LEGAL GUIDE ― 不动产纠纷解决

交付命令与腾房诉讼

适合我的程序是什么？

拍卖成交后占有人不搬走时，租户在合同到期后仍拒不搬迁时 ― 按情况不同的解决程序一目了然地进行比较。

想要收回不动产的人首先面临的问题是："交付命令和腾房诉讼，我应该走哪个程序？"这两种制度看起来相似，但适用对象、申请期限、所需时间完全不同。错误的选择可能导致数月的时间浪费和不必要的费用负担。

本文将以实务标准比较交付命令和腾房诉讼的核心区别，分别介绍各自的程序和注意事项，以及需要专家协助的原因。

交付 命令

交付命令

通过法院拍卖取得不动产的买受人，在全额缴纳价款后，债务人或占有人仍不腾退不动产时向法院申请的简易程序。无需辩论，仅通过书面审查做出决定，通常可在2~4周内收到结果。

腾房 诉讼

腾房诉讼

针对租赁期满、拖欠房租、非法占有等无权占有者，请求交还不动产的民事诉讼。提交诉状后，经辩论日期后宣判，通常需要4~6个月。是一般租赁纠纷中最常使用的方式。

• 区分: 交付命令 腾房诉讼 |

• 适用情况

• 拍卖成交后 占有人搬迁

• 租赁纠纷、 非法占有等 |

• 申请期限

• 缴纳价款后 6个月内

• 无期限限制 |

• 审理方式: 书面审查 辩论日期进行 |

• 所需时间: 约24周 约46个月 |

• 有对抗力的 占有人对象

• 不可申请: 可以诉讼

核心要点

交付命令是仅限于拍卖程序的简易制度，因此缴纳价款后超过6个月就不能申请。如果错过这个期限，就必须另行提起腾房诉讼，时间和费用将大幅增加。此外，公卖的情况不适用交付命令制度，必须通过腾房诉讼来解决。

交付命令是2002年民事执行法实施时引入的制度。在此之前，拍卖竞买人为了收回占有不得不逐一提起腾房诉讼，由此产生的时间和费用负担过重这一点得到了反映。

交付命令的对象包括债务人（拍卖标的不动产的所有人）、前所有人、拍卖开始决定后开始占有的人、无对抗力的后顺位租户等。相反，具有对抗力的先顺位租户或合法行使留置权的占有人则不能申请交付命令。

交付命令向管辖法院拍卖科申请，由于不经辩论程序仅凭书面做出决定，通常可在2~4周内收到结果。但由于适用从缴纳拍卖价款之日起6个月的严格期限，因此在缴纳竞买价款时就应同时准备好交付命令申请。

如果超过这6个月的期限，就不能再申请交付命令，必须通过腾房诉讼这一更长的程序来解决。在时间和经济上都会产生很大的差异，因此务必注意。

如果说交付命令是仅限于拍卖成交的程序，那么腾房诉讼适用于范围更广的不动产纠纷。租赁合同到期或解除后租户不搬走的情况、长期拖欠房租的情况、或非法占有不动产的情况等都是典型的腾房诉讼事由。

腾房诉讼中特别重要的是占有转移禁止假处分。因为在诉讼进行中如果占有人发生变更，以原占有人为被告获得的判决将无法进行强制执行。这种情况下必须对变更后的占有人重新提起诉讼，时间和费用将双倍产生。因此在启动腾房诉讼时，同时申请占有转移禁止假处分实际上是必要的程序。

什么是占有转移禁止假处分？

为了防止腾房诉讼过程中当前占有人将占有转移给第三方而向法院申请的保全措施。印花税按电子诉讼标准通常约9,000韩元，申请后约2~3周内做出决定。如果没有这个程序，即使在腾房诉讼中获得胜诉判决，也可能无法进行强制执行。

1. 催告函: 以书面形式 通知解除合同意愿

• 2. 假处分申请: 进行占有转移禁止假处分
• 3. 提起诉讼: 向法院提交 腾房诉讼诉状
• 4. 宣判: 辩论后 胜诉判决
• 5. 强制执行: 不搬迁时 执行官执行

诉状提交法院后，将向租户送达诉状副本，租户须在30日内提交答辩书。如果未提交答辩书，可能宣告缺席判决，比较快地得出结论。但如果租户积极抗辩，辩论日期将多次进行，期限可能延长。

强制执行是胜诉判决后租户仍不搬迁时最终进行的程序。从申请强制执行到正式执行约需3个月，由法院执行官将占有人的物品强制搬出。

费用方面，交付命令和腾房诉讼之间也存在相当大的差异。交付命令作为简易程序，印花税和送达费相对较少；而腾房诉讼作为正案诉讼，需要缴纳法院费用和律师委托费。

法院缴纳实际费用

约50万~100万韩元

印花税、送达费、换锁费、邮费等合计的大致金额。

委托时包含服务

0韩元

委托腾房诉讼时，占有转移禁止假处分和催告函无需额外费用。

仅委托催告函时

20万韩元

仅单独委托催告函的撰写和发送。

另外，不动产交付强制执行是与腾房诉讼分开签约的程序。不过大部分租户在判决后或执行预告（警告）阶段会自行搬迁，因此实际进行到强制执行的比例并不高。

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第一次咨询及材料准备

通过电话或网站申请咨询，获得租赁合同等基本材料的指导。

深度咨询

确认案件的详细内容，判断交付命令和腾房诉讼中适合的程序。预计期限和费用也在此阶段告知。

委托合同

仅通过电话也可签订委托合同。签约后立即开始程序。

诉讼进行

可在1分钟内获取腾房诉讼程序和费用的整理资料。