲避见面。

A先生确认了住宅租赁保护法规定的2期以上房租拖欠构成合同解除事由后，通过催告函通知了解除合同的意愿。之后申请了占有转移禁止假处分并进行了腾房诉讼，B甚至没有提交答辩书，法院以缺席判决判A先生胜诉。

这个腾房诉讼案例的核心是初期应对速度。房租开始拖欠2个月以上后，时间越长能追回的金额越少，诉讼期间的损失不断累积。尽快咨询专业律师，从发送催告函开始系统准备是最有效的方法。

不应对的话

房租拖欠不断累积，如果租户将占有转移给第三方，就必须从头重新诉讼。时间和费用翻倍的最坏情况。

迅速应对的话

通过占有转移禁止假处分阻断占有变更，通过缺席判决快速胜诉。将损失降到最低的最确实的路径。

从腾房诉讼案例来看，因房租拖欠引起的纠纷占比最高。住宅2期以上、商铺3期以上的租金拖欠，出租人就具备了解除合同的法律依据。重要的是在这个时间点上能多快多准确地启动法律程序。

2. LEASE EXPIRATION

租赁期满后仍拒绝搬迁的商铺租户

京畿道商铺业主C先生，租赁合同到期后租户D仍在继续经营，令人为难。C先生在合同到期前6个月正式通知了拒绝续约的意愿，但D以"还没找到去处"为由拖延搬迁。

在这个腾房诉讼案例中，C先生首先发送催告函，从法律上再次确认合同终止的意愿。同时申请占有转移禁止假处分，预防D将占有转移给第三方的情况。此后在正案诉讼中，D方提交答辩书进行了抗辩，但合同到期的事实和事先通知被明确证明，C先生获得了胜诉。

商铺租赁的情况下，合同续约请求权的行使期限（最长10年）是否剩余是关键。如果不准确把握这一点，诉讼本身可能被驳回，因此务必在专家审查后再进行诉讼才安全。

腾房诉讼完整流程

1. 催告函: 正式通知解除合同意愿

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2. 假处分: 申请占有转移禁止假处分

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3. 腾房诉讼: 提起正案诉讼及审判

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4. 强制执行: 根据判决收回占有

审查腾房诉讼案例时会发现共同确认的程序。发送催告函、申请占有转移禁止假处分、提起腾房诉讼，必要时还有强制执行。占有转移禁止假处分约需1个月，腾房诉讼正案约需3~6个月，如果进行到强制执行，从申请到正式执行还需约3个月。

特别是占有转移禁止假处分是腾房诉讼中必须先行的程序。如果不进行这个程序就只进行诉讼，诉讼过程中租户将占有转移给第三方，原来的判决书就无法强制执行。会出现必须从头重新诉讼的情况。

3. UNAUTHORIZED OCCUPATION

原租户消失了，不认识的人住在里面

仁川多户住宅所有者E先生将建筑出租给了租户F。但有一天访问建筑时，F不见了，完全不认识的G在那个空间里生活。F未经出租人同意擅自转租了。

在这种腾房诉讼案例中，非法转租本身就构成租赁合同的解除事由。E先生在向F发送解除合同催告函的同时，将实际占有人G也列为被告，同时进行了占有转移禁止假处分和腾房诉讼。

非法占有案例中最危险的是占有人可能不断变更。如果不先确保占有转移禁止假处分，即使在诉讼进行中占有人也可能变更，导致整个程序必须重新开始。这种类型的腾房诉讼案例尤其需要专业律师的协助。

4. POST-AUCTION DISPUTE

拍卖成交后，原占有人坚决拒绝搬迁

在水原通过拍卖竞得公寓的H先生，虽然缴纳了拍卖价款并完成了产权转移，但原居住者I仍拒绝搬迁。I是不具备对抗力的租户，法律上有搬迁义务，但以"请退还保证金"为由拒不搬走。

在这个腾房诉讼案例中，H先生在缴纳价款后6个月内申请交付命令本是更快的方法，但已经错过了期限。最终只能通过腾房诉讼来解决，在占有转移禁止假处分后进行正案诉讼并获得了胜诉判决。

拍卖成交后的腾房诉讼案例中必须记住的是，如果错过交付命令申请期限（缴纳价款后6个月），就必须走更复杂的腾房诉讼程序。期限管理至关重要。

1. 催告函优先: 将解除合同意愿作为正式记录留下的第一步

2. 假处分是必须的: 防止占有变更，确保诉讼的实效性

3. 速度就是费用: 拖延越久，租金损失越积越多

腾房诉讼案例中有一个共同的模式。迅速应对的出租人损失越少，借助专家帮助先行进行占有转移禁止假处分的案件诉讼进展越顺利。

委托时 占有转移禁止假处分 0韩元（包含）

委托时 催告函 0韩元（包含）

仅单独委托催告函时 20万韩元

法院缴纳实际费用（印花、送达费、邮费等） 约50万~100万韩元

费用可能因案件难度和证据状态而异，

不动产交付强制执行实际进行时，由法院执行官将占有人的物品强制搬出。强制执行从申请到正式执行约需3个月，这一点也请提前纳入计划。

代表律师

不动产专业律师 民事专业律师 持证房产经纪人

MBC KBS SBS YTN

1. 第一次咨询及材料准备

电话说明案件内容，我们将指导您准备所需材料。无需到访，电话即可进行。

2. 深度咨询

审查材料后，具体告知案件争点、预计进行期限、费用等。

3. 委托合同

咨询后决定委托即可签约。全国任何地方都可以仅通过电话完成委托。

4. 诉讼进行

催告函、占有转移禁止假处分、腾房诉讼一站式进行。

本文所述的腾房诉讼案例都有一个共同点。在发现问题的瞬间迅速咨询专家、按照系统化程序推进的出租人，损失更少，也更能获得期望的结果。