상가건물 임대차보호법 제10조
10년 영업기간이 끝났는데, 임차인이 점포를 비우지 않습니다
부동산 소송 누적
명도소송 직접 수행
강제집행 직접 경험
10년이 지나면 끝, 그런데 왜 임차인은 버틸까건물주가 가장 먼저 알아야 할 한 가지
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 분명하게 규정하고 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다는 내용입니다. 즉 영업을 시작한 시점부터 누적해 10년이 지나면, 임차인은 더 이상 갱신을 요구할 법적 권리가 사라집니다.
그런데 현장은 다릅니다. 권리가 끝났다는 사실을 임차인이 모르거나, 알면서도 권리금을 받기 위해 버티거나, 영업 손실을 이유로 시간을 끄는 경우가 흔합니다. 건물주가 만기 전부터 분명한 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 또다시 1년이 자동 연장될 수도 있습니다. 이것이 상가임대차보호법 10년 분쟁이 의외로 복잡하게 흘러가는 이유입니다.
핵심 포인트 "10년이 지났다"는 사실만으로 임차인이 자동으로 나가는 것은 아닙니다. 건물주가 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고, 그래도 점유가 풀리지 않을 때는 신속하게 명도 절차를 진행해야 합니다. 시간을 끌수록 묵시적 갱신, 권리금 청구, 영업 손실 주장 등 변수가 늘어납니다.
상가임대차보호법 10년, 건물주가 놓치기 쉬운 4가지 함정실제 상담 사례에서 가장 자주 등장하는 오해
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건물주가 바뀌어도 10년은 이어집니다: 상가를 새로 매수했더라도 임차인의 영업 기간 카운트는 처음 입점한 시점부터 누적됩니다. 새 계약서를 다시 썼다고 해서 10년이 리셋되지 않습니다.
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2018년 10월 16일 이전 계약은 별도 검토: 법 개정 시점에 이미 5년이 지난 임대차의 경우, 10년 갱신권이 적용되지 않을 수 있습니다. 사안마다 결론이 갈리므로 반드시 사전 검토가 필요합니다.
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묵시적 갱신은 또 1년을 만들어냅니다: 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 거절 통보를 하지 않으면, 자동으로 1년이 더 연장됩니다. 통보 시점을 놓치면 다시 1년을 기다려야 할 수도 있습니다.
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권리금 청구와 명도는 별개입니다: 임차인이 권리금 회수 기회를 주장한다고 해서 명도가 멈추는 것은 아닙니다. 두 사안은 별도의 법리로 다뤄지며, 동시에 진행되기도 합니다.
10년이 지난 임차인을 내보내는 정식 절차내용증명에서 강제집행까지, 전체 흐름 한눈에
STEP 1
내용증명 발송으로 의사 표시 명확화
만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 내용증명 우편으로 보냅니다. 묵시적 갱신을 차단하고, 향후 소송에서 결정적인 증거가 됩니다.
STEP 2
점유이전금지가처분 신청
임차인이 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 막는 절차입니다. 가처분이 없으면 소송 중간에 점유자가 바뀌어 판결이 무용지물이 될 수 있습니다.
STEP 3
건물명도(인도) 소송 제기
법원에 명도소송을 접수합니다. 건물명도와 건물인도는 같은 의미이며, 임차인이 점포를 비우고 건물주에게 돌려줄 것을 명령해 달라는 소송입니다.
STEP 4
판결 확정 후 강제집행 신청
판결이 확정되어도 임차인이 자진해서 나가지 않을 경우, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 절차로 마무리됩니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다.
예상되는 비용 안내투명한 비용 공개가 신뢰의 출발점입니다
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항목: 금액 (비고)
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점유이전금지가처분: 0원 (선임 시 무료 진행)
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내용증명 작성: 0원 (선임 시 무료 진행)
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법원 실비용 (인지·송달료·열쇠수리·우편 등): 약 50만원 ~ 100만원 (법원 납부 실비)
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부동산인도 강제집행: 별도 계약 (판결 확정 후 진행)
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내용증명만 단독 의뢰: 20만원 (선임 없이 단독 의뢰 시)
알아두실 점
대표 변호사가 직접 진행
책으로 출판된 전문성
방송 출연으로 검증된 신뢰
현장 집행까지 지원
판결만 받고 끝나는 것이 아닙니다. 강제집행 단계에서 집행 동행, 열쇠 인수 등 현장 실무까지 일관되게 지원합니다.
선임 절차는 전화 한 통으로 충분합니다방문 없이, 전국 어디서나 가능
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서류 검토와 심층 상담
임대차계약서, 사업자등록증, 차임 입금 내역 등 핵심 서류를 검토한 뒤 구체적 전략을 안내합니다.
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선임 계약 체결
방문 없이 전화와 우편만으로 계약이 가능합니다. 지방에 계신 분도 편하게 의뢰하실 수 있습니다.
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본격 소송 진행
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