拍卖竞得人必知信息
拍卖腾房强制执行，
拍得后占有人不搬走 该怎么办
尾款都交了，占有人还赖着不走，现在就该做好这些准备。 从交付命令到强制执行，实际程序和费用一目了然。
拍卖竞得的喜悦转瞬即逝，交了尾款、取得了所有权，但原占有人就是不走该怎么办？很多竞得人在这个节点手足无措，不知该走什么程序，白白浪费了宝贵时间。
拍卖腾房强制执行是竞得人必须了解的核心程序。占有人自行搬走当然最好，但现实中开出天价搬家费或干脆断联的情况并不少见。此时迅速行使法律赋予的权利，是减少损失的唯一办法。
拍卖腾房强制执行，
为什么不能拖
通过拍卖竞得不动产后，缴纳尾款的同时法律上的所有权就已转移。即使尚未登记，也已成为所有人。但成了自己的并不意味着可以用物理方式赶走占有人。必须走法律程序。
其中最重要的是交付命令的申请期限。只能在缴纳买受价款之日起6个月内申请交付命令，错过这个期限就必须另行提起腾房诉讼。腾房诉讼通常需要6个月以上，费用负担也大得多，因此在交付命令期限内迅速行动是关键。
核心要点
拍卖竞得后占有人赖着不走时，在缴纳尾款的同时申请交付命令是最明智的做法。"再等等看"的想法反而会导致超过6个月期限，最终面临腾房诉讼这一更大的费用和时间代价。拍卖腾房强制执行，时机就是一切。
从交付命令到强制执行，
拍卖腾房程序全流程
下面按阶段梳理拍卖腾房强制执行的全部程序。各阶段需要准备的文件和费用不同，提前了解就能从容应对。
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申请交付命令：在缴纳尾款后6个月内向进行拍卖的法院申请交付命令。文件齐备可立即提交，与所有权转移登记同步办理可节省时间。适用对象包括债务人、所有人、无对抗力的租户等。
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法院裁定及送达：法院通常在2～3周内做出交付命令裁定。债务人或所有人的情况多无需审讯即可裁定，租户或传贳权人则需经审讯。裁定书送达占有人后才能进入下一步。如遇邮件退回等问题可能延迟。
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申请强制执行及警告：携带交付命令裁定书、送达证明和执行文向执行官申请强制执行。受理后执行官到现场告知约2周的自行搬离期限，即警告程序。占有人不在则张贴警告书。
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正式执行（不动产交付）：未自行搬离则实施正式执行。法院执行官在现场强制搬出占有人物品、接收钥匙并拍照记录等。这一天就是实际接收不动产的日子。
拍卖腾房强制执行的整体周期，从申请交付命令到正式执行完成约需3个月。如遇占有人抗告、执行中止申请、闭门不在、送达失败等变数可能更长，初期应对至关重要。
拍卖腾房强制执行，
实际费用是多少
准备拍卖腾房强制执行时最关心的问题之一就是费用。主要分为向法院缴纳的实费和律师委托费。
拍卖腾房强制执行主要费用说明
交付命令申请费用 约10万韩元左右
法院缴纳实费合计 约50万～100万韩元
（含印花·送达费·锁匠·邮费等）
委托时包含服务 占有转移禁止假处分0元/内容证明0元
无法申请交付命令时，
腾房诉讼怎么走
并非所有拍卖案件都能仅靠交付命令解决。有对抗力的租户占有中，或缴纳尾款后已超过6个月的，必须通过腾房诉讼获得判决。
腾房诉讼是向法院起诉、获得判决后申请执行文再申请强制执行的程序。比交付命令耗时更长、费用更高，但面对有对抗力的占有人别无他法。
可以申请交付命令的情况
适用对象包括债务人（原所有人）、所有人及一般继承人、无对抗力的租户、拍卖开始决定后开始占有的人等。必须在缴纳尾款之日起6个月内申请，裁定约需2～3周。
需要腾房诉讼的情况
有对抗力的租户占有中，或交付命令期限（6个月）已过，则必须提起腾房诉讼。通常需6个月以上，最好避免走到这一步。
拍卖腾房强制执行中最该避免的错误就是"占有人会自己走的"这种安逸想法。缴纳尾款后立即申请交付命令，即便后来与占有人协商顺利，也可以撤回强制执行申请并退回预缴费用。先确保法律程序再去谈判，才是明智之举。
占有转移禁止假处分，
在拍卖腾房中为何重要
准备拍卖腾房强制执行时必须同时考虑的就是占有转移禁止假处分。该程序的作用是事先阻止当前占有人将占有转移给第三方。
如果不做这个假处分，辛苦拿到交付命令或判决，结果占有人换了，就得从头再来。尤其走腾房诉讼的情况下，诉讼周期长，占有人更换风险更高。
拍卖腾房强制执行，
为何需要委托律师
交付命令本身程序较简单，有些竞得人会自行办理。但如果占有人提出即时抗告、申请执行中止、或占有人突然更换等变数出现，没有专家帮助很难应对。
尤其拍卖腾房强制执行并非到交付命令就结束，还包括执行文申请、送达证明领取、执行官受理、警告应对、正式执行现场管理、动产处理等连续过程。任何一个环节遗漏或延迟，整体日程都会受影响。
律师委托
这样进行
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第1次咨询：文件准备
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深度咨询：案件分析·策略制定
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委托合同：无需到访
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诉讼进行：全国均可
程序、费用、所需时间一目了然的资料免费提供。
此外，在实务研究资料室可查阅拍卖腾房强制执行的期限、程序、费用、执行相关实务信息。
拍卖腾房强制执行，
实务中常见问题
强制执行申请后多久完成？
拍卖腾房强制执行从申请到正式执行约需3个月。但因占有人抗告、执行中止申请、送达失败、闭门不在等变数可能更长，尽早申请为宜。
强制执行当天占有人不在怎么办？
占有人不在，强制执行照常进行。在债权人和2名见证人在场下执行，占有人物品由法院执行官强制搬出。搬出物品经保管程序，一定期限后进行变卖处理。
与占有人达成协议能取消强制执行吗？
可以。申请强制执行后，如果与占有人达成腾房协议，可以撤回强制执行申请，预缴费用也可退还。事实上，正在进行强制执行程序这件事本身就会给占有人带来压力，反而有利于达成协议。