LEGAL COMPARISON GUIDE
交付命令与腾房诉讼，
有什么区别？
拍卖成交后占有人退出与租赁纠纷解决，两种制度的法律依据到费用和期限的明确比较。
如果您是不动产所有者，一定会有一个心愿——通过行使正当权利完全收回自己的不动产。无论是通过拍卖竞得的建筑物，还是租赁合同已到期的商铺，都是如此。如果占有人自愿搬出，那是万幸，但现实中不配合的情况屡见不鲜。
这时最先想到的两种法律手段就是交付命令和腾房诉讼。然而，如果不准确理解这两者的区别，可能会浪费时间和费用。本文将对交付命令与腾房诉讼的区别进行核心比较，并为您介绍不同情况下的正确应对策略。
两种制度的核心定义
先来了解交付命令和腾房诉讼各是什么制度。
拍卖程序内的简易救济
交付命令
通过法院拍卖竞得不动产的买受人，在缴纳全部价款后，向拍卖法院申请要求占有人交付不动产的简易程序。依据民事执行法第136条，无需另行提起诉讼即可获得执行依据。
本案诉讼程序
腾房诉讼
针对租赁合同到期、解除、擅自占有等无正当占有权源的人，请求交付建筑物的民事诉讼。不论是否经过拍卖，不动产所有人或出租人均可提起，判决书即为强制执行的依据。
交付命令 vs 腾房诉讼，核心比较表
将两种制度按项目比较，差异一目了然。
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区分：交付命令 腾房诉讼 |
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法律依据：民事执行法第136条 民法第213条等 |
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申请资格：拍卖成交后缴纳全款的买受人 不动产所有人、出租人等 |
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对象：债务人、所有人、无对抗力的占有人 所有非法占有人（包括有对抗力的租户） |
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申请期限：缴纳价款后6个月内 无限制（在诉讼时效内） |
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程序性质：非讼事件（简易程序） 诉讼事件（正式审判） |
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所需时间：通常2
4周 通常46个月（视案情可超过1年） | -
救济方式：即时抗告（7日内） 上诉、上告 |
核心要点
交付命令是限于拍卖程序的快速简易救济手段，而腾房诉讼是包括租赁纠纷在内的广泛占有回收程序。根据具体情况准确选择合适的手段，才能避免时间和费用的浪费。
房东经常面临的现实难题
如果混淆交付命令和腾房诉讼在什么情况下应走哪种程序，就会出现以下问题。
6个月期限超过
拍卖成交后超过交付命令6个月的期限，就必须进行更漫长复杂的腾房诉讼。
对抗力判断失误
对有对抗力的租户申请交付命令可能被驳回。此时必须从一开始就提起腾房诉讼。
占有人变更风险
诉讼过程中占有人发生变更，即使胜诉也可能无法强制执行。这就是占有转移禁止假处分必不可少的原因。
费用和时间的双重负担
错误的程序选择会导致费用重复、诉讼延迟、租金收入损失。专家的初期判断至关重要。
作为出租人，腾房诉讼这样进行
因租赁合同到期、月租拖欠、擅自占有等原因需要收回不动产时，必须准确了解腾房诉讼程序。
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初次咨询及文件准备：整理租赁合同、月租拖欠明细、内容证明发送记录等。一个电话即可咨询，无需到访即可完成委托。
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深度咨询及占有转移禁止假处分审查：分析案件具体情况，判断是否需要申请占有转移禁止假处分。诉讼中占有人变更会导致强制执行困难，因此假处分实际上是必要步骤。
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委托合同及起诉状提交：委托律师后撰写起诉状并提交至管辖法院。起诉状撰写准确才能不经补正命令迅速分配至审判庭。
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审判进行及判决：在辩论期日出庭提交证据并陈述主张。如租户不提交答辩书，可通过无辩论判决提前结案。通常需要4~6个月。
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强制执行（必要时）：获得胜诉判决后占有人仍不退出时，可申请法院执行官进行强制执行。执行官在现场强制搬出物品，从申请到正式执行约需3个月。
拍卖竞买人应优先考虑交付命令
如果通过法院拍卖竞得不动产，首先应考虑的手段就是交付命令。交付命令是拍卖程序特有的简易手段，因此比腾房诉讼更快得到裁定。
对于债务人或所有人，法院通常在3日内作出裁定；对于租户，经过审问程序后在分配期日之后发出裁定书。对于留置权人等其他占有人，法院指定审问期日直接听取陈述，这种情况通常1~2个月内就有结论。
无法使用交付命令时请注意
有对抗力的租户、最先顺位的典权人、最先顺位的预告登记权利人等不属于交付命令的对象。对于此类占有人，交付命令会被驳回，因此必须从一开始就提起腾房诉讼。此外，缴纳成交价款后超过6个月就无法申请交付命令，因此期限管理非常重要。
实务提示
交付命令裁定书本身就是执行依据，一旦送达对方即可立即进行强制执行。不过，对方可能故意回避送达，因此提前了解特别送达或公示送达程序将有助于快速应对。
无论选择交付命令还是腾房诉讼，专业性都决定了最终结果。
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服务范围
从腾房内容证明发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案、以及强制执行审查，全程系统化支持（强制执行需另行委托）。在现场应对执行官强制搬出程序方面，以丰富经验为您提供指导。
全国任何地方，无需到访
一个电话即可从咨询到委托全程办理。不仅限于首尔，全国任何地方均可受理案件，无需因距离而犹豫。
腾房诉讼费用，透明告知
律师委托费说明
腾房诉讼律师委托费 200万韩元起
委托时，占有转移禁止假处分费用0韩元，内容证明费用0韩元
（仅委托内容证明时20万韩元／不动产交付强制执行另行签约）
法院缴纳实际费用说明
印花税、送达费、开锁费、邮费等向法院缴纳的实际费用合计约50万~100万韩元。因案件而异，咨询时可获得具体说明。
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