腾房诉讼后的强制执行，

胜诉了却不搬走怎么办？

仅凭胜诉判决并不能结束。当租户坚持不搬时需要强制执行，基于实务经验为您介绍其程序、费用和期限。

房地产诉讼累计

"腾房诉讼赢了，但租户还是不搬走。"

这是我们收到最多的咨询内容。您可能期望拿到胜诉判决一切就结束了。但现实中，即使判决书下来了，仍有租户不腾退房屋坚持占据。这时房东自行开门搬走物品的行为，反而可能因非法侵入住宅罪或妨碍营业罪受到处罚。

这就是为什么需要腾房诉讼后的强制执行。由法院执行官按照合法程序完成房产交接是唯一的解决方案。今天我们将介绍腾房诉讼后强制执行的具体程序、费用和期限等房东必须了解的核心信息。

在腾房诉讼中获得胜诉判决后，即获得了"执行依据"。执行依据是指通过国家机关强制收回房产占有权的法律依据。除确定判决外，附假执行宣告的判决、调解书、确定的支付令等也属于执行依据。

腾房诉讼后的强制执行是基于此执行依据，由法院执行官到现场将租户物品强制搬出并将房产交还房东的程序。即使是自己所有的房产，未经法律程序也不能进入租户的空间，因此腾房诉讼后的强制执行是合法收回房产最确实的方法。

请注意：腾房诉讼前必须先办理房产占有转移禁止假处分。如果不办理此程序就直接进行腾房诉讼，诉讼过程中占有人发生变更时，判决书将无法用于强制执行，需要重新起诉。占有转移禁止假处分是腾房诉讼的必要前置程序。

腾房诉讼后的强制执行分为四个主要阶段。提前了解各阶段的衔接方式，有助于规划整体日程并做好准备。

1. 获得执行文及申请强制执行：基于胜诉判决书获得法院的执行文后，向管辖法院执行官办公室提交房产交付强制执行申请书。需同时缴纳预缴费用，部分法院可能要求提前缴纳额外费用。

2. 催告执行（第一次警告）：收到强制执行申请书后，执行官指定催告日期并通知。催告是执行官亲自到相关房产，向租户警告"在指定期限内自行交付"的程序。通常给予1-2周的自行退租期限。大多数租户在此阶段感到心理压力而自行退租。

3. 正式执行（强制交付）：催告期满后租户仍不交付房产的，房东提交强制执行续行申请书。执行官指定正式执行日后，当天由法院执行官强制搬出租户物品。正式执行时需要开锁工和2名证人，房东本人或诉讼代理人必须到场。

4. 搬出物品保管及拍卖：正式执行搬出的租户物品存放在物流仓库。租户在指定期限内未领取物品的，可向法院申请拍卖程序。保管期间产生的费用先由房东承担，但日后可向租户追偿。

请注意：即使是自己的房屋，未经判决擅自进入租户空间或搬出物品，可能构成刑法上的非法侵入住宅罪及妨碍营业罪。必须按照法律程序进行强制执行。

腾房诉讼后的强制执行期限，从申请到正式执行约需3个月。各阶段所需时间如下：

强制执行申请～催告

约2～4周

申请书受理后执行官指定催告日期。

催告～自行交付期限

约1～2周

给予租户自行退租的机会。

续行申请～正式执行

约2～4周

续行申请后指定正式执行日期。

拍卖程序（必要时）

另需约1～2个月

物品未领取时另行进行拍卖程序。

但实际期限可能因执行官办公室日程、租户应对方式、房产规模等因素而异。重要的是，尽快申请腾房诉讼后的强制执行才能缩短整体期限。收到胜诉判决书后立即着手执行是最高效的做法。

腾房诉讼后强制执行的费用主要分为三部分：律师费、向法院缴纳的实际费用，以及物流相关费用。

• 项目：费用说明

• 律师费

※ 房产交付强制执行另行签约 |

• 法院实际费用：印花税、送达费、开锁工、邮费等合计约50万～100万韩元
• 物流相关费用
• 搬出物品运输费、仓库保管费等 ※ 因房产规模和物品数量而异 |

腾房诉讼后强制执行产生的费用，根据胜诉后"诉讼费用由败诉方承担"的原则，部分可向对方追偿，具体请在咨询时确认。

腾房诉讼后的强制执行与法院进行的诉讼性质不同。由于在现场而非法庭进行，难以预测的变数随时会出现。租户的抵抗、占有人变更问题、搬出物品处理方式、与执行官的沟通等，没有实务经验就难以应对的情况很多。

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各类媒体报道

初次咨询及材料准备

深度咨询

基于材料对案件争点、胜诉可能性、预计期限及费用进行具体说明。

委托合同

同意咨询内容后签订委托合同。无需到访，电话也可办理。

诉讼及强制执行推进

房东对租户收回房产的全过程概括如下。从腾房诉讼到强制执行，通常预计约6个月～9个月。

A. 发送内容证明

明确传达解除合同意愿的第一步。

B. 在诉讼过程中事先阻止占有人变更。通常在1个月内完成。

C. 腾房诉讼正案

经过起诉书提交、答辩书、准备书面、辩论日期等程序获得判决。通常需要4～6个月。

D. 腾房诉讼后的强制执行

胜诉后租户仍不退租的，按强制执行申请→催告→正式执行的顺序进行。约需3个月。

如果您是即将面临腾房诉讼后强制执行的房东，仅仅先查阅实务研究资料，就能大幅提高对整个流程的理解。

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