LEGAL GUIDE 2025

建筑物腾房，作为出租人

必须了解的程序与费用

合同到期了租户却不搬走？为您详解合法收回建筑物的腾房全流程。

强制执行实施

不动产诉讼经验

租赁合同期限届满但租户不交还建筑物，或者月租金拖欠数月连联系都断了——作为建筑物出租人，不免陷入困境。也许会产生自己进去搬东西的念头，但自力救济可能构成非法侵入住宅等刑事问题，绝对不可取。此时出租人能够合法收回自己建筑物的唯一途径就是建筑物腾房。

建筑物腾房是指通过法律程序从丧失占有权的承租人或非法占有人手中收回建筑物占有。通常被称为建筑物腾房诉讼的这一程序，需要经历从发送内容证明、申请占有转移禁止假处分、提交起诉书、判决，到必要时的强制执行等一系列阶段。

需要建筑物腾房的情形

建筑物腾房在多种情形下都有需要。根据住宅租赁保护法，拖欠相当于2期（2个月）的月租金时；根据商业建筑租赁保护法，拖欠3期（3个月）的租金时，出租人可通知解除合同。此后承租人仍不交还建筑物的，应提起建筑物腾房诉讼。

租赁合同期满后承租人不退出、承租人擅自将建筑物转租给第三人、擅自变更用途或改变建筑结构等，均构成建筑物腾房诉讼的事由。尤其是联系中断的承租人问题，时间越久出租人的经济损失越像滚雪球般增大，因此尽快应对十分重要。

建筑物腾房全流程

Step 01

发送内容证明

以内容证明邮件形式发出要求腾退建筑物的意思表示。虽然本身不具有法律强制力，但在此后的诉讼中可作为出租人已要求退出的证据。按照六要素原则清晰撰写后从邮局发出。

Step 02

申请占有转移禁止假处分

诉讼过程中如果承租人将占有转移给第三人，即使胜诉也无法凭判决书强制执行。为防止这种情况，应与建筑物腾房诉讼同时申请占有转移禁止假处分。假处分裁定下达后须在2周内完成假处分的执行。

Step 03

提起建筑物腾房诉讼

撰写起诉书并提交至不动产所在地管辖法院。起诉书须明确记载当事人信息、诉讼标的物价额、请求趣旨、请求理由。尤其请求趣旨直接影响判决书内容，准确撰写是关键。

Step 04

辩论及判决

法院确定辩论日期，审查双方主张和证据。建筑物腾房诉讼通常需4至6个月，部分案件可能以调解结案。胜诉判决生效后，承租人即有交还建筑物的义务。

Step 05

强制执行

判决后承租人仍不搬离的，进行强制执行。向执行官办公室申请后会收到执行日程通知，经警告（戒告）程序后承租人仍不履行的，由法院执行官强制搬出物品，即正式执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

建筑物腾房的费用

建筑物腾房诉讼的费用主要分为律师费、向法院缴纳的实费和强制执行费用。法院缴纳的印花税、送达费、开锁费、邮费等实费合计大约50万韩元至100万韩元。因不动产价额规模和案件特性可能有所浮动，使用电子诉讼可享受印花税10%的折扣。

V

因案件难度而异

G

0韩元

委托律师时包含在内

C. 内容证明

0韩元

委托律师时包含在内 / 单独委托时20万韩元

E

法院实费（印花/送达费等）

约50～100万韩元

因不动产价额而浮动

建筑物腾房诉讼胜诉后，依据"诉讼费用由败诉方负担"原则，可追回向法院缴纳的费用。拖延诉讼意味着租金损失不断积累，因此在租赁保证金充足时抓住黄金时机推进，才是减少损失的方法。

建筑物腾房，由谁来办理？

严

不动产专业律师 民事专业律师 房地产经纪人

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

建筑物腾房，为何需要专业人士

起诉书撰写的准确性决定诉讼周期

建筑物腾房诉讼起诉书中最重要的是请求趣旨。请求趣旨不准确可能收到补正命令，由此案件进展可能再延迟3至4个月。不动产专业律师从一开始就准确撰写起诉书，杜绝不必要的延误。

从内容证明到强制执行全程支持

全国各地均可办理，无需到访

建筑物腾房诉讼仅需一通电话即可委托。地方有房产的出租人、居住在海外的业主也可通过电话委托案件，无需到访。从材料准备指导到法院程序全程代理。

委托流程

1. 初次咨询：电话了解案情并指导材料准备

2. 深度咨询：审查证据并制定针对性策略

3. 委托签约：费用说明并签订委托合同

4. 诉讼推进：假处分 + 诉讼 + 执行全流程

建筑物腾房实务资料

说明及免责声明