현장 실무 가이드

부동산점유이전금지가처분집행관, 2주 골든타임을 놓치면 모든 게 무너집니다

결정문을 손에 쥔 순간부터 시계는 움직이고 있습니다. 집행관이 현장에 도착해 고시문을 붙이기까지 남은 시간은 단 2주. 이 시간을 어떻게 쓰느냐가 명도소송 전체의 성패를 좌우합니다.

명도소송 누적

가처분 실무

4社

INTRO당신이 그리는 이상적인 명도의 그림

임대차 기간이 만료되고, 월세가 밀리고, 연락이 끊긴 임차인. 건물주가 머릿속에 그리는 결말은 단순합니다. 판결을 받고, 집행관이 오고, 점유가 내게 돌아온다. 그러나 이 단순한 그림이 현실에서 깨지는 지점은 의외로 초반부에 있습니다. 바로 부동산점유이전금지가처분집행관이 현장에 도착해 고시문을 부착하는 그 순간입니다.

이상적인 시나리오

법원에서 가처분 결정문이 나온다. 즉시 관할 집행관 사무실에 집행신청서를 접수한다. 집행관이 약속된 날 현장에 간다. 고시문이 벽에 붙는다. 그때부터 임차인은 점유를 제3자에게 넘길 수 없고, 본안 명도소송에서 이기면 곧바로 강제집행으로 넘어간다. 이 흐름이 매끄럽게 이어지면 분쟁은 6개월 안에 끝납니다.

실제 벌어지는 일

결정문을 받고도 "바쁘니까 다음 주에 접수하자"며 미룬다. 2주가 지나간다. 가처분의 효력은 발생하지 않는다. 그 사이 임차인은 친척·지인 이름으로 점유를 넘긴다. 몇 달 뒤 명도소송에서 이겨도, 집행 대상이 뒤바뀌어 판결문은 효력을 잃습니다. 다시 소송을 시작해야 합니다. 시간 1년, 비용 수백만원이 허공으로 사라지는 순간입니다.

CORE집행관은 언제, 어떻게 움직이는가

많은 건물주가 오해하는 부분이 있습니다. 법원이 부동산점유이전금지가처분 결정을 내렸으니 이제 자동으로 효력이 생긴다고 생각하는 것입니다. 그러나 결정문은 집행의 허가증일 뿐, 효력 그 자체는 아닙니다. 집행관이 현장에 직접 가서 고시문을 부착하는 그 순간에야 비로소 가처분의 효력이 발생합니다. 이것이 2주라는 기간이 붙은 이유입니다.

결정문 수령 후 집행관 현장 출동까지

가처분 결정문 수령D-DAY: 담보제공(보증보험증권)을 마치면 법원에서 결정문을 송달합니다. 이 순간부터 2주 카운트다운이 시작됩니다.
관할 집행관 사무실 방문2~3일 내: 가처분 집행신청은 전자소송이 불가능합니다. 부동산 소재지 관할 법원의 집행관 사무실을 직접 방문해 강제집행신청서를 접수합니다.
집행비용 예납당일: 신청 당일 집행비용을 납부해야 접수가 완료됩니다. 예납안내서를 받아 즉시 은행에 납부하는 것이 원칙입니다.
집행일 조율 전화3~7일 내: 담당 집행관이 채권자 또는 대리인에게 유선으로 연락합니다. 날짜와 시간을 함께 조율하고, 열쇠공·입회인 준비 여부를 확인합니다.
현장 집행 및 고시문 부착확정일: 집행관이 현장에 도착해 점유자를 확인하고 벽면에 고시문을 부착합니다. 이때부터 가처분의 법적 효력이 발생합니다.

꼭 지켜야 할 기한

결정문 수령 후 2주, 이 기간을 넘기면 재신청해야 합니다

부동산점유이전금지가처분은 결정문을 송달받은 날로부터 2주 안에 집행이 이뤄져야 효력이 유지됩니다. 2주가 지나면 처음부터 다시 신청해야 하며, 그 사이 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면 본안 판결도 무력화될 수 있습니다. 2주 기한을 지키는 것이 이 절차의 가장 중요한 실무 포인트입니다.

