**'권리금'**은 임차인이 해당 상가에서 영업을 하며 쌓아 올린 유·무형의 재산적 가치입니다. 이는 임차인의 노력과 투자의 결실이기에 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)은 임대인으로부터 임차인의 권리금 회수 기회를 강력하게 보호하고 있습니다.
| 💡 상가임대차법 제10조의4 제1항 |
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| 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하면, 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. |
하지만 계약 종료 시 임대인, 즉 건물주가 "내가 직접 쓰겠다" 혹은 **"내 가족(자녀 등)이 운영하게 하겠다"**고 통보하는 경우가 빈번하게 발생합니다. 이때 임대인은 자신이 상가를 사용하는 것이 정당한 사유라고 생각하지만, 기존 임차인 입장에서는 권리금을 회수할 기회를 박탈당했다고 주장하며 손해배상을 청구합니다. 특히 임차인이 신규 임차인을 주선하기도 전에 임대인의 사용 계획이 통보되면, 임차인이 손해배상을 요구할 수 있는지에 대한 법적 분쟁은 더욱 복잡해집니다. 과연 임대인이 상가를 직접 사용하려는 목적으로 임대차 계약 갱신이나 신규 계약을 거절했을 때, 기존 임차인에게 권리금 상당액을 물어줘야 할까요? 이번 글에서는 상가임대차법상 권리금 회수 방해의 원칙과 예외를 대법원 및 고등법원 판례를 통해 심층적으로 분석하고, 하나의 사례를 가지고 그 법률적 판단 기준을 명확히 제시해 드리려 합니다.
주요 쟁점 : 임차인의 신규 임차인의 주선 행위
상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위 중 하나로 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"고 명시하고 있습니다. 즉, 임대인이 손해배상 책임을 지기 위해서는 임차인이 신규 임차인을 주선하는 행위가 선행되는 것이 원칙입니다. 그렇다면 **'임차인이 주선한 신규임차인'**이란 무엇일까요? 이 법조항의 해석에 대해 서울고등법원 2022. 6. 9. 선고 2021나2026886 판결은 명확한 기준을 제시했습니다.
위 판례의 핵심은 임차인이 단순히 **"새 임차인을 찾고 있다"**는 의사를 밝히거나, 임대인에게 막연히 **"새 임차인과 계약을 해달라"**고 요청하는 것만으로는 부족하다는 것입니다. 임차인은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 종료일까지 기간 동안,
| (1)누구와 얼마에 권리금 계약을 체결했는지(혹은 체결할 예정인지)를 알리면서 |
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| (2)신규 임차인(인적 사항 특정)을 임대인에게 구체적으로 소개하고 새로운 임대차 계약 조건을 협의할 것을 요청하는 행위 |
즉 **'주선 행위'**가 있어야 합니다. 따라서 원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 구체적으로 주선한 사실이 없다면, 임대인은 임차인에게 권리금 상당액을 배상할 의무가 없습니다.
예외 : '주인이 직접 사용하겠다'고 통보한 경우
앞서 제시한 사례와 같이 임대인이 임차인에게 "내 아들이 직접 카페를 운영하겠다"라고 통지하여 임차인이 신규 임차인을 아예 주선하지 않은 경우에는 어떻게 될까요? 임차인은 **"임대인이 사용할 거라고 해서, 내가 임차인을 데려올 필요가 없다고 판단했고, 이는 권리금 회수 기회를 방해한 것"**이라고 주장합니다.
이와 같이 임대인이 신규 임차인이 누구든 계약을 거절하겠다는 의사를 미리 밝힌 경우, 임차인의 주선 의무가 면제될 수 있다는 법리는 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결에 의해 확립되었습니다. 이 대법원 판결은 임대인의 **'확정적 거절 의사 표시'**를 중요한 예외 사유로 인정했습니다. 임대인이 미리 계약 거절 의사를 확정적으로 표시했다면, 이는 주선 행위를 거절한 것과 동일하게 보아 제4호에서 정한 거절 행위에 해당한다고 판단하는 것입니다. 따라서 이 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 행위는 권리금 회수 방해에 해당하며 권리금 상당액을 배상해야 할 책임이 발생합니다.
결국 임대인이 자기 사용 목적으로 임대차 계약을 거절했을 때 손해배상 의무가 발생하는지는 임대인의 의사 표시가 단순한 의견 전달인지, 아니면 신규 임차인이 누구든 계약을 체결하지 않겠다는 **'확정적 거절 의사'**였는지를 판단하는 것이 핵심입니다.
카톡, 문자, 또는 녹취록상의 한 문장이 법적으로는 확정적 거절 의사 표시로 간주되어 수천만 원의 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다.
반대로 임차인 입장에서는 임대인의 애매한 통보를 '확정적 거절'로 오인하여 주선 노력을 중단했다가, 나중에 주선 행위가 없었다는 이유로 권리금 배상을 받지 못하는 상황에 처할 수도 있습니다. 임대인이 임차인에게 신규 임차인 주선할 기회를 차단했는지 여부는 해당 통지의 내용, 통지 시기, 임대인과 임차인의 기존 태도 등을 종합적으로 살펴 판단해야 할 문제입니다. 문제는 이러한 법리적 판단은 일반인이 혼자 하기 어렵습니다. 상가 임대차법상 권리금 회수 방해 여부는 임대인과 임차인의 이익이 첨예하게 대립하는 민감한 영역입니다. 의도하지 않은 법적 리스크를 피하고 재산권을 보호하기 위해서는 임대차 계약 종료 6개월 전부터 모든 의사소통에 신중을 기해야 하며, 의사를 전달하기 전에 한 번은 전문가의 조언을 구하시길 바랍니다.
임대인을 위한 칼럼
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