LEGAL GUIDE 2025

腾房诉讼判决后，

租户坚持到底时

房东应采取的下一步

拿到了胜诉判决书，租户却仍不搬走？

从执行文书赋予到强制执行完成，整理了出租人必须了解的程序和周期。

经过数月的腾房诉讼，终于获得了胜诉判决。您以为租户这下该搬走了。事实上，大多数租户在判决宣告后会自行退出。但也有部分租户收到判决书后仍不腾退，继续居住。

此时房东若自行搬出物品或强行开门进入，反而可能因非法侵入住宅罪或妨害业务罪受到处罚。即使是自己的建筑物，未经法律程序恢复占有的，法律责任将由出租人承担。

腾房诉讼判决后租户仍拒绝退租的，必须走法院的强制执行程序。判决书将成为强制执行的"执行依据"，据此可通过国家强制力恢复占有。

腾房诉讼判决宣告后，判决书将送达给败诉方。自送达之日起14日内未提交上诉状的，判决即告确定。如果租户提起上诉，将由上诉审法庭重新分配，启动二审程序。

只有判决确定后才能申请强制执行，因此腾房诉讼判决后的14天对出租人也是非常重要的时间节点。在此期间了解租户动向并提前准备强制执行，是明智之举。

14天

可上诉期间

约3个月

强制执行所需时间

95%+

判决后自行退租率

法道强制执行经验

腾房诉讼胜诉判决确定后，租户仍不腾退建筑物的，须申请不动产交付强制执行。强制执行是由法院执行官亲赴现场，将占有人物品强制搬出的程序。整个过程分为四个阶段。

1. 执行文书赋予及强制执行申请：须在判决书上获得执行文书。向管辖法院申请执行文书赋予后，判决正本上将附加执行文书。凭此"具有执行力的判决正本"，向管辖法院执行官办公室提交不动产交付强制执行申请书。

2. 告诫（预告）执行：执行官到场向租户告知判决内容，并警告其在一定期限内自行退出。通常给予1至2周的自行搬迁期限，在此阶段退出的租户也为数不少。

3. 正式执行（不动产交付）：告诫后租户仍不退出的，提交续行申请后进行正式执行。由法院执行官强制开锁后，将占有人物品强制搬出。这一天即为实际收回不动产的日期。

4. 搬出物品的保管及变卖：搬出的物品存放在物流仓库。租户在规定期限内不来领取的，出租人可向法院申请变卖。保管费用可向租户索赔，但须由出租人先行垫付，因此及时处理变卖非常重要。

腾房诉讼判决后，从申请强制执行到正式执行约需3个月。出租人本人或诉讼代理人须在正式执行当天到场，还需准备强制开锁的锁匠和2名见证人。

腾房诉讼判决后走到强制执行阶段会产生额外费用。费用因不动产规模、物品数量、执行难度而异，大致费用结构如下。

腾房诉讼及强制执行费用概览

律师委托费（腾房诉讼） 200万韩元起

法院缴纳实费（印花、送达费、锁匠费、邮费等） 约50万至100万韩元

占有转移禁止假处分（委托时） 0韩元

催告函（委托时） 0韩元

仅委托催告函时 20万韩元

强制执行（另行签约） 根据难度而异

腾房诉讼胜诉后，如果尚未返还租赁押金，可能无法立即启动强制执行。因为在租赁关系中，押金返还与建筑物交付属于同时履行关系。

即出租人须返还押金后才能要求租户交付建筑物。因此在最后一次庭审辩论期日前完成押金返还，在实务中较为有利。未返还押金就获得判决的，后续需另行证明押金返还事实，耗时更长。

腾房诉讼判决后要快速推进强制执行，战略性设计租赁押金返还时间是关键。涉及押金问题的案件，尤其需要与专业律师咨询。

腾房诉讼亲身经验

强制执行亲身经验

不动产相关诉讼

MBC

KBS

SBS

YTN

作为不动产专家被各类媒体介绍，至今仍活跃在报道中。

收到判决书后立即开始执行准备

判决书下达后，在等待14天上诉期的同时准备强制执行所需文件。提前办理执行文书赋予申请、送达证明书发放等，确定后即可立即申请执行。

确认是否已办理占有转移禁止假处分

务必确认腾房诉讼前是否已办理占有转移禁止假处分。未办理假处分就获得判决，但租户将占有转移给第三人的，该判决无法用于强制执行。须对新的占有人重新从头起诉。

绝对禁止自力救济

即使获得胜诉判决，出租人自行开门进入建筑物或搬出物品的，可能因非法侵入住宅罪、妨害业务罪等受到刑事处罚。必须通过法院的强制执行程序办理。

诉讼费用也可追回

胜诉判决中通常包含"诉讼费用由被告承担"的内容。通过诉讼费用确定程序，可向租户索赔已支出的印花税、送达费等。

1. 初次咨询及文件准备：请通过电话告知案件概况，我们将告知所需文件。请准备租赁合同、催告函副本、不动产登记簿等。

2. 深度咨询：审查文件后，具体告知案件法律争点、胜诉可能性、预计周期和费用等。

3. 委托合同：咨询后决定委托即签订合同。全国各地均可通过电话和邮寄办理。

4. 诉讼推进

请一目了然地确认腾房诉讼的程序、费用和周期

1分钟即可完成申请，我们将发送有关程序和费用的核心资料。