ON-SITE집행 당일, 현장에서는 무엇이 벌어지는가

부동산점유이전금지가처분집행관이 현장에 도착하는 풍경은 생각보다 간단하지 않습니다. 집행관 한 명만 오는 것이 아니라, 열쇠공과 증인 2명이 함께 움직입니다. 내부에 점유자가 없는 경우 강제로 문을 열어야 하기 때문입니다. 이때 채권자 또는 채권자의 대리인이 반드시 현장에 있어야 합니다.

현장 실무 포인트

집행관이 현장에서 하는 일의 전부

초인종·호명으로 내부에 사람이 있는지 먼저 확인합니다
점유자가 없으면 열쇠공에게 강제개문을 지시합니다
내부에 들어가 실제 점유자가 누구인지 확인합니다
벽면에 "점유를 타인에게 이전하지 말라"는 고시문을 부착합니다
집행조서를 작성하고 채권자에게 교부합니다
열쇠공이 문을 다시 잠그면서 집행이 종료됩니다

여기서 조심해야 할 변수가 하나 있습니다. 집행관이 현장에 가서 점유자를 확인했는데, 가처분 결정에 기재된 사람과 다른 인물이 점유하고 있을 때입니다. 이 경우 집행이 그대로 진행되지 않습니다. 기존 임차인과 현재 점유자 둘 다를 상대방으로 해서 가처분을 다시 신청해야 합니다. 시간과 비용이 다시 들어가는 구간입니다. 그래서 초반에 실제 점유자를 정확히 특정하는 것이 중요합니다.

WHY NOW왜 지금 전문가와 함께해야 하는가

부동산 관련 소송 누적

점유이전금지가처분 실무

강제집행 현장 동행

1권

COST비용은 어떻게 구성되는가

비용 안내

주요 항목별 비용 구조

점유이전금지가처분(선임 시)

0원 (무료)

명도 내용증명(선임 시)

0원 (무료)

내용증명만 별도 의뢰

20만원

법원 실비용(인지·송달·열쇠·우편 등)

50만원~100만원

부동산인도 강제집행

별도 계약

점유이전금지가처분의 인지대는 전자소송 할인을 고려하면 통상 9,000원 수준이며, 당사자 1명당 3회분의 송달료가 추가됩니다. 법원에 내는 실비용 전체는 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등을 모두 합쳐 사건에 따라 대략 50만원에서 100만원 선에서 형성됩니다. 케이스별로 증거 상태와 난이도가 달라 최종 비용은 상담 시 투명하게 안내드립니다.

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부동산점유이전금지가처분집행관 절차, 혼자 감당하지 마세요

상담 가능 : 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (12~1시 점심 제외 / 공휴일 휴무)

FAQ건물주가 가장 많이 묻는 질문

결정문 받고 10일 지났는데 아직 집행관을 만나지 않았습니다. 괜찮을까요?

아직 4일이 남아 있습니다. 오늘이라도 관할 집행관 사무실에 집행신청서를 접수하시고, 집행일 조율 전화를 받으시면 2주 안에 집행이 가능합니다. 다만 시간이 촉박하니 바로 움직이셔야 합니다.

집행 당일 반드시 제가 현장에 가야 하나요?

채권자 또는 채권자의 대리인이 현장에 있어야 합니다. 변호사를 선임하면 대리인이 동행하여 집행관과 호흡을 맞추므로 건물주께서 직접 가지 않으셔도 됩니다. 지방에 계셔도 부담 없이 진행할 수 있습니다.

집행관이 왔는데 임차인이 문을 안 열어주면요?

열쇠공이 강제로 문을 열 수 있습니다. 이때를 위해 집행관이 미리 채권자에게 열쇠공과 입회인 2명 준비를 요청합니다. 내부에 있는 것을 확인하지 못하면 강제개문을 지시하고 집행을 진행합니다.

가처분만 먼저 하고 명도소송은 나중에 해도 되나요?

일반적으로 점유이전금지가처분과 명도소송은 거의 한 세트로 함께 진행합니다. 가처분을 먼저 해두면 본안 소송 중 임차인이 점유를 넘기는 변수를 막을 수 있어, 두 절차를 같은 시점에 시작하는 것이 실무에서 보편적인 방식입니다.

방문 없이 전화만으로 사건을 맡길 수 있나요?

핵심만 정리하면

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부동산점유이전금지가처분집행관 현장 집행 2주 골든타임, 놓치면 명도소송 전체가 흔들립니